【正文】 12:57:1712:57:1712:571/21/2023 12:57:17 PM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 21 一月 202312:57:17 下午 12:57:17一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。252。大連的教育水平應(yīng)該比齊齊哈爾高，就讓孩子來這里上學(xué)。通過溝通了解，該客戶目前正有置業(yè)購房的打算。 該客戶到開發(fā)區(qū)已有 14年，通過個人的努力，現(xiàn)已在開發(fā)區(qū)獲得較高的社會地位和較好的生活環(huán)境，有私車。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)人群， 30%252。法國著名威立雅環(huán)境服務(wù)公司，也隨著英特爾芯片制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，來大連投資建廠 。為強需求產(chǎn)品。l 生活方式 —— 基于濱海所具備的特有的海洋性生活方式。這類客戶所占比重較大，約為總比例的 70%。 而選擇在濱海置業(yè)主要是開發(fā)區(qū)濱海樓盤價格與市區(qū)相比容易接受得多。216。老兩口在沈陽已有多套房產(chǎn)，以后都可以留給子女孫子。 對于 投資 而言，外地客戶主要的考慮通常是長線投資，他們也會選擇較小面積的戶型，但出于對回報率及精力投入與產(chǎn)出的計算，該類客戶通常又較少考慮極端小的產(chǎn)品， 60—70 的一居和 80—90 的兩居 往往成為他們考慮的重點。216。極少數(shù)的大連人用作度假房。用途主要是自住。74一居幾乎無銷售，但購買者仍以東三省客戶占大多數(shù)。 天安海景花園238?？蛻魳?gòu)成模型開發(fā)區(qū)的人群結(jié)構(gòu)呈典型的棗核型結(jié)構(gòu)20年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積淀，匯聚了大量產(chǎn)業(yè)精英人群，隨著大連城市吸引力的加強，大量外地中高端人群涌入。成為產(chǎn)業(yè)人群的典型的“ 移民新區(qū) ” 。 濱海版塊客戶現(xiàn)狀206。開發(fā)區(qū)發(fā)展概括開發(fā)區(qū)客戶認(rèn)識區(qū)域內(nèi)各種面積產(chǎn)品的供需情況開發(fā)區(qū)客戶認(rèn)識216。 動態(tài)客戶認(rèn)識206。同時也包括少量投資及投資兼自住的功能。大連及開發(fā)區(qū)客戶和部分東三省客戶承擔(dān)著該戶型的另外的消化。大連客戶主要將其作為自住兼投資類的產(chǎn)品、同時不乏渡假房的功能定性。如能適度壓小戶型，會有很好的市場前景。三、 開發(fā)區(qū)客戶 約占構(gòu)成總量的 40%。 購買的項目為 西雅圖海洋之星 。l 海景 —— 海景資源。適度偏大的戶型是為首選，即 90左右的舒適兩居和 130左右的三居產(chǎn)品，甚至更大 。l 品質(zhì) —— 住在開發(fā)區(qū)就是為了滿足生活品質(zhì)的提升，社區(qū)的環(huán)境、產(chǎn)品的細(xì)節(jié)和調(diào)性起到較強的引導(dǎo)作用。比重以兩居以上較為集中。 40—60 平米以下一居： 非主流人群的主流需求，剛性需求不大，多為投資類用途，并且容易被取代。 開發(fā)區(qū)客戶認(rèn)識 206。 動態(tài)客戶認(rèn)識206。 項目首開區(qū)客戶定位206。l南向最好是兩個臥室 —— 其中岳母要能用一個，老人年紀(jì)大了，住南向采光好、視野也好點。l觀海的臥室和觀海的客廳 —— 一定要有一個專門觀海的區(qū)域。l海景 —— 海景那是非常重要，想在臥室里晚上聽大海，在客廳喝茶看大海，推開窗戶吹海風(fēng)。252。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 21 一月 202312:57:17 下午 12:57:17一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。首開區(qū)客戶研究60㎡ 左右一居產(chǎn)品70—80 ㎡ 左右緊湊二居80—90 ㎡ 左右舒適二居120㎡ 左右普通三居130—140 ㎡ 左右舒適三居150㎡ 上的 N居㎡ 左右舒適二居㎡左右舒適三居主要主要㎡上的 居輔助㎡左右緊湊二居㎡ 左右普通三居補充補充產(chǎn)品需求歸納研究首開區(qū)客戶研究對應(yīng)人群外地自住外地投資大連投資大連自住大連自用外地自用開發(fā)區(qū)投資開發(fā)區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)人群所占總比例5％25％5％5％10％5％5％30％開發(fā)區(qū)新產(chǎn)業(yè)人群 10％產(chǎn)品與客戶需求對位從客戶的角度，本項目首開的產(chǎn)品 ——252。