【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。君臨國際例外，一方面是由于其地段位于市中心，適合投資，因此定位為投資性物業(yè)，小戶型規(guī)劃較多也在情理之中。 走勢預(yù)測： 因此該項目 6580 的價格， 在近期之內(nèi)不會再漲，同時尾房銷售率不好的話，其可能會打出特價或優(yōu)惠價來吸引客源。本項目預(yù)計 11 月份初開盤，其主要參照依據(jù)就是書院觀邸，開盤價格預(yù)計在 6500 左右，采取低開高走的價格策略。 頂、書院觀邸、華盛新外灘最高價都高于 8000，金色屋頂和書院觀邸最高價突破10000 元 /㎡，但突破萬元單價的項目一般都是樓層高，同時又擁有 360176。 一、 濱江板塊簡介 本次市場調(diào)查主要針對長沙市濱江板塊展開，其板塊特征如下： 【板塊屬性】：山水資源優(yōu)越，集氣質(zhì)、夢想與榮耀于一身； 【板塊優(yōu)勢】：景觀資源得天獨厚、地段優(yōu)越、保值增值能力強(qiáng)，極具競爭力； 【板塊劣勢】： 土地成本和開發(fā)成本高、銷售價格高、各項目容積率高， 建筑密度大； 【板塊競爭特點】：以高層、高容積率、高密度、低綠化率、高價位產(chǎn)品競爭為主；東、西兩岸價格差距大。 長沙市濱江項目市場調(diào)查報告 前 言 “一江兩岸、山水洲城”一直是星城的名片。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此估計其開盤均價在 6000 左右，開發(fā)商寧愿在中后期價格拉升，也不會盲目冒險高價入市。 ．大地金墅： 項目去年 12 月份開盤，至目前銷售率接近 70%，期間均價 自 6300升至 6600 元 /平米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 統(tǒng) 水景、內(nèi)庭架空層景觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同 時，為進(jìn)一步 優(yōu)化 觀景質(zhì)量，可設(shè)計 6m 高交錯式陽臺； 8. 從管理上： 引進(jìn)知名物業(yè)管理公司，進(jìn)一步提高小區(qū)形象； 。金域藍(lán)灣（臨瀏陽河 ，二線江景盤 ） 長沙市芙蓉區(qū)營盤東路 普通住宅 22 畝 390000 ㎡ 長沙宏程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 岳麓區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2． 項目地塊面積較小，較難形成很強(qiáng)的居家氛圍和成規(guī)模的園林綠化 3． 目前項目與周邊成熟居住區(qū)有自然的阻隔，生活氛圍不濃、居家相對不便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、 銷售分析 1. 各項目整體銷售情況分析 項目名稱 推貨量 銷售套數(shù) 銷售率 君臨國際 500 350 70% 金色屋頂 189 180 97% 湘江世紀(jì)城 1800 1400 78% 書院觀邸 500 310 60% 華盛新外灘 434 320 75% 大地金墅 384 269 70% 長寶 1667 224 146 65% 南外灘 683 / / 濱江金座 406 / / 曙光泊岸 280 / / 小結(jié)： 1) 從銷售率上看出各盤銷售率均達(dá)到 58%以上，多數(shù)盤達(dá)到 70%以上，整體反映江景盤銷售狀況屬良好； 2) 金色屋頂一方面由于其體量較小、推廣定位準(zhǔn)確、且對外銷售時間已長達(dá)一年多，因此目前基本完成銷售； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 高，整體均價達(dá)到 6800 左右，由于該項目容積率高、建筑密度比較大，性價比大大縮水，因此預(yù)計價格在年內(nèi)不會做大的調(diào)整，上浮空間不足。 面空中花園彌補(bǔ)了部分戶型江景資源少的劣勢。 【板塊代表項目】：華盛新外灘、 君臨國際、 金色屋頂、湘江世紀(jì)城、書院觀邸、 南外灘 、濱江金座 、大地金墅 、長寶 166曙光泊岸 二、 各項目基本信息一覽表 樓盤名稱 物業(yè)類型 項目地址 占地面積 建筑面積 （ ㎡ ） 容積率 銷售均價 (元 /㎡ ) 君臨國際 高層 黃興南路步行街與坡子街美食街交匯處 畝 （包含坡子街） 7 萬 3． 0 （整體容積率） 一線江景 7200 二線江景 6800 金色屋頂 高層 沿江大道 320 號 畝 萬 6． 96 一線江景： 8300 二線江景： 6500 湘江世紀(jì)城 高層 長沙市開福區(qū)五合 垸 1015 畝 400 萬 3． 5 一線江景： 6100 二線江景： 5100 三線江景： 42004800 書院觀邸 高層 書院路 559 號 38 畝 萬 5 一線江景： 7050 二 線江景： 6080 華盛新外灘 高層 沿江大道 畝 萬 5 一線江景： 8100 二線江景： 7200 三線江景： 6400 大地金墅 高層 沿江大道 畝 萬 13． 1 一線江景： 6500 二線江景： 6080 南外灘 高層 南湖路與湘江大道 交匯外 37畝 12萬 3． 85 未售，預(yù)計 7000左右 濱江金座 高層 銀盆嶺大橋西側(cè) 21 畝 7 萬 4． 01 未售，預(yù)計 6000左右 長寶 1667 高層 中山西路 393 號 畝 萬 一線江景 ： 6583 二線江景 ： 6286 曙光泊岸 小高層 瀟湘大道天馬山東 畝 萬 價格尚未定 預(yù)計 6000 小結(jié)： 1) 長沙近期江景項目在售或即將發(fā)售項目約在 15 個左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【板塊發(fā)展前景】：隨著山水資源價值的被充分認(rèn)識和利用及區(qū)域市政設(shè)施的完善，未來沿江板塊將成為長沙市最具魅力的高尚住宅區(qū)。 2. 層差價、朝向價格分析 項目 名稱 層差價（元 /㎡） 景觀 朝向差價（元 /㎡） 君臨國際 50100 30500 一房一價 金色屋頂 30100 10020xx 一房一價 湘江世紀(jì)城 3080 100020xx 一房一價 書院觀邸 一批 50100 1000 一房一價 華盛新外灘 2030 20020xx 一房一價 大地金墅 30 500 長寶 1667 20 200，帶景觀陽臺 400 南外灘 未開盤 ，待定 未開盤 ，待定 濱江金座 未開盤 ，待定 未開盤 ，待定 曙光泊岸 未開盤，待定 未開盤，待定 小結(jié)： 1) 層差價分 析：基本都在 30100 之間，幾乎所有的項目在首層特價單位到第二層加價都在 80100 之間，但 3 層以上層差價基本差距不大，多保持