【正文】 06:01:3906:01:3906:012/24/2023 6:01:39 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 24日星期五 上午 6時(shí) 1分 39秒 06:01: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水 小隱隱于野，大隱隱于市 棕櫚泉，得山得水，得自然 … 傳達(dá)給客戶 ?這里的自然條件真的很好，猶如世外桃源，讓我很輕松。 整合策略 圈層通路 巡展 : 選擇中信泰富、梅龍鎮(zhèn)、威斯丁大酒店、波特曼、碧云社區(qū)高檔場(chǎng)所進(jìn)行產(chǎn)品推廣。自 04年上市至今，完成 83%銷售率； 湯臣湖庭地段好，品質(zhì)高，受到高端客戶青睞，完成 80%銷售率； 御翠園 08年 3月新推的 77套別墅，截止目前完成 40套，完銷 52%； 梵高別墅的銷售則相對(duì)較差， 08年 6月推出 86套，僅售 9套，完銷 10%。 2 看獨(dú)立別墅市場(chǎng) 市場(chǎng)觀望下，成交量持續(xù)走低 —— 08年供求比跌至 1以下 ?價(jià)格走勢(shì) —— 從線性走勢(shì)來(lái)看， 06年以來(lái)獨(dú)立別墅成交價(jià)呈向上趨勢(shì)，即使是 08年，也未見(jiàn)下降，甚至在 08年 4月和 8月分別走出兩個(gè)高潮（由于蘭喬圣菲以及棕櫚灘花園等個(gè)別高端樓盤(pán)成交放量，拉升整體市場(chǎng)均價(jià)） 。 成交房源預(yù)估 銷售方案 預(yù)估成交 5套： K（ 2套） +I（ 1套） +A（ 2套）： 1100 2+2300+2800 2=1億 預(yù)估成交 6套： K（ 3套） +H（ 1套） +I（ 1套） +A（ 1套）： 1100 3+2023+2300+2800= 預(yù)估成交 7套： K（ 2套） +H（ 2套） +I（ 2套） +A（ 1套）： 1100 2+2023 2+2300 2+2800= 預(yù)估成交 9套： K（ 4套） +C（ 1套） +H（ 1套） +I（ 2套） +A（ 1套）： （ 1100 3+1300） +2800+2023+2300 2+2800= 以較易成交房源計(jì)算，完成 59套銷售，即可完成 第二部分 :整體營(yíng)銷策略報(bào)告 洞悉市場(chǎng) ,挖掘價(jià)值 運(yùn)籌帷幄 ,決勝千里 附件 —— 整體報(bào)告 后市預(yù)判 項(xiàng)目認(rèn)知 營(yíng)銷決勝 從市場(chǎng)的角度辯識(shí)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì) 從價(jià)值的角度詮釋品質(zhì) 從營(yíng)銷的角度實(shí)現(xiàn)終極價(jià)值 1 2 3 從市場(chǎng)的角度辯識(shí)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì) PART1—— 后市預(yù)判 1 看樓市整體近況 市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 —— 供求比低于 1已經(jīng)維持 10個(gè)月 ? 我們認(rèn)為，從供求比看， 04年 8月至 05年 9月樓市冰凍期的走勢(shì)，與 07年 5月至 08年 9月的走勢(shì)十分相像，而且由于本輪宏觀經(jīng)濟(jì)面的差強(qiáng)人意，導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)預(yù)期的下降較上一輪調(diào)整期更險(xiǎn)惡。 板塊價(jià)值提升策略 “晉級(jí)東郊 重點(diǎn)在（古北區(qū)、陸家嘴區(qū)、碧云區(qū)以及別墅館等高檔門店的合作，尋找客戶，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。 售樓處 會(huì)所 樓王 動(dòng)線交匯處 一期 二期 二期 三期 入口 三期樣板房 總體看房動(dòng)線圖 工程配合 看房動(dòng)線建議 ? 