大連的氣候就象是南方一樣，特別適合老年人生活。l搞好物業(yè)管理首開區(qū)客戶研究客戶分類研究 —— 大連客戶偶然會有父母來住 —— 兩居是起碼，最好是三居青年伴侶 +11歲以下小孩小太陽兩、三居產(chǎn)品1217歲小孩（無父母同?。┖笮√柺孢m兩居產(chǎn)品年齡 2544歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母同住）青年之家三居產(chǎn)品及以上老人 +中青年夫婦 +18歲以下孩子孩子三代購房需求家庭結(jié)構(gòu)狀況描述大連人群首開區(qū)客戶研究客戶分類研究 —— 大連客戶以孩子為生活重心，讓孩子能有更好的成長環(huán)境，讓家人生活的更加舒適。 首開區(qū)客戶研究客戶篇p 青年家庭 – 社會新銳n 青年之家 1：年齡 2544歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母）n 青年之家 2：年齡 2544歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母） ，老人為子女購房，且不和子女居住，稱為青年之家 2n 青年持家：年齡 2534歲或者已經(jīng)結(jié)婚的青年 + 父母p 孩子家庭 – 望子成龍n 小太陽： 011歲小孩 + 父母n 后小太陽： 1217歲小孩 + 父母n 孩子三代：老人 +中青年夫婦 +18歲以下孩子p 老人家庭 – 健康養(yǎng)老n 老人一代：（準(zhǔn)）空巢中年或老年n 老人兩代：老人 +中年夫妻n 老人三代：老人 +中年夫妻 +18歲以上孩子p 富裕家庭 – 富貴投資n 富貴之家：收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)高于其他家庭的家n 投資：把買來的房子用來出租或再次出售p 務(wù)實家庭n 務(wù)實之家 1：收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)低于其他家庭的家庭n 務(wù)實之家 2中年務(wù)實：資源相對較少，需求特征不明顯的家庭（中年夫婦 + 1824歲的孩子），因此特征與務(wù)實之家更靠近，因此歸入務(wù)實之家 2首開區(qū)客戶研究 來自萬科的 13類客戶體系客戶分類研究 —— 開發(fā)區(qū)新舊外來人群考慮與父母同住時可能會要小孩—— 兩居是起碼，最好是三居年齡 2534歲或者已經(jīng)結(jié)婚的青年 + 父母青年持家偶然會有父母來住 —— 兩居是起碼，最好是三居青年伴侶 +11歲以下小孩小太陽兩、三居產(chǎn)品1217歲小孩（無父母同?。┖笮√柣榉炕蚍蚱蘼淠_需求兩居產(chǎn)品年齡 2544歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母同住）青年之家三居產(chǎn)品及以上老人 +中青年夫婦 +18歲以下孩子孩子三代購房需求家庭結(jié)構(gòu)狀況描述開發(fā)區(qū)新舊外 來產(chǎn)業(yè)人群首開區(qū)客戶研究客戶分類研究 —— 開發(fā)區(qū)新舊外來人群給家人更好的生活空間，提高生活品質(zhì)，讓家人過得更加舒適。 項目首開區(qū)客戶定位206。 濱海版塊客戶現(xiàn)狀206。252。216。 對于 投資 而言 ， 這些客戶多選擇相對緊湊的戶型， 集中在 60左右一居和 90平米左右兩居上 。 購買目的為 純自住 ，常住人口是 老兩口 。但出于對海邊生活的了解，有豐富生活閱歷的年長的大連客戶在此區(qū)域選擇自住的為數(shù)不多，多數(shù)是年紀(jì)相對較輕的人群。兒女孫子們都在沈陽生活，一旦入住了，他們就可以經(jīng)常過來探望，同時也算是渡假了，這也是為什么選大戶型的一個原因。 自用渡假 考慮的約有 10%左右。105120大連及開發(fā)區(qū)客戶居多，該戶型部分為投資用途，自住客戶主要是開發(fā)區(qū)本地客戶。眾益陽光海岸 —— 區(qū)域可參考項目濱海板塊客戶現(xiàn)狀物業(yè)類別 :普通住宅建筑類別 :高層物業(yè)管理費 : /平方米 /月開盤時間 :202310以東三省為首的純外地人為主，約占總量 50%大連人 15%，開發(fā)區(qū)本地人 10%，外來的開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人群約占 20%左右。90100開發(fā)區(qū)客戶占大多數(shù)，置業(yè)目的基本上是自住。該戶型主力為投資用途，投資比例約占該戶型的 70%左右。 項目首開區(qū)客戶定位206。 140—160 平