【正文】 ? 5級防護 —— 停車場管理系統(tǒng) ：地下車庫出入口采用遠距離 （ 3m～ 8m） 及近距離非接觸讀卡的管理系統(tǒng) ， 具有住客 、 訪客兩種管理模式 。 ? 豪華三居 ， 雙主臥套設計 。 ? 層層退的建筑體塊形成較開闊的視野 ， 為邊戶型的附加值提供設計條件 。 ? 品牌駕馭力： 在市場需求與優(yōu)雅、時尚、品味、華貴之間，創(chuàng)造出近乎完美、令人驚嘆的平衡！開發(fā)商制造的是建筑， Armani 創(chuàng)作的是建筑化的藝術，藝術是品質(zhì)的永恒化表現(xiàn)！ Armani品牌的品質(zhì)精神與本案的品質(zhì)精神高度契合！ ? 品牌運營模式 考察項目綜合價值，按照一定約定分成比例收取費用；提供精裝修、家居、配飾三個層面的風格定制品牌設計服務。全程提供分割銷售公寓的集中統(tǒng)一管理，提升并長期維護項目品質(zhì)，提升項目售價。 二：市場定位建議 項目條件分析 位臵 風水 園林 規(guī)劃 景觀 文化 公園 歷史 周邊 交通 建材 戶型 土 地 環(huán) 境 建 筑 王府井，故宮東 800米 故宮、景山、北海、北河沿等 萬尊之上，靜隱于朝 U形商住綜合體，皇椅寶座意象 南河沿 400米，開放式中央公園園林 國際感高品質(zhì)玻璃立面 中國政治中心、皇權文化中心、老舍故居 858年首都歷史，明清兩代皇族宮殿 國家級博物館、商業(yè)街、音樂廳等 內(nèi)城主路、地鐵、公交 豪宅功能、禮序空間 皇家規(guī)制京城河林 優(yōu)勢 西臨居民區(qū)，小環(huán)境嘈雜 體量較小，不宜支持豪宅項目品相 劣勢 政策限制，北京確定“穩(wěn)中有降”價格走勢 霞公府、北河沿別墅項目貼身肉搏 威脅 本案50年商住公寓與商業(yè)不限購 國際感建筑立面易于成為區(qū)域地標 機會 王府井決定本案具有無可比擬的的豪宅屬性 ＜ 二：市場定位建議 市場定位分析 —— 站隊問題 :我們將以何種身份示人？ 世界核心，紫禁之巔 矚目世界，成為列鼎故宮、長城、中南海的當代中國意象 二：市場定位建議 市場定位分析 —— 站隊問題 :我們將和誰站在一起？ 紐約 Leonard Street 每套 350萬美元到 3300萬美元，共 145套，沒有相同空間布局。 后代教育 為子女選擇國際教育地時，更多地選擇英文語言環(huán)境的國家，美國和英國是絕對首選。 ? 需求面 —— 限購政策壓力大幅減少客戶數(shù)量，成交周期拉長。 Naga上院 位于東二環(huán)內(nèi)，社區(qū)氛圍佳，產(chǎn)品舒適度高。而 3月 20日取得的 46套住宅銷證擬售單價為 49806元/平米 。 ?2023年高端住宅平均價格同比增長 25%， 遠超普通住宅12%的 同比增幅 。 王府井戰(zhàn)略升級計劃必將帶來目標群體的演變，從而實現(xiàn)王府井從“繁華”到“奢華”的華麗轉(zhuǎn)身，本案應當打造成為王府井戰(zhàn)略升級的一面鏡子。 京十五條 政策周 國八條 政策周 0204060801001201401600500010000150002023025000300002023年 01月 2023年 02月 2023年 03月 2023年 04月 2023年 05月 2023年 06月 2023年 07月 2023年 08月 2023年 09月 2023年 10月 2023年 11月 2023年 12月 2023年 01月 2023年 02月 商品住宅成交面積 … 成交均價（元 /㎡ ） 商品住宅 月度成交 商品住宅 成交面積 (萬㎡ ) 成交均價 （元 /㎡ ） 商品住宅 成交套數(shù) 2023年 1月 19870 8732 2023年 2月 18757 5819 2023年 3月 21774 8642 2023年 4月 23212 10446 2023年 5月 18829 5646 2023年 6月 20235 4241 2023年 7月 19025 4950 2023年 8月 21956 5565 2023年 9月 20230 10786 2023年 10月 20231 5807 2023年 11月 22388 11230 2023年 12月 21306 13630 2023年 1月 22930 11544 2023年 2月 24960 3535 二：北京高端市場分析 新政前后北京市商品房住宅成交走勢 2011年 1月 2月 3月至今 成交 套數(shù) 成交 面積 （萬平） 成交 套數(shù) 成交 面積 （萬平） 成交 套數(shù) 成交 面積 （萬平） 總計 293 57 23 2023年北京總價在 800萬以上的產(chǎn)品總銷售套數(shù) 1529套，月均 127套。 ?2月至今 ， 受新政影響 ， 非京籍外地客戶驟減 ， 同時購買多套以及部分投資需求被嚴重抑制 ， 因此 2月 、 3月的成交量銳減 ， 累計成交 （ 總價在 800萬以上 ） 分別為 57套和 23套 。