別具一格的導(dǎo)示牌設(shè)計(jì)，一方面更好的為行人做通行導(dǎo)向，另一方面也能成為一種精致的建筑小品。 :01:3906:01Feb2324Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 24日星期五 6時(shí) 1分 39秒 06:01:3924 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 24日星期五 6時(shí) 1分 39秒 06:01:3924 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 ? 委托租賃公司先對(duì)預(yù)出租的業(yè)主統(tǒng)一尋找客戶，并在圈內(nèi)形成一定的良好口碑，以便促進(jìn)投資客戶的購(gòu)買意向。 整合策略 圈層通路 小眾媒體渠道： 通過(guò)高端場(chǎng)所進(jìn)行 DM投遞，直擊金字塔頂端人群 (1)、商會(huì) —— 臺(tái)商會(huì)，溫州商會(huì)等 (2)、汽車 —— 樂(lè)駕汽車、名流汽車等高檔車主聯(lián)誼會(huì)贊助 /會(huì)刊廣告 (3)、高爾夫 —— 濱海高爾夫內(nèi)部會(huì)刊及ＤＭ陳列 (4)、理財(cái)機(jī)構(gòu) —— 諾亞財(cái)富 /會(huì)刊廣告 (5)、名校 —— 交大 USC南加洲 EMBA、長(zhǎng)江商學(xué)院、中歐商學(xué)院等 EMBA/MBA等學(xué)府會(huì)刊夾帶 整合策略 圈層通路 商業(yè)贊助： 冠名胡潤(rùn)財(cái)富論壇、商業(yè)論壇、地產(chǎn)年會(huì)、奢侈品拍賣、頂尖時(shí)裝發(fā)布、跑車俱樂(lè)部等聚集上層客戶的活動(dòng)，與目標(biāo)客戶直接對(duì)話，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷。 東郊棕櫚泉 從土地屬性出發(fā) 從自身產(chǎn)品出發(fā) —— 東郊板塊價(jià)值提升 ? 定位浦東行政區(qū)級(jí)副中心 ? 未來(lái)迪斯尼經(jīng)濟(jì)圈內(nèi) ? 露德圣母堂創(chuàng)造板塊西化發(fā)展契機(jī) ? 未來(lái)全新領(lǐng)館區(qū)建設(shè)，板塊邁向世界級(jí)、國(guó)際化的頂級(jí)居住社區(qū) —— 現(xiàn)房體驗(yàn)，價(jià)值無(wú)限 ? 本案現(xiàn)房展示，充分的信心保證 ? 整體規(guī)劃自然而然，水系引入增加豪宅產(chǎn)品賣點(diǎn) ? 戶型設(shè)計(jì)更具舒適性，采光充分、地下空間充足，皇室級(jí)庭院享受 … ? 物管配套提供安全住家體驗(yàn) 東方國(guó)際社區(qū)中心位臵 /國(guó)際級(jí)領(lǐng)館區(qū)旁 /舒適生態(tài)大宅全景展現(xiàn) 項(xiàng)目定位 客戶價(jià)值提升社區(qū)尊貴 超級(jí)富豪 國(guó)際自由人 新富人 投資者 白領(lǐng)、金領(lǐng) 普通中產(chǎn)階級(jí) 現(xiàn)有主力客戶 他們是： 日本索尼、佳能集團(tuán)董事長(zhǎng)、德國(guó)西門子副總裁、美國(guó)華博、印度 TCS企業(yè)總裁、北京經(jīng)濟(jì)學(xué)專家、恒大集團(tuán)總裁、股市炒家、金融巨子、內(nèi)地企業(yè)家等 客戶為全市性客源， 80%以國(guó)內(nèi)客源為主（多為在上海創(chuàng)業(yè)的外地人）， 20%為境外客！ 現(xiàn)有的客戶認(rèn)知 進(jìn)入事業(yè)豐收期 經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期奮斗，剛跨入上海頂級(jí)富人圈 對(duì)豪宅有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)， 希望自己的住所作為一個(gè)身份標(biāo)簽 享純凈自然和諧之感 同時(shí)寧?kù)o與繁華不遠(yuǎn) 身份標(biāo)簽升級(jí)的 上海富豪 客戶定位 ? 客戶按照交通動(dòng)線分布于各個(gè)板塊； ? 