【正文】 2）定價的基本原則 30%20%16%5%6% 6%8%3%0%5%10%15%20%25%30%位置 商業(yè)氣氛 人流量 周邊環(huán)境 交通情況 內部規(guī)劃設施 規(guī)模 發(fā)展商信譽各定價影響因素之權重分析圖 結合市場需求及中原多年銷售商鋪經驗，評定上述定價影響因素之權重，綜合分析評定物業(yè)綜合素質如下表： 運作模式 直接銷售 A 價格建議 依據(jù)“ 市場比較 ”原理，對可比相關樓盤二樓的租金價格經過修正，加權后得出。 次主力客戶： 香港人 片區(qū)新開發(fā)樓盤港銷成分較高，配套完善，臨近口岸，旺而不吵使寶安南成為港人在深圳多年來的生活區(qū)之一，香港人辦事追求效率，周邊各快餐檔，茶餐廳很適合他們的口味。 寶安南 生活配套成熟 ，菜市場、學校、幼兒園、郵局、銀行、食肆等一應俱全，生活氣氛較濃。 人流主要體現(xiàn)為周邊住宅區(qū)的客戶群、地王商圈上班白領，區(qū)域外的人流聚集不明顯，主要以過路客為主。 首層拆零直接銷售；二、三、四層整體租與一商家，提供 3年返租，買鋪即收 2年租金。 直接銷售 （定向業(yè)態(tài)模式銷售） A 先租后售 B A二樓引入高檔品牌商家 A三、四樓商鋪式寫字樓銷售 A一層分割街鋪銷售 備注： 在劃分一樓鋪位時 ,通往二至四層樓的交通位需提前規(guī)劃預留 ,在以上樓層未售出前 ,該位置建議保留 . A一樓分割街鋪銷售 運作模式的探討 A 優(yōu)勢 ?一次性出售，回籠資金快 ?減少營銷推廣成本 ?片區(qū)街鋪售租情況良好 劣勢 ?一樓分割鋪位后的展示不夠大 ?考慮到二、三、四樓的商鋪的人流，需預留部分商鋪 優(yōu)勢 ?根據(jù)片區(qū)缺乏高檔次商業(yè)的特征，吸引高檔的經銷商 ?發(fā)展商風險較低 ?有利用于項目檔次的提升 劣勢 ?主力商家投資額大，發(fā)展商必須犧牲大部分利潤空間 ?片區(qū)銷售環(huán)境不理想，存在大量的空置裙樓商業(yè)（西湖大廈二、三樓） ?對商家經營能力要求較高，抗風險能力較低； ?洽談時間較長 ?對公寓銷售帶來不確定因素的影響 中原認為：整層銷售發(fā)展商風險較小，推廣費用較低，工作量較集中。 2）項目周邊的業(yè)態(tài)空白點主要有以下幾個方面： 大型 KTV、高檔西餐、精品、寫字樓等 3）項目商業(yè)業(yè)態(tài)分布上我們建議以下方向 ： A、從市場空白點（如以上例舉所示）考慮項目的業(yè)態(tài)分布 B、地段優(yōu)勢，遵循成行成市的規(guī)則，考慮項目的業(yè)態(tài)分布 C、引進大型品牌商家，實現(xiàn)銷售，資金快速回籠 市場調查 片區(qū)客戶 據(jù)調查片區(qū)主要租鋪經營客戶是 香港 和深圳 本地的私營主和個體經營者 。 D、超市進駐比較多、百貨、精品等相對較少。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 功能劃分 樓層 樓層面積 經營業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)模要求 4 908平方米 商場式寫字樓 針對商業(yè)辦公、小型的貿易公司，面積需求較小的發(fā)展中公司 2 845平方米 品牌商家，整體營銷 人員密集型，通道便利 1 352平方米 街鋪經