精裝修標準高達 15000元 /平米。 ? 從月成交圖看， 2023年月成交量波動不大， 2023年月均成交 9套， 2023年 12月最高單月成交 23套；隨后 2023年 1月達到峰值成交 47套， 2月、 3月成交量下降到 20套以下， 3月與去年同期成交套數(shù)相同，但成交面積減少。 ?客戶關注點： 由于該客戶 生 財之道與政府面有過多的關聯(lián)，因此，雖然對于項目地段非常認可，但又怕此區(qū)域過于敏感容易招惹事非； 最大愛好是收藏古書，目前已有 2萬余冊的收藏； 由于平時只有他和太太兩人生活，因此，不需要過大面積的別墅； 贊同產(chǎn)品多使用人功智能化 。目前經(jīng)營醫(yī)院和婦嬰用品。 ?中國以萬達、中糧等為代表的城市綜合體，尚處于依賴城市資源的發(fā)展階段； ?以銀泰、長安泰和等為代表的高端城市綜合體，處于引進世界高端品牌的附加值依托階段； ?中國的頂級 City synthesis有待提升，存在較大的發(fā)展空間。 紐約華爾街 〃 ARMANI 20 pine Thcollection 二十匯阿瑪尼公寓位于華爾街區(qū)的圍合地段，前身為洛克非勒創(chuàng)辦的曼哈頓銀行。 朱美拉酒店專業(yè)物管 +顧問雙重形式 三：物業(yè)管理服務 物管服務模式 項目網(wǎng)站 會所網(wǎng)站 朱美拉網(wǎng)站 各類媒體 奢侈品牌網(wǎng)站 至尊會籍注冊頁或電話會籍部至尊會籍專線 自發(fā)電話預約 會籍顧問推薦 定向邀約 填寫意向客戶資料 甄選客戶 會籍顧問電聯(lián) 臵業(yè)顧問約訪 客戶預約拜訪 會籍顧問約訪 長江商學院 等高端渠道 四大會俱樂部 等高端渠道 會員推薦 anman junkie 全球會員 成交 三：物業(yè)管理服務 物管服務流程 報告目錄 報告整體邏輯結構 第一部分 發(fā)展背景分析 限購背景下的客戶選擇 北京高端市場分析 區(qū)域市場分析 第三部分 產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品設計建議 生態(tài)科技系統(tǒng)建議 第二部分 整合營銷建議 客戶定位 市場定位 物管建議 第四部分 推售策略建議 營銷推廣策略 推盤策略 價格定位與推售方案 項目核心課題 一：產(chǎn)品定位 現(xiàn)有產(chǎn)品解析 套內(nèi)面積 建筑面積 單層戶型個數(shù) 層數(shù) 總數(shù) 單層套內(nèi)總面積 單層建筑面積 總建筑面積 46層 13 3 39 1 3 3 1 3 3 2 3 6 1 3 3 5 3 15 1 3 3 2 3 6 1 3 3 1 3 3 1 3 3 小計 29 87 710層 13 4 52 1 4 4 1 4 4 1 4 4 8 4 32 1 4 4 1 4 4 1 4 4 1 4 4 1 4 4 小計 29 116 合計 203 辦公類產(chǎn)品列表 ? 辦公類產(chǎn)品總計 203戶 ，總建筑面積 。 ? 高品質(zhì)的單元入戶大堂 ， 成為 “ 戶制式 ” 的回歸終端 。 ? 地源熱泵系統(tǒng) ：冬季采暖 ， 從地下?lián)Q熱管中提取熱量送到室內(nèi)；夏季制冷 ， 將室內(nèi)熱量通過封閉水循環(huán)排入土壤內(nèi) ， 較空調(diào)節(jié)能 30%～ 40%， 并從地下?lián)Q熱管中提取熱量加熱生活熱水 ， 實現(xiàn) 24小時熱水供應 。 費用分類 推廣分項 費用（萬） 小計（萬） 比例 物料費用 包裝物料 220 380 4% 銷售道具 160 3% 廣告費用 戶外引導 1500 2760 30% 雜志廣告 600 12% 網(wǎng)絡廣告 360 7% 短信廣告 100 2% 平面廣告 200 4% 公關費用 公關活動及禮品 1500 1500 30% 設計費用 廣告公司月費 200 200 4% 機動費用 其它預留 100 100 2% 合計 4940 4940 100% 包裝物料 5% 銷售道具 3% 戶外引導 31% 雜志廣告 12% 網(wǎng)絡廣告 7% 短信廣告 2% 平面廣告 4% 公關活動及禮品 30% 廣告公司月費 4% 其它預留 2% 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? 公寓部分建議精裝修標準 60008000元 /平米 ， 住宅部分建議精裝修標準 10000元 /平米以上 。 ? 結合會所設計入戶回廊 ， 一側(cè)可觀景 ， 一側(cè)可作為會所的活動展示墻或介紹區(qū) ， 成為獨特的 “ 回歸洗禮 ” 。 紫禁國寶級拍賣會所 二：市場定位建議 市場定位體系：會所 星空餐廳 /泳池入駐 （來自于萊斯萊斯星空座椅的靈感，為客戶帶來前所未有的體驗） 二：市場定位建議 市場定位體系：會所