客戶或居住于這些板塊，或工作于這些板塊； ? 客戶的分布重心為在浦東，部分全市其他區(qū)域的客戶。 ? 作為市場(chǎng)主體 ， 開(kāi)發(fā)商已經(jīng)紛紛行動(dòng) ， 但消費(fèi)者觀望情緒卻在降價(jià)聲中繼續(xù)蔓延 ，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境下 ， 在政府政策不明朗前提下 ， 樓市還將低迷 。 細(xì)節(jié)： 噴泉、景觀河道、兩戶之間的綠化自然隔離、會(huì)所、匠心獨(dú)具的隔音屏 ......體驗(yàn)鳥(niǎo)語(yǔ)、花香之社區(qū) 促進(jìn)成交之策略 銷售方案 小開(kāi)盤(pán)形式 ，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛， 促進(jìn)成交 1單 1單客戶逼定難以成交； 若集中幾個(gè)客戶同時(shí)購(gòu)買，可以形成客戶逼客戶的效果； 小開(kāi)盤(pán)：積累一定的客戶量，在周末進(jìn)行集中銷售，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛，甚至制造兩組客戶搶同一房源的“事故”，達(dá)到促進(jìn)成交之目的。 二手 在售或預(yù)推 御翠園 湯臣湖庭 九間堂 梵高別墅 東郊花園二期 三湘地塊 君庭 合生東郊 東珠花園地塊 東郊社區(qū) 金爵別墅 本案 東方國(guó)際社區(qū) 白金翰宮 圣馬麗諾 區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 區(qū)域內(nèi)僅本案一個(gè)在售別墅項(xiàng)目 —— 東方國(guó)際社區(qū) ?共開(kāi)發(fā)了四個(gè)別墅項(xiàng)目，目前僅棕櫚泉花園在售，其余三個(gè)均已售罄； ?緊鄰高科技園區(qū)，客源大多以園區(qū)工作的本地企業(yè)高管和國(guó)內(nèi)客戶為主。 整合策略 易居優(yōu)勢(shì)資源 全球資源 2023年 8月 8日，公司成功在美國(guó)紐交所上市。 工程配合 3期樣板房情景營(yíng)銷 ? 目前三期由于綠化尚未完善，所以需要借助前期成熟的現(xiàn)場(chǎng)讓客戶感受。 09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 2—— 采用 artdeco裝飾風(fēng)格軟裝，經(jīng)典奢華 09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 2—— 燈飾表現(xiàn) 泳池內(nèi)可放滿水 ,鋪滿玫瑰花瓣 ,制造另類感覺(jué) 休憩區(qū) ,配以屋內(nèi)綠化 09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 2—— 地下室局部裝飾 09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 2—— 天井花園裝飾 充滿情趣魅力 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 24日星期五 上午 6時(shí) 1分 39秒 06:01: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 6時(shí) 1分 :01February 24, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 06:01:3906:01:3906:012/24/2023 6:01:39 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 ?F2與 F7選擇一套做為樣板房。 小眾范圍內(nèi)長(zhǎng)期樹(shù)立高端形象，吸引客戶 整合策略 針對(duì)性媒介 渠道 銷售計(jì)劃 2 3期可售別墅比較 ?二期目前環(huán)境成熟，利于客戶帶看 ?目前三期在產(chǎn)品、區(qū)域、位臵景觀上與二期存在差距； ?三期總價(jià) 10002023萬(wàn)房源較多，易成交 ?三期