【正文】 ? 無法評估，就無法管理。 階段主訴求：產(chǎn)品品質(zhì)及未來社區(qū)生活質(zhì)量 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 109 三次強(qiáng)銷期－推廣活動 惠山腳下 英倫世家 紫金英郡夏涼之夜 活動目的： ； ； 。 項(xiàng)目名稱 比例 金額（萬元） 樣板間（ 2套，家具及配飾）、售樓處（家具及配飾） 15% 300 戶外及圍檔 15% 300 活動 10% 200 展會 5% 100 植入式營銷 5% 100 平面媒體（報紙、雜志） 10% 200 電視 /廣播 5% 100 數(shù)據(jù)庫營銷 10% 200 網(wǎng)絡(luò) 10% 200 銷售工具 10% 200 機(jī)動費(fèi)用 5% 100 合計(jì) 100% 2023 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 99 第一階段 —— 預(yù)熱期（ 2023年 — 2023年 10月底） 此階段為項(xiàng)目蓄水推廣期，也是項(xiàng)目品牌形象奠定期，以客戶蓄水為主的營銷動作。 通感營銷 — B、售樓處（會所）體驗(yàn) 英式沙龍風(fēng)格 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 83 充分利用現(xiàn)場的原生樹木與山景的自然融合，打造情景體驗(yàn)區(qū)，讓客戶提前感受依山而居的高尚生活；體驗(yàn)未來生活環(huán)境的優(yōu)雅、景觀住宅的尊貴及區(qū)域的專屬性、私密感。 粱溪路、惠河路沿線 —軍政圈、研究所、事業(yè)單位、大型國企 長期居住城西的許多部隊(duì)、政府產(chǎn)權(quán)房研究所、事業(yè)單位、大型國企的業(yè)主普遍會有一種 “地緣情結(jié) ”，這些部委及其所屬單位，包括軍事機(jī)關(guān)、醫(yī)院、供電、科研院所，其員工在臵業(yè)升級時都會就近選擇。 面積約為 : 。 ? 第七階段 : 尾盤期 (— ), 銷售完畢，高贏利！ 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 47 銷售階段劃分表格 紫金英郡 全案 預(yù)測價格（快速回籠） 樓座號 整棟樓面積 總套數(shù) 預(yù)計(jì)銷售單價 銷售總額（約） 東段 5號 (洋房 ) 24 7500 29360550 08年 10月底首批推出房源 205套，含高層151套，洋房 54套 9號 (洋房 ) 30 7800 36326316 12號 (小高層 )東側(cè) 72 6300 50145039 15號 (小高層 ) 79 6800 59480484 12號 (小高層 )西側(cè) 81 6700 53328851 09年 3月二批房源亮相256套，含高層228套，洋房 28套 13號 (小高層 ) 147 6600 113028141 10號 (洋房 ) 28 8200 36203164 14號 (小高層 ) 151 6700 111842497 09年 5月份加推房源 151套高層 合計(jì) 612 7102 489715042 首批推出房源共計(jì) 205 套 。 ? 故應(yīng)以較小幅度的價格上漲為基礎(chǔ)，根據(jù)市場實(shí)際情況隨時做出反應(yīng)。 價格定位 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 33 216。 活動與大規(guī)模媒體推廣結(jié)合可以收到非常理想的客戶反饋，這應(yīng)是紫金英郡值得借鑒和應(yīng)用的手段。無錫多家媒體也一同參與。 啟示： 多種物業(yè)混合推售，優(yōu)勢產(chǎn)品與常規(guī)產(chǎn)品有機(jī)結(jié)合，憑借稀缺的優(yōu)質(zhì)物業(yè)樹立高品質(zhì)社區(qū)形象。 可比典型項(xiàng)目營銷經(jīng)驗(yàn)及啟示－客戶策略 啟示：以務(wù)實(shí)的價格策略，獲得客戶 的追捧，廣開客戶渠道，快 馬加鞭去化房源，保證資金鏈， 在目前的市場環(huán)境中較為可取。 注： 綠色建筑、節(jié)能住宅，一直是銀城的開發(fā)特色，并獲得了多項(xiàng)國家級、省部級榮譽(yù)。 2 瑜璟灣 55萬 1665/891/776 高層、小高層 現(xiàn)房 78007900 7400 （二期） 起價： 7000 均價： 7500 最高價：10000 沿梁溪河的景觀高層單價在8000以上，二期推出沿鴻橋路兩幢高層，價格在 7400左右 3 金色江南 1831/1798/33 多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅 現(xiàn)房 68007000 6800 起價： 6746 均價： 6800 最高價：7600 金色江南還剩最后 200套房子左右，未推出。 經(jīng)驗(yàn)：以全方位的品質(zhì)訴求為內(nèi)容，強(qiáng)大的推廣攻勢為載體，立體的進(jìn)行地段、產(chǎn)品、環(huán)境、配套、品牌等價值訴求，讓客戶群關(guān)注、認(rèn)同、追捧從而真正實(shí)現(xiàn)成交。 在長時間蓄水后，開盤的價格策略采取平開策略，同時在開盤價格基礎(chǔ)上，推出四重開盤優(yōu)惠方案，營造火爆的銷售場面，開盤認(rèn)購 250余套，在逆市中成為了濱湖區(qū)的聚焦點(diǎn) ,但仍然低于開發(fā)企業(yè)預(yù)期目標(biāo)。 可比典型項(xiàng)目營銷經(jīng)驗(yàn)及啟示－推盤策略 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 24 可比典型項(xiàng)目營銷經(jīng)驗(yàn)及啟示－推廣策略 推廣背景：南京銀城以大手筆在無錫打造高品質(zhì)住宅，高度重視 在無錫第一個項(xiàng)目的推廣。