【正文】 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 原則三：多產(chǎn)品組合。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，擴(kuò)大客戶層面?！?厚街湖景花園”項(xiàng)目定位溝通匯報(bào) 25/3/2023 占地 539畝 容積率 總建筑面積 20萬 m2 項(xiàng)目概況 總占地： 539畝 別墅用地： 443畝 洋房用地： 98畝 總?cè)莘e率： 容積率： 容積率： 1－ 同時(shí)開工，分期銷售， 2023年 12月 5日開始銷售別墅 分項(xiàng)研究 1：競爭聚焦 2023年東莞市場競爭預(yù)測(cè) 莞城約 16個(gè)項(xiàng)目 厚街約 7個(gè)項(xiàng)目 莞城 厚街 從客戶角度看競爭： ?莞城客戶基本不考慮在鎮(zhèn)區(qū)置業(yè) ?部分鎮(zhèn)區(qū)客戶會(huì)到莞城置業(yè) ?厚街與莞城之間的競爭主要集中在“少數(shù)跨區(qū)置業(yè)的厚街人” 初步結(jié)論： 東莞市場的競爭具有相對(duì)封閉性，本項(xiàng)目的主要競爭對(duì)手是厚街內(nèi)項(xiàng)目 東逸翠苑 加州陽光 海逸豪庭 豐泰項(xiàng)目 從片區(qū)屬性看競爭： ?厚街鎮(zhèn)中心發(fā)展為都市繁華區(qū)域，價(jià)值在于便利性； ?橫崗水庫片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，遠(yuǎn)離喧鬧，價(jià)值在于休閑； 深入結(jié)論：在厚街內(nèi)部，本項(xiàng)目的主要競爭對(duì)手在水庫周邊 分項(xiàng)研究 1：競爭聚焦 厚街內(nèi)的競爭 世紀(jì)綠洲 匯景豪苑 厚街鎮(zhèn)中心片區(qū) : 廠房、村屋、商鋪、酒店集中。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。擴(kuò)大客戶層面。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 2:37:25 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。 原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。配套、交通完善。 作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤啟動(dòng)的原則： 競爭聚焦 差異化定位 啟動(dòng)區(qū) 后續(xù)延展 如何造鎮(zhèn) 啟動(dòng)區(qū)位 啟動(dòng)配置 啟動(dòng)產(chǎn)品 案例 C—— 標(biāo)準(zhǔn)化住宅區(qū) 占地面積：約 容積率： 建筑面積：約 建筑類型：洋房（ ≤12層） A B C B—— 高檔住宅區(qū) 占地面積： 建筑容積率： 1 建筑面積： 建筑類型：多層（ 35層） A—— 濱水住區(qū) 占地面積： 容積率： ≤ 建筑面積：約 建筑類型： HOUSE 造鎮(zhèn) —— 用地分析 —— 容積率分解 造鎮(zhèn) —— 用地分析 —— 規(guī)劃布局組團(tuán)的確立 Block1 Block2 Block3 Block6 Block5 Block4 組團(tuán)的確立原則 ?資源條件 ?容積率限制 ?區(qū)域的位置性 ?區(qū)域的獨(dú)立性與環(huán)境的可塑性 Block1 Block2 Block3 Block6 Block5 Block4 造鎮(zhèn) —— 用地分析 —— 地塊價(jià)值 啟動(dòng)區(qū) 啟動(dòng)區(qū)位 啟動(dòng)配置 啟動(dòng)產(chǎn)品 啟動(dòng)期主產(chǎn)品區(qū) 價(jià)值最大化原則 原則一：高端入市。用適量創(chuàng)新產(chǎn)品試探市場。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。商品房基本為洋房，主要分布在 康樂路 附近，主要吸引中等收入客戶。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 2:37:25 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 造鎮(zhèn) —— 關(guān)于商業(yè) 街區(qū)元素 啟動(dòng)區(qū) 入口 啟動(dòng)區(qū)位 啟動(dòng)配置 啟動(dòng)規(guī)模 獨(dú)立命名 —— 椰林大道 （ COCO STREET) 造鎮(zhèn) —— 聚焦人氣 —— 公共系統(tǒng) 橋 在小區(qū)島與島之間、水與水之間的道路以主題橋連接 在展示中營造一種另人興奮的穿越體驗(yàn) 尋求水概念的升華和突破將水概念做到極至 環(huán)境 人文 橋 — 橋居 — 橋生活 水化率 造鎮(zhèn) —— 聚焦人氣 —— 公共系統(tǒng) 水上會(huì)所 ?會(huì)所與水景的相融：會(huì)所伸架在水面、水繞會(huì)所甚至將水引入會(huì)所 /會(huì)所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)都體現(xiàn)會(huì)所與水景的互生相融 ?水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會(huì)所中設(shè)計(jì)獨(dú)特的“水幕電影” ?水上私家會(huì)所 /結(jié)合水體的廣場和棧道 /標(biāo)志物（鐘樓 /雕塑） 啟動(dòng)區(qū) 啟動(dòng)區(qū)位 啟動(dòng)配置 啟動(dòng)規(guī)模 關(guān)于配套設(shè)施 造鎮(zhèn) —— 聚焦人氣 —— 公共系統(tǒng) 長灘 水的邊緣與開敞空間體系 ?連續(xù)的步行系統(tǒng) —— 盡可能地提供親水 的條件 ?面水側(cè) —— 下沉式處理（剛好高過洪 水最高水位）形成場所 /更 親近水體 ?背水側(cè) —— 小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑 /荔枝林 /廣場 ?環(huán) 境 —— 標(biāo)志性鋪地 /噴泉 /街道家具 /招貼 /燈塔 /伸出水面的碼 頭和棧道 Longbeach 景觀命名 —— 長灘 (Longbeach) Longbeach 飽覽全湖景的步行系統(tǒng) 造鎮(zhèn) —— 聚焦人氣 —— 公共系統(tǒng) 長灘 B1 B2 Bl3 B6 B5 B4 啟動(dòng)區(qū)位最終確立 造鎮(zhèn) —— 啟動(dòng)區(qū)位的最終確立 啟動(dòng)區(qū) 啟動(dòng)區(qū)位 啟動(dòng)配置 啟動(dòng)產(chǎn)品 啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)區(qū)下的產(chǎn)品規(guī)劃 原則一：高端入市。 VS 贗品＋附送 第一居所 港式＋ GOLF 第二居所 Action： 造鎮(zhèn)計(jì)劃 短期目標(biāo)：建立轟動(dòng)效應(yīng) 建立充分的競爭優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目啟動(dòng)模式 實(shí)現(xiàn) 原則一：高端入市。 水庫片區(qū)： 廠房、村屋少，自然環(huán)境好。 大盤啟動(dòng)的原則： 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 大盤啟動(dòng)的原則： 啟動(dòng)期產(chǎn)品區(qū) 啟動(dòng)展示區(qū) 造鎮(zhèn) —— 基于價(jià)值最大化的產(chǎn)品研究 規(guī)劃原則 ?最大限度利用地形的坡度 /確保建筑良好的視野 ?戶型面積受控于建筑體塊距離水面的距離，距離水面越近的戶型景觀資源最好，面積越大 ?在致高點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)志物 ?“水化率”概念的創(chuàng)