【正文】 ? 社區(qū)巴士站： 在入口廣場處設(shè)置社區(qū)巴士站， ? 目的：主要解決業(yè)主到市中心的快速交通問題。 項目入市時機 我司認為，結(jié)合市場大環(huán)境和項目目前的情況而言，較為合適的入市時機應(yīng)該為： 亮相 蓄水 開盤 銷售策略總體思路 根據(jù)項目的開發(fā)分期以及營銷的節(jié)奏，我們將以不斷制造新的銷售高潮、價格不斷攀升的總體銷控策略來進行項目的推盤，即： 總體分期開發(fā)及推售，每期分批分量 說明： 結(jié)合項目情況，我們將本案分為 3期開發(fā)，整體推售上以 3期分別為推售節(jié)點，同時每一期再根據(jù)市場情況進行分批分量來推出。 犀浦之前推出的項目，普遍受到犀浦市場乃至周邊板塊市場的重視，而本項目在位置上，并不具備凸出優(yōu)勢，因此從本地市場開始逐步向外圍引入，能夠使項目整體銷售處于較為穩(wěn)健與有利的地位。 概念示意 消費潛力分析 整個項目社區(qū)預(yù)計將有 3000余戶的居住規(guī)模，居住人口將達近 1萬人左右，居住者是以企業(yè)白領(lǐng)、離退休人員、公務(wù)員、教師等為主的中產(chǎn)階層，這部分人屬于社會中堅階層，擁有巨大的消費潛力。 集中配套商業(yè)裙樓及主題商業(yè) 項目商業(yè)配套研究 關(guān)于項目的商業(yè)配套，在對于配套 設(shè)施上，亟需慎重考慮其業(yè)態(tài)布局 及配置，利用合理的商業(yè)設(shè)施和服 務(wù)，提升本案整體價值。只有精品能讓人感受到精致的生活；只有精品才能迸發(fā)人在事業(yè)上的激動與熱情；只有精品才物有所值，并不斷升值。 如何找準(zhǔn)自己的角色？ 項目市場定位 以產(chǎn)品差異化和創(chuàng)新打造項目核心競爭力 產(chǎn)品為基礎(chǔ)，營銷為依托，品牌為引線，實現(xiàn)市場延續(xù)熱度 成為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者， 以項目的獨特優(yōu)勢鎖定周邊客戶 成為市場機會的補缺者， 以價格杠桿和產(chǎn)品差異性引流各區(qū)域客戶 項目形象定位思路索引 ? 關(guān)鍵詞：棲居，離城且近城。 次主流目標(biāo)客源 犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、提升居住品質(zhì)為目的的二、三次置業(yè)的中端群體，他們具有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)和較為穩(wěn)定的收入來源。 ? 銷售最優(yōu)化就是犧牲一定的容積率，加大項目的綠化率和通透空間，這樣劣勢在于會減少部分利潤，優(yōu)勢是讓產(chǎn)品性價比更高，更容易受到客戶的青睞。 ? 125余畝土地的開發(fā)節(jié)奏。但無論形勢如何變化，無論保障房、小產(chǎn)權(quán)房、其他商品房的的如何沖擊，高性價比的精品樓盤都是購房者夢寐以求的，如此市場風(fēng)險可降到最低。還有就是城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)，多小產(chǎn)權(quán)住房，也會對項目產(chǎn)生一些不利影響。 ：周邊商業(yè)、居住配套少，都需要自己打造，勢必增加項目的投資。 ○ 有 310 、 362 、 365等公交車，可通向郫 縣各區(qū)域，也可直達九里堤。未來隨著板塊的日益開發(fā)，物業(yè)形態(tài)會有所豐富；戶型區(qū)間：主力戶型以 80— 100平米的兩室和三室 為主，為了迎合周邊學(xué)校、工業(yè)園內(nèi)年輕客戶的需要，也有部分小戶型，市場反應(yīng)很好。同時依托電子科大、西南交大、四川外國語大學(xué)等著名高校的分校以 及成都紡專的高校經(jīng)濟，房地產(chǎn)市場前景看好。 