從小區(qū)的規(guī)劃、技術(shù)運(yùn)用、社區(qū)生活氛圍的營造等讓會員和媒體切身感受銀城的開發(fā)品質(zhì)。 ?好 —— 品牌效果好 。 （ 2）陽光嘉園（ 8月 30日首開沿梁溪河畔高層共 376套房源 ，均價 216。 ? 而我們在此的 “ 開高走低 ” 與之略有不同，不是傳統(tǒng)的 “ 高品質(zhì)產(chǎn)品帶動稍低品質(zhì)產(chǎn)品 ” ，而是在對外推廣階段樹立項(xiàng)目極高的品質(zhì)感，提升客戶的心理預(yù)期，而在銷售過程中以低于客戶心理價位的價格銷售，讓客戶覺得購買本項(xiàng)目 “ 很值 ” ！ ? 即在價格上 “ 推廣高、銷售低 ” 。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 48 銷售階段劃分表格 樓座號 可銷售面積 總套數(shù) 預(yù)計(jì)銷售單價 銷售總額（約） 西段 1號 (小高層 ) 84 6900 73829172 09年下半年 6月推出房源 2號 (小高層 ) 79 7100 72578969 4號 (洋房 ) 43 7800 54323568 6號 (景洋 ) 29 8500 43401935 3號 (小高層 ) 58 7200 58716504 09年下半年 9月推出房源 11號 (洋房 ) 44 8200 56860850 7號 (景洋 ) 30 8700 45627672 8號 (景洋 ) 20 8900 31377840 合計(jì) 387 7682 436716510 09年推出房源共計(jì) 235套 。 小高層均價約： 7450元 /平米、洋房均價約： 9000元 /平米銷售總額約為 : . 10年 5月份推出房源 64套 。（注：優(yōu)惠額度可視市場情況靈活調(diào)整） ? 會員活動：利用紫金英郡英倫生活文化館場地，定期舉辦各類活動，加強(qiáng)與會員之間的聯(lián)動。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 88 ? 差異化 ? 版面使用獨(dú)具特色，例如：異型版位或異型戶外等。 階段主訴求：產(chǎn)品品質(zhì) / 山景洋房社區(qū)賦予客戶的身份感與帶來的實(shí)際利益 /投資價值。 第六階段 —— 四次強(qiáng)銷期（ 2023年 9月 1— 2023年 10月 31日） 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 111 四次強(qiáng)銷期－推廣活動 山景城市洋房社區(qū)的最后機(jī)會 紫金英郡四次開盤 活動目的： ； 。 ? 不是沒辦法，而是沒有用心想辦法。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 114 第五章 開盤前工作計(jì)劃 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 115 主要工作排期 紫金英郡開盤前營銷總控圖 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 116 編號 類別 項(xiàng)目內(nèi)容 完成日期 主責(zé)方 協(xié)助方 01 現(xiàn)場售樓處 售樓處主體結(jié)構(gòu)完工 9月 18日 金洋 02 售樓處設(shè)計(jì)裝修公司招標(biāo) 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 03 售樓處裝修方案確定 9月 28日 金洋、裝修公司 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 04 售樓處裝修施工 10月 10日 金洋、裝修公司 05 售樓處包裝公司招標(biāo) 9月 28日 金洋 06 售樓處包裝設(shè)計(jì)定稿 10月 10日 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 07 售樓處包裝施工 10月 15日 金洋、制作公司 08 模型公司招標(biāo)（現(xiàn)場） 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 09 現(xiàn)場沙盤制作 10月 10日 金洋 10 辦公、財務(wù)設(shè)備及用品 10月 20日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 11 現(xiàn)場示范區(qū) 園林方案確定 已確定 12 樣板示范區(qū)方案確定 9月 25日 金洋、設(shè)計(jì)院 金網(wǎng)絡(luò) 13 園林施工公司招標(biāo) 9月 28日 金洋 14 園林施工 10月 15日 金洋 15 樣板區(qū)工程施工 10月 15日 金洋 16 圍檔制作公司招標(biāo) 9月 20日 金洋 17 工地圍檔設(shè)計(jì)確認(rèn) 9月 25日 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 18 工地圍檔安裝 10月 6日 金洋 19 道路指引系統(tǒng)制作公司招標(biāo) 9月 28日 金洋 20 道路指引系統(tǒng)制作 10月 6日 金洋 開盤前準(zhǔn)備工作－現(xiàn)場售樓處和示范區(qū) 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 117 開盤前準(zhǔn)備工作－銷售工作 編號 類別 項(xiàng)目內(nèi)容 完成日期 主責(zé)方 