【正文】 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 閱讀 一切好 書(shū) 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 一月 21一月 2101:04:3401:04:34January 23, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。 獎(jiǎng)勵(lì)政策： 如當(dāng)月有介紹別墅客戶成交，可享受一萬(wàn)元的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；如當(dāng)月介紹兩套別墅客戶成交，可享受 3萬(wàn)元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；如當(dāng)月介紹三套客戶成交，可享受 5萬(wàn)元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。在客戶陌拜的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步針對(duì)意向較強(qiáng)的社區(qū)、銀行高管、私企業(yè)主等針對(duì)性直投?？紤]交房時(shí)間在年底，建議 1011月份提前進(jìn)行交房的軟性炒作，展示項(xiàng)目質(zhì)量、形象及嘉凱城提前交房的良好信譽(yù)和實(shí)力，弱化高層交房時(shí)間較晚的影響，帶動(dòng)高層銷售。下半年高層營(yíng)銷策略總結(jié)：繼續(xù)提升項(xiàng)目品質(zhì)形象，加強(qiáng)在區(qū)域內(nèi)聲音，以銷售速度超越中海、萬(wàn)科成為區(qū)域最具影響力項(xiàng)目通過(guò)緊湊小步快跑的銷售模式，前期集中去化市場(chǎng)主力房源，避免下半年與競(jìng)品項(xiàng)目形成客源交叉，造成客戶流失，提前鎖客；對(duì)較難去化大戶型產(chǎn)品進(jìn)行產(chǎn)品歸類，整合資源重新定義推廣，主打大盤品質(zhì)的同時(shí)，利用客帶客、老帶新及特價(jià)房源等方式，刺激成交，實(shí)現(xiàn)快銷；通過(guò)常規(guī)渠道及時(shí)出街，積極配合高層下半年蓄客，及時(shí)補(bǔ)充客戶資源，實(shí)現(xiàn)全年1000套指標(biāo)。網(wǎng)絡(luò)炒作 +整合戶外 +紙媒投放 +短信轟炸 +品牌之旅活動(dòng)活動(dòng)線推廣主線： 配合銷售動(dòng)作，產(chǎn)品主題持續(xù)強(qiáng)推，品牌深化1. 9月份，二期產(chǎn)品亮相，通過(guò) 戶外 +報(bào)廣亮相 讓市場(chǎng)再次響起時(shí)代城聲音，為下半年時(shí)代城三期放量做好鋪墊，強(qiáng)勢(shì)介入市場(chǎng)2. 9月份，以網(wǎng)絡(luò)為主，保持銷售熱度，以 “ 一期熱銷強(qiáng)力推出 ” +二期主體保持推廣持續(xù)性熱度；3. 9月繼續(xù)利用一期強(qiáng)勢(shì)蓄客渠道進(jìn)行客戶積累，傳達(dá)項(xiàng)目熱銷的同時(shí)，為二期開(kāi)盤造勢(shì)。二期加推營(yíng)銷策略 ——問(wèn)題小結(jié)1 Chapter針對(duì)一期未認(rèn)購(gòu) 500余組客戶調(diào)查統(tǒng)計(jì) 50%客戶表示在價(jià)格合適的前提下愿意認(rèn)購(gòu)時(shí)代城二期預(yù)期時(shí)間在 9月中旬左右94%客戶意向仍為一居、二居產(chǎn)品 80%客戶認(rèn)為一期開(kāi)盤價(jià)格適中 50%客戶對(duì)二期開(kāi)盤購(gòu)買意向強(qiáng)烈通過(guò)對(duì) 500余組未認(rèn)購(gòu)客戶調(diào)查，建議 在二期蓄客的同時(shí)，維系未認(rèn)購(gòu)客戶，提高其轉(zhuǎn)籌率，為二期熱銷提供強(qiáng)有力支持 ?；顒?dòng)獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)象活動(dòng)有效時(shí)間2023年 9月 10日至 10月 30日活動(dòng)推廣渠道推廣物料邊角提示，短信，置業(yè)顧問(wèn)通知。李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 8月底開(kāi)盤 剩余 111套房源，銷售率 %藍(lán)山灣 9月初開(kāi)盤 藍(lán)山灣推出 360套房源，當(dāng)日認(rèn)購(gòu)率 %海爾優(yōu)城邦 預(yù)計(jì) 11月開(kāi)盤中海國(guó)際社區(qū) 截止 9月初前，剩余 232套房源，銷售率 %。價(jià)格策略：根據(jù)一期成交客戶對(duì)價(jià)格接受度考慮，建議二期價(jià)格表價(jià)在一期成交均價(jià)基礎(chǔ)上，上浮 5%以內(nèi)，建議在 7350元 /㎡以內(nèi) ，底價(jià)在 6850元 /㎡ 以內(nèi)。 9月中旬前，更換全部戶外252。成交客戶分析：客戶職業(yè)和職位分析別墅下半年?duì)I銷策略2 Chapter年齡與家庭結(jié)構(gòu)分析： 85%的客戶年齡在 3045歲之間， 72%的家庭結(jié)構(gòu)為三口之家。別墅下半年?duì)I銷策略2 Chapter別墅營(yíng)銷策略：暗線 —— 線下精準(zhǔn)營(yíng)銷（ 1）圈層活動(dòng)，高效小眾直銷： 項(xiàng)目推介會(huì)，投資商會(huì)等：操作要點(diǎn)： 充分發(fā)揮意見(jiàn)領(lǐng)袖的引導(dǎo)作用，適時(shí)結(jié)合利益進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)化，邀請(qǐng)知 名財(cái)經(jīng)主持人，財(cái)經(jīng)知名人士現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)，切入項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳遞沸點(diǎn)。