縣域經(jīng)濟發(fā)展綜合指數(shù)排名全國“百強縣”第 89位，經(jīng)濟基本競爭力位居西部“百強縣”第 7位，連續(xù) 5年進入全省綜合經(jīng)濟實力“十強縣”。 ※ 別墅類物業(yè)，面積大，單價高，總價高，普通人難以承受，供銷比相比較高，去化率緩慢。 七折利率優(yōu)惠取消 中國銀行 2月 3日向 《 經(jīng)濟參考報 》 記者證實，將首套房的優(yōu)惠利率由 7折升至 ，并給出官方解釋：為進一步落實差別化信貸政策，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，中國銀行近期對個人住房貸款利率定價進行了適當(dāng)調(diào)整，降低了個人住房貸款的利率優(yōu)惠幅度，區(qū)分貸款用途、區(qū)分客戶信用狀況實行差別化定價。 “房地產(chǎn)首先是巨人的游戲，最終卻總是思想之間的對話”。Management Project marketing planning 思路決定出路！ 每一場新鮮出爐的謀略，都是一次與固有思維的決裂。 明確首次購房標(biāo)準(zhǔn) 從 2023年開始，首次購房標(biāo)準(zhǔn)以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認定。 ※ 辦公用房在郊縣的供銷比遠遠大于主城區(qū)，出現(xiàn)滯銷局面。 ○ 住宅面積段情況：主要集中在 7090㎡ ，其次為 5070㎡ 。 3)大鱷托市 關(guān)鍵詞：龍湖、中信、嘉兆業(yè)、合景泰富、中鐵、綠地、華僑鳳凰集團 郫縣房地產(chǎn)潛力 四、郫縣房地產(chǎn)綜述 金溫江，銀郫縣，已成過去！ 明天是 ——金郫縣，銀溫江！ 1）犀浦板塊 ： 銷量大，存量也大 因離成都市主城區(qū)最近，物業(yè)較成都主城區(qū)性價比高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較齊全，所以吸引了部分成都五城區(qū)尤其是 金牛區(qū)居民和高新西區(qū)的上班族在此購房。作為高新西區(qū)的另外一個主要配套服 務(wù)區(qū)，以及成都現(xiàn)代工業(yè)港的發(fā)展，板塊房地產(chǎn)市場相對其他兩個板塊，正處于起步期。 ○ 在多個商貿(mào)、工業(yè)版塊相夾中，使項目居 住生活氣息略淡。 。 2023年沒有了 09年的樓市火爆場景，加上國家調(diào)控和不確定性因素的增多，購房者觀望態(tài)度更加明顯。基本適宜做中高端產(chǎn)品，因此建議項目按中高端產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)打造，以中端產(chǎn)品的價格入市，提高產(chǎn)品性價比，以化解市場阻力。 ? 需達成與建筑密度和產(chǎn)品舒適度的和諧并舉。這也是一個問題。 區(qū)域劃分 A B C 售樓部 (會所 )樣板區(qū) 、 項目商業(yè)配套區(qū) ? 結(jié)合前述項目規(guī)劃和區(qū)域劃分進行產(chǎn)品落位，因此在產(chǎn)品分區(qū)上做如下建議： ? A多層（洋房）， ? B高層景觀電梯， ? C小高層品質(zhì)電梯公寓， ? D市場商業(yè)配套區(qū) 注： 根據(jù)建筑規(guī)劃的基地布控，區(qū)域 A 與區(qū)域 B可根據(jù)實際情況進行多層 、高層物業(yè)的合理布局規(guī)劃。 項目一出現(xiàn)，將成為本區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo) 者。 ? 要錢的人，買的不是房子，而是幾年后這個房子能值多少錢。 