【正文】 分散的 ， 零星的物業(yè)管理很難留住人才 ， 很難發(fā)揮人才優(yōu)勢 ， 組建集團 、 把人才資源實現(xiàn)優(yōu)化整合 ， 使企業(yè)人才資源實現(xiàn)優(yōu)化整合 ， 使企業(yè)人才形成最佳組合 。 它主要：統(tǒng)籌規(guī)劃 、 掌握政策 、信息指導(dǎo) 、 組織協(xié)調(diào) 、 城市管理 、 社區(qū)穩(wěn)定 、 檢查監(jiān)督 ，但不能替代物業(yè)管理企業(yè)實施的具體的管理和為社區(qū)全體住戶提供的生活服務(wù) 。 經(jīng)理對公司的全面負(fù)責(zé) ， 對公司的一切重大問題做出最后決策 ， 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各副經(jīng)理工作 。 它設(shè)置必須滿足以下三個基本要素： 18 二、物業(yè)管理公司的機構(gòu)與職能 1） 具備服務(wù)性功能 物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的企業(yè) 。 8 一、物業(yè)管理體制 （ 2） 第二層含義是： ● 物管企業(yè)通過專業(yè)調(diào)整將做得更大更強 。 5 一、物業(yè)管理體制 2） 物業(yè)管理市場化 —— 有兩層含義 (1)第一層含義是： ● 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物 。 ● 變多個單位 、 多個管理部門 、 多家管理為物業(yè)管理企業(yè)一家管理 、 統(tǒng)一服務(wù) ， 使資源得到優(yōu)化重組 ， 實現(xiàn)社會效益 、 經(jīng)濟效益 、 環(huán)境效益的三者統(tǒng)一 。 以信息 、 電子 、 網(wǎng)絡(luò)為標(biāo)志的自動化 、 智能化進入物管工作中來 。服務(wù)目標(biāo)就是要制定 一個 使業(yè)主 、 使用人各方面都滿意的一個標(biāo)準(zhǔn) 。 有責(zé)無權(quán) ， 不僅不能調(diào)動員工的積極性 ， 而且使責(zé)任形同烏有 ， 最終無法保證公司的任務(wù)的完成 。 矩陣式管理結(jié)構(gòu)適用于規(guī)模較大 ， 物業(yè)管理較復(fù)雜 ，綜合經(jīng)營強的物業(yè)管理企業(yè) 。 45 四、物業(yè)管理企業(yè)走集團化道路 物業(yè)管理集團化有以下優(yōu)勢 ： 一是有利于資源整合優(yōu)勢 ， 物管企業(yè)的集團化不僅擴大企業(yè)規(guī)模 ， 更重要是實現(xiàn)了優(yōu)勢互補 ， 發(fā)揮了資源優(yōu)化整合作用 。 四是有利于實施品牌管理 。 物業(yè)管理公司與其他專業(yè)公司 （ 如保潔公司 、 目標(biāo)公司 ） 圍繞著某一些服務(wù)進行商議 ， 并通過合同形式轉(zhuǎn)移一些服務(wù) ， 從而使整體管理服務(wù)水平提高 。辦公室的工作如圖： 28 二、物業(yè)管理公司的機構(gòu)與職能 辦公室 人事檔 案工作 行政管理工作 后勤保障工作 員工教育企業(yè)文化 29 二、物業(yè)管理公司的機構(gòu)與職能 3） 財務(wù)部 財務(wù)部在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下 ， 參與企業(yè)的經(jīng)營管理 ，根據(jù)財務(wù)制度 ， 制定公司財務(wù)計劃和管理費用的預(yù)算方案 ，監(jiān)控資金運用 ， 定期向經(jīng)理匯報 。 3） 效率與效益 物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置應(yīng)從實踐出發(fā) ， 以低成本的投入達到最好的工作效率 、 經(jīng)濟效益 、 環(huán)境效益和社會效益 。 （ 2） 第二層含義是： ● 物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為 ， 它是以經(jīng)濟手段為主 ， 實行責(zé) 、 權(quán) 、 利相結(jié)合的責(zé)任制 ， 物業(yè)管理企業(yè)開展的是有償服務(wù) ?！?掙錢自己花 ， 住房靠國家 ” 、 “ 服務(wù)維修國家包 ” 福利分房思想根深蒂固 。 2 一、物業(yè)管理體制 1. 市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理定位 物業(yè)管理與傳統(tǒng)上的房屋管理存在著本質(zhì)的區(qū)別 ，第八章以做過分析 ， 在市場經(jīng)濟下物業(yè)管理具有明顯的特征： 社會化 、 市場化 、 專業(yè)化和企業(yè)化 。 如何擺脫物管企業(yè)低效益的怪圈呢 ？除了價格因素的不合理外 ， 必須由現(xiàn)在的粗放型管理向集約型管理轉(zhuǎn)化 ， 并進行規(guī)?；\作 。 物業(yè)管理公司應(yīng)把信譽目標(biāo)擺在首位 ， 塑造好企業(yè)形象 ， 使廣大業(yè)主有信任感 ， 從而為企業(yè)市場上的競爭奠定良好的基礎(chǔ) 。 物管公司能否發(fā)揮整體效益 ， 取決于組織機構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào) 。 直線式管理構(gòu)架適應(yīng)較小型物業(yè)管理企業(yè) 36 二、物業(yè)管理公司的機構(gòu)與職能 總經(jīng)理 辦公室 財務(wù)部 工程部 管理部 經(jīng)營部 37 二