協(xié)助方 01 文件 銷售證 10月 10日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 02 銷售合同 /示范文本 10月 10日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 03 測繪面積表 9月 20日 金洋 04 銷售人員 招聘 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 05 培訓(xùn) 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 06 銷售策略 策略擬訂 10月 10日 金網(wǎng)絡(luò) 07 定價 10月 15日 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 08 銷售工具 辦公桌椅 10月 15日 金洋 09 銷售桌椅 10月 15日 金洋 10 電話 10月 15日 金洋 11 視聽設(shè)備 10月 10日 金洋 12 制服 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 13 胸卡 已完成 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 14 名片 已完成 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 15 文具 10月 15日 金洋 16 銷售手冊 9月 30日 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 17 客戶資料表 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 18 來電來訪表 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 19 認(rèn)購書 10月 15日 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 118 開盤前準(zhǔn)備工作－推廣工作 創(chuàng)作計(jì)劃 編號 類別 項(xiàng)目內(nèi)容 主題信息 完成時間 主責(zé)方 協(xié)助方 01 創(chuàng)作設(shè)計(jì) 1 系列報版設(shè)計(jì) 形象 根據(jù)報紙排期 瑞邦 戶外廣告設(shè)計(jì) 形象宣傳 9月 25日 瑞邦 02 路旗設(shè)計(jì) 形象宣傳 9月 25日 瑞邦 03 戶型圖 產(chǎn)品介紹 9月 28日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 04 虛擬三維動畫、片 形象宣傳、 項(xiàng)目介紹 9月 30日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 05 金洋企業(yè)網(wǎng)站，多項(xiàng)目聯(lián)合推廣 形象宣傳、 產(chǎn)品解讀 10月 10日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 06 項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)廣告 形象宣傳、 文化館資訊 9月 28日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 07 創(chuàng)作設(shè)計(jì) 2 樓書 項(xiàng)目介紹、 賣點(diǎn)闡述 9月 28日 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 119 物料計(jì)劃 編號 類別 項(xiàng)目內(nèi)容 主題信息 完成時間 主責(zé)方 協(xié)助方 01 物料 和埒廣場指示牌 引導(dǎo) 9月 20日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 02 項(xiàng)目模型 道具 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 03 10樓單體模型 道具 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 04 英式建筑生活 品鑒活動 活動物料準(zhǔn)備 道具 10月初甄選會員客戶 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 05 音響設(shè)備 道具 金洋 06 茶飲、小點(diǎn) 道具 金洋 07 活動公司聯(lián)系 道具 金洋 08 客戶聯(lián)系 會員邀約 金網(wǎng)絡(luò) 09 活動議程 議程 金洋、活動公司 金網(wǎng)絡(luò) 10 媒體邀請 報道 金洋 11 新聞統(tǒng)發(fā)撰寫及發(fā)布 報道 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 120 媒體發(fā)布計(jì)劃 編號 類別 項(xiàng)目細(xì)則 發(fā)布時間 主責(zé)方 協(xié)助方 01 媒體發(fā)布 報版發(fā)布 根據(jù)報紙排期 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 02 戶外廣告發(fā)布 9月 28日 金洋 03 網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布 9月 28日 金洋 04 道路旗發(fā)布 9月 28日 金洋 05 網(wǎng)站發(fā)布 10月 10日 金洋、瑞邦