別墅下半年?duì)I銷策略2 Chapter其他渠道組合支持：（ 4）競(jìng)品攔截： 針對(duì)紅郡以及市區(qū)別墅類項(xiàng)目進(jìn)行外圍的客戶攔截工作。2 Chapter其他渠道組合支持：（ 9）管理層的人脈拓展： 別墅下半年?duì)I銷策略管理層也是銷售員 客戶拓展 n管齊下： 飯局營(yíng)銷 通過(guò)銀行賣樓 管理層：根據(jù)需要隨時(shí)可以安排和客戶交流。 一月 211:04 上午 一月 2101:04January 23, 2023? 1行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 01:04:3401:04:3401:04Saturday, January 23, 2023? 1知人者智，自知者明。 01:04:3401:04:3401:041/23/2023 1:04:34 AM? 1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 23 一月 20231:04:34 上午 01:04:34一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。（僅限于嘉凱城公司全體員工，銷售部除外）； 注： 也可引進(jìn)有資源的渠道公司針對(duì)別墅進(jìn)行專項(xiàng)銷售。別墅下半年?duì)I銷策略2 Chapter其他渠道組合支持：（ 2） CALL客與陌拜： 針對(duì)李滄區(qū)工業(yè)園、高端社區(qū)進(jìn)行定向陌拜，同時(shí)對(duì)客戶名單繼續(xù)實(shí)行 call客，保證充足的 CALL量。時(shí)間： 2023年 12月份地點(diǎn)： 時(shí)代城別墅組團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)人物： 媒體 +新老客戶 +公司領(lǐng)導(dǎo) +政府驗(yàn)收部門人員 +物業(yè)公司主要活動(dòng)： 交房?jī)x式、驗(yàn)收人員講解項(xiàng)目品質(zhì)、物業(yè)公司宣誓儀式、抽獎(jiǎng)活動(dòng)、文藝節(jié)目表演。2 Chapter別墅下半年?duì)I銷策略2 Chapter時(shí)代城別墅 2023年全年銷售目標(biāo) 101套，已售 55套，計(jì)劃完成率 %，尚有 46套銷售任務(wù)。1. 9月份 ——現(xiàn)場(chǎng)配合以渠道型活動(dòng)和暖場(chǎng)活動(dòng)，以增加現(xiàn)場(chǎng)人氣和促進(jìn)銷售2. 9月份開(kāi)始，配合老帶新活動(dòng)，對(duì) 9月底前推介成交最多的客戶進(jìn)行品牌之旅免單獎(jiǎng)勵(lì)。二期加推營(yíng)銷策略 ——加推節(jié)奏安排開(kāi)盤當(dāng)日針對(duì)未認(rèn)購(gòu)客戶設(shè)置感恩區(qū)收集 200組客戶問(wèn)卷調(diào)查，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：精準(zhǔn)客戶需求才能有的放矢1 Chapter9月 14日 9月 22日 9月 23日 9月 30日 10月 10日房源： 39157套房源去化目標(biāo)： 90%，約 140套認(rèn)籌期配合搜房網(wǎng)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠積累客戶上午前期已認(rèn)籌未認(rèn)購(gòu)客戶選房，下午新增認(rèn)籌客戶選房3738開(kāi)盤39加推房源： 38118套房源，去化目標(biāo)： 85%房源： 37142套房源，去化目標(biāo)： 85%共去化約 220套加推選房二期尾盤消化三期蓄客準(zhǔn)備9月 10號(hào)統(tǒng)一邀約一期未認(rèn)購(gòu)客戶現(xiàn)場(chǎng)公示認(rèn)籌順序， 14日始 ， 按照現(xiàn)場(chǎng)公示順序號(hào)預(yù)選落二期蓄客開(kāi)展根據(jù)未認(rèn)購(gòu)客戶情況建議二期樓座推售策略：保留一期未認(rèn)購(gòu)客戶選房順序與加推房源優(yōu)先選房權(quán)；新客戶按照認(rèn)籌順序選房（排在一期客戶選房順序后）；小步快跑，逐批推出二期樓座，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤即紅；二期加推營(yíng)銷策略 ——加推節(jié)奏安排預(yù)案：若 22日前， 39號(hào)樓落戶 80%以上，且對(duì)套三戶型需求量大，則在 22日考慮同期推出 37樓套三戶型。大戶型多集中在 3 36樓邊戶1 Chapter912月份高層營(yíng)銷策略 912月份整體策略二期加推營(yíng)銷策略三期開(kāi)盤營(yíng)銷策略一期剩余房源銷售策略標(biāo)段 樓座 面積 /套數(shù) 戶型 戶型面積區(qū)間 套數(shù)3標(biāo)段 37383945870㎡ /417套一居室 5961 27兩居 89119 274經(jīng)濟(jì)三居 124133 60舒適三居 138207 43四居以上 159224 131 Chapter二期加推營(yíng)銷策略 ——產(chǎn)品梳理二期產(chǎn)品梳理：可售房源 417套， 120㎡以下占比 72%?二期產(chǎn)品主要以 100㎡左右二居為主，占整體供貨量 66%,一居僅占7%，其余為 24%三居產(chǎn)品及少量頂層變異