景觀規(guī)劃設(shè)計概念方案 ④ 、 園林規(guī)劃建議 打造立體園林景觀 用有限的地理空間 創(chuàng)造移步換景的驚喜 景觀示意圖 1 景觀示意圖 2 景 觀 示 范 圖 一 景觀示范圖二 景觀示范圖三 景觀示范圖四 景觀示范圖五 景觀示范圖六 景觀示范圖七 景觀示范圖八 ⑤ 、 配套 游戲廳 一室 N 廳 D B F G 運動廳 餐飲廳 棋牌廳 娛樂廳 閱覽廳 會議廳 項目目前周邊生活配套尚不完善，給業(yè)主生活帶來非常不便，建議在園區(qū)配置會所，會所作為園區(qū)配套，設(shè)置超市、娛樂室、咖啡廳、餐飲等，方便業(yè)主購物、娛樂等消費，滿足園區(qū)居家生活的配套需要。配煙道的街鋪可設(shè)計成雙層街鋪；無煙道的街鋪全部為單層街鋪。 分批分期推售方法的另一個優(yōu)點在于可以通過價格來進行調(diào)節(jié)不同期推售單位的銷售情況，比如通過后推出單位的高價來促進前期推售低價單位的成交，也能夠滿足整體價格策略的需要。 在區(qū)域宣傳及相關(guān)概念炒作的時機犀浦新區(qū)形象和良好的發(fā)展前景需要逐步被購買客戶認可，早于項目入市的其它片區(qū)樓盤提升了區(qū)域居住氛圍，項目入市有良好的大板塊形象支持。 ? 目的：為本項目的高檔次定位提供一個強力支持，同時也為項目建成后的入住業(yè)主服務(wù)。 項目成本控制 ? 樓面地價 —— 在滿足品質(zhì)要求、定位要求的前提下，盡量提高容積率，從而降低樓面低價； ? 建安成本 —— 加強管理，減少浪費，盡量減少高成本建材的使用，從而節(jié)約成本，經(jīng)過與相 ? 關(guān)設(shè)計師的溝通，本項目外立面的成本影響不大； ? 前期報建成本 —— 通過公關(guān)，降低繳納費用額度； ? 景觀配套 —— 強化核心展示區(qū)，塑造社區(qū)形象，盡量選取成本不高但效果顯著的園林和樹種 ? ，不主張景觀過度簡陋； ? 設(shè)計費用 —— 選擇達到項目定位要求的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計單位，不主張設(shè)計上過度節(jié)儉，因為，好 ? 的設(shè)計師既可以很好地演繹項目的定位思想，又可以最大化利用土地資源，從 ? 而帶來額外的附近收益。 營銷節(jié)點建議 形象展示期 蓄水期 一期銷售期 二期蓄水期 前期宣傳期 項目銷售期 2023年 11月 2023年 12月 2023年 10月 2023年 3月 2023年 6月 預(yù)計開發(fā)銷售周期 說明：預(yù)計從 1期開盤到尾盤基本售罄銷售周期 。一方面可以引起市場的轟動，同時對前期少量業(yè)主來說，看到后面的價格其超值性自然不言而喻，這對整個銷售過程來說，不論是售樓員的信心還是銷售效果，都能起到不小的推動作用。 社區(qū)商業(yè)中心 快餐食館 小型超市 經(jīng)紀(jì)連鎖店 干洗店 美容美發(fā) 西點坊 社區(qū)藥店 ?? 對本案有所借鑒之配套 ? 會所： 從炫耀品逐漸成為真正的使用品，關(guān)注人的體驗 不僅是業(yè)主們的聚會場所，也是業(yè)主的會客廳。 商業(yè)街發(fā)展的三種模式 （ 2）有集客題材的主題商業(yè)街： 批零式專業(yè)市場發(fā)展到一定時期，開始出現(xiàn)以商品品牌和服務(wù)特色為集客題材的商業(yè)街；由于“明星商品 +優(yōu)質(zhì)服務(wù) +特色店面”型的商業(yè)云集，使得商業(yè)街整體上具有集客能力，在整體商業(yè)形象和商業(yè)氛圍上可與百萬級城市的商業(yè)街相媲美。 “安能辨我是雄雌？”中性是潮流 寬景洋房 ② 、 戶型區(qū)間及配比建議 建筑面積（㎡） 套數(shù)比例 戶 型 備注 80— 90 80% 兩室兩廳單衛(wèi) 彈性兩房 100— 110 15% 三室兩廳雙衛(wèi) 舒適型三房 120— 140 5% 三室兩廳雙衛(wèi) 享受性三房 受政策 70/90的影響，在戶型配置上， 90㎡ 以下的戶型需占到 70%以上，為了保證開發(fā)商利益及部分客戶的需求，將電梯住宅的主力戶型控制在 80— 90㎡ 之間，內(nèi)部空間開間進深的具體指標(biāo)尺寸參考建筑規(guī)劃設(shè)計建議書，把握無浪費原則，盡量做到功能型適用。 ? 現(xiàn)在，郫縣的立體交通網(wǎng)絡(luò)的即將呈現(xiàn)，尤其是犀浦片區(qū)，到市區(qū)最多就二十余分鐘。 目標(biāo)客源定位 1 客戶區(qū)域特征 本項目目標(biāo)客戶區(qū)域主次順序為： 傳統(tǒng)城西二環(huán)外區(qū)域，高新西區(qū)，犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)，川南、川北區(qū)域，其他區(qū)域。 ? 堅決做景觀！環(huán)線外的產(chǎn)品，沒有景觀，就等于失去了最華美的光環(huán)，難以吸引人。 決策點 6：品牌 ? 規(guī)劃產(chǎn)品與市場需求品質(zhì)的延伸與互動： ? 得天獨厚的地塊，天時、地利、人和的統(tǒng)一。 ? 產(chǎn)品：舒適度，產(chǎn)品形態(tài)在一統(tǒng)中多元。 強展示 提高價值點 集中強勢推廣 體驗營銷 拓寬渠道 搶奪客戶 發(fā)揮綜合優(yōu)勢 樹立區(qū)域中高端形象 項目 SWOT矩陣分析 1） 提升形象 可通過項目打造和宣傳推廣，提高區(qū)域認知度：有效的引導(dǎo)，帶來人流人氣，樹立項目形象。 。 電線桿需要遷移以及水塘需要填充 從項目中穿行的灌溉水渠，在規(guī)劃 設(shè)計和后期施工中可有效利用。 項目亮點： ○依托高校 ○交通便利 ○寬廣中庭 ○簡約風(fēng)格 項目名稱 伊薩貝拉 項目地址 成都犀浦犀團路國寧村 開發(fā)商 中鐵二院 物業(yè)管理 成都鐵二院九天置業(yè) 總占地面積 136 畝 總建筑面積 27 萬平方米 總戶數(shù) 2289 容積率 綠地率 56% 公攤率 1722% 建筑形態(tài) 普通住宅 ,高層 ,多層 銷售均價 5000元 /㎡ 配套設(shè)施 歐式風(fēng)情街，體育設(shè)施，商業(yè)配套，農(nóng)貿(mào)市場，西南交大，西華大學(xué)，電子科技大學(xué)，樹德實驗中學(xué)，四川省公路醫(yī)院。同樣受置業(yè)客戶的特點影響，犀浦鎮(zhèn)各面積段供應(yīng)也較為豐 富， 6090平米供應(yīng)最多。 2023年預(yù)期目標(biāo)是： 地區(qū)生產(chǎn)總值增長 13%，其中服務(wù)業(yè)增加值增長 15%，規(guī)模工業(yè)增加值增長 20%，農(nóng)業(yè)增加值增長 %，完成 固定資產(chǎn)投資 180億元，社會消費品零售總額增長 23%，招商引資市外到位資金增長 15%以上，實際使用外資 增長 15%以上，地方財政一般預(yù)算收入同口徑增長 15%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長 12% ，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)，萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗降低 6%。 住宅銷售情況： 除了高層，郊縣已在全面追趕主城區(qū) ○ 別墅類產(chǎn)品現(xiàn)主集中于郊縣，銷售情況一般。 1 78家央企退出地產(chǎn) 3月 18日，國務(wù)院國資委明確提出要求：除 16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，還有 78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后退出房地產(chǎn)市場。因此，我們與石材城面臨共同要完成的，是篇不折不扣的命題作文： 《 一場前途未知的博弈，如何成功運作石材城住宅項目 ?》 首先，認清我們的命題 ?? 【 命題一 】 在成都及全國房地產(chǎn) 市場 ，風(fēng)起云涌變化莫測的時候，我們能把握好市場的脈搏嗎？ 【 命題