【正文】 物業(yè)服務(wù)合同屬于集體合同，是物業(yè)管理公司與業(yè)主的代表業(yè)主委員會(huì)簽訂的，法律法規(guī)并未規(guī)定要與每一位業(yè)主簽訂。 業(yè)主的權(quán)利 業(yè)主的權(quán)利： ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) ，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議 ，行使投票權(quán) ，并享有被選舉權(quán) 、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用 業(yè)主的義務(wù) 業(yè)主的義務(wù)： 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 委員會(huì)作出的決定 業(yè)主自治管理的含義 業(yè)主自治管理 是指特定物業(yè)的區(qū)分所有權(quán)人，一方面根據(jù)個(gè)體利益和自主意志對自己專有部分進(jìn)行自益性管理，另一方面組成業(yè)主自治組織通過行使持分權(quán)和成員權(quán)對共用部分的共同事物進(jìn)行統(tǒng)一管理，形成業(yè)主個(gè)人自治管理和業(yè)主組織自治管理相結(jié)合的一種物業(yè)管理方式和制度。若物業(yè)公司的服務(wù)確實(shí)有嚴(yán)重問題，這些業(yè)主應(yīng)聯(lián)合其他業(yè)主共同提議物業(yè)公司改進(jìn)或提請業(yè)主大會(huì)解聘不能提供合格服務(wù)的物業(yè)公司，但不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的做法是不合理的。試分析這些業(yè)主的理由是否成立，并作出解釋。小區(qū)共有業(yè)主 850戶，其中 23戶以未出席業(yè)主大會(huì)、未投票選擇該公司、也未與新企業(yè)簽訂 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 以及新公司服務(wù)水平尚不及老公司為由，一直拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 本章要點(diǎn) 業(yè)主大會(huì)的組織形式。 業(yè)主自治管理的必要性和原則 業(yè)主自治管理的必要性： 產(chǎn)權(quán)利益協(xié)調(diào)的需要 我國民主發(fā)展的需要 業(yè)主自治管理的原則： 依法自治原則 積極自治原則 規(guī)范自治原則 民主管理原則 接受督導(dǎo)原則 共同利益優(yōu)先原則 業(yè)主大會(huì)的組織形式 業(yè)主大會(huì)的召開 業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 業(yè)主大會(huì)決定問題的程序 業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 業(yè)主大會(huì)的組織形式 業(yè)主自治 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主代表大會(huì) 作為產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主有權(quán)對自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營和管理作出決定，這就是業(yè)主自治 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織 當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，可以按比例推選業(yè)主代表組成 首次業(yè)主大會(huì) 第一次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例時(shí)，由政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)，由業(yè)主按法定程序和形式召開 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定：同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議 業(yè)主委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每年至少召開一次，稱為業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議