【正文】 公司所有中層以上管理人員均為本科或?qū)？埔陨蠈W(xué)歷，其中碩士以上學(xué)位的占了 30%，且全部持有“全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位合格證書”。在任何情況下，您不得亦不能因本會終止運(yùn)作而向本會提出任何性質(zhì)的索價或要求。本會有權(quán)要求您歸還會員證予本會；會員證只供您本人使用，不得轉(zhuǎn)讓。 十一、會員的權(quán)利： 了解合生會的工作狀況，并作出相關(guān)建議。 執(zhí)行合生會的具體工作，包括建立和管理合生會會員的檔案記錄，檢查會員遵守會員守則情況等。 相關(guān)鏈接 1：合生會組織章程 一、總則 合生會的成立，旨在透過加強(qiáng)與社會的聯(lián)系溝通，向廣大業(yè)主提供一個更廣闊的互動橋梁，使業(yè)主和各界友好享受更多的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在客戶關(guān)系管 理中應(yīng)當(dāng)注意客戶信息的保密性，以防客戶信息被竊取，避免客戶信息的意外丟失，并且要經(jīng)常維護(hù)客戶信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安全問題。 各模塊基本功能 ◆客戶管理模塊 管 理客戶的基本信息，詳細(xì)信息，家庭信息，就業(yè)信息，聯(lián)系方式和重要紀(jì)念日等信息。 ◆合生會商家聯(lián)盟 ◆統(tǒng)一開展社區(qū)活動：通過數(shù)個樓盤的業(yè)主開展社區(qū)活動，整合客戶資源，發(fā)動客戶的“二次營銷”。 合生創(chuàng)展 產(chǎn)品策略 合生創(chuàng)展的產(chǎn)品策略是以打造高品質(zhì)產(chǎn)品為核心或者是打造不同價位高品質(zhì)產(chǎn)品為核心的，是一種立體式的覆蓋項(xiàng)目，市區(qū)或市郊，高檔住宅或中低價位的，規(guī)模大的項(xiàng)目或一些市場潛質(zhì)好、規(guī)模小的項(xiàng)目?；谶@種人力資源觀，合生創(chuàng)展盡量為員工創(chuàng)建良好的發(fā)展平臺，提供充足的發(fā)展空間，給予他們以關(guān)懷和培養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)每位員工的個人價值和人生理想。 李頌熹：李頌熹集團(tuán)主席，于 1998年年成為董事會成員。具體體現(xiàn)在以下方面： ◆市場理念：做新生活引領(lǐng)者； ◆管理理念：科學(xué)管理，有效運(yùn)作； ◆產(chǎn)品素質(zhì)要求理念：優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)。 實(shí)施策略 ◆ 品牌聯(lián)動營銷 合生利用企業(yè)整體品牌的推廣和對各個樓盤的整合：一是塑造企業(yè)品牌，二是聯(lián)合推廣，以最小的投入獲得最大的收益。 品牌定位 合生創(chuàng)展品牌定位：優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)。 策略實(shí)施： 企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌互動發(fā)展 企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌是互動發(fā)展的。 第六步，提高美譽(yù)度，委任廣告公司做了合生品牌的系統(tǒng)調(diào)研活動。 要點(diǎn)二： 點(diǎn)、面、網(wǎng)的戰(zhàn)略布局 合生創(chuàng)展除了在廣州、京津、上海地區(qū)的拓展外，以同樣的方式進(jìn)入重要二線城市，實(shí)施整體的規(guī)?；七M(jìn)。 背景分析 合生創(chuàng)展業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張及宏觀調(diào)控銀根緊縮，合生在全國項(xiàng)目都需要持續(xù)投入和滾動開發(fā)，非常依賴銀行貸款和銷售回款。 20xx年開始在北京一年內(nèi)拿下 5塊大型開發(fā)用地，總開發(fā)面積達(dá)到 270萬平方米。 戰(zhàn)略解析 合生創(chuàng)展遵循點(diǎn)、面、網(wǎng)的步驟布局。 合生創(chuàng)展業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 主營業(yè)務(wù)：中高檔住宅地產(chǎn)； 輔助業(yè)務(wù)：商 業(yè)地產(chǎn)、酒店產(chǎn)業(yè)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理。 全國化布局原則 ◆ 合生創(chuàng)展在全國的業(yè)務(wù)分布力求在新市場與大本營（廣州）之間取得均衡 20xx年 12月，合生創(chuàng)展 1— 11月銷售額總量已超過百億元。 相關(guān)鏈接：珠江投資有限公司 廣東珠江投資有限公司 (簡稱珠投 )，是一家以房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資為主，實(shí)行多元化經(jīng)營的綜合性企業(yè)集團(tuán)。合生創(chuàng)展每年以數(shù)百萬平方米的開發(fā)量和 30%年增長速度，迅速成為中國排名第三的房地產(chǎn)企業(yè)。 20xx年底，合生創(chuàng)展集團(tuán)銷售額超過 100億元。 柱狀圖表示 凈資產(chǎn)負(fù) 負(fù)債率 20xx年為 114%； 20xx年為 105%。 實(shí)施策略 在規(guī)?；l(fā)展的過程中，合生創(chuàng)展通常與長期合作伙伴珠江投資公司結(jié)為策略伙伴，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)，形成既有分工、又密切配合的專業(yè)化一條龍運(yùn)作模式，解決一體化推進(jìn)等集約化發(fā)展的問題。 戰(zhàn)略執(zhí)行 從 20xx 年開始，合生創(chuàng)展將運(yùn)作包括規(guī)劃的幾個大型商業(yè)項(xiàng)目以及現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)，開發(fā)總規(guī)模超過百萬平方米。 柱狀圖表示 合生創(chuàng)展未來土地儲備計(jì)劃 合生創(chuàng)展集團(tuán)繼續(xù)奉行跨地區(qū)的擴(kuò)張發(fā)展 策略，策略性地選擇并進(jìn)入內(nèi)地各主要城市。資金分作三種用途：償還債務(wù)、補(bǔ)充運(yùn)營資金及發(fā)展中國地區(qū)物業(yè)。 ◆缺乏全國性品牌認(rèn)識 （ 20xx開始）：全國性品牌 背景分析 合生創(chuàng)展通過大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)成為廣州最大的發(fā)展商，建立了強(qiáng)大的區(qū)域性品牌，但并沒有形成全國性品牌。通過品牌傳播以及實(shí)效性的廣告推廣，每年的五一、十一節(jié)假日整合銷售成幾何級數(shù)倍增。 ◆項(xiàng)目品牌間的關(guān)系 每個成功樓盤的品牌對其他樓盤的促進(jìn)作用主要有兩種方式：通過在相似的市場區(qū)域建立定位相似的樓盤，充分利用同系列樓盤的品牌資源；以及通過前面所提到的項(xiàng)目與企業(yè)品牌聯(lián)動的作用，以成功子品牌所凝聚烘托的母品牌 —— “合生創(chuàng)展”對新的項(xiàng)目產(chǎn)品予以支持。倡導(dǎo)“以人為本”“能力本位”的企業(yè)文化，重視對職員的培養(yǎng)，通過內(nèi)部良好的企業(yè)文化讓每一位員工充份認(rèn)識到合生品牌，形成較好的品牌內(nèi)部傳播。 合生創(chuàng)展品牌建設(shè)總結(jié)分析 要點(diǎn)一：品牌聯(lián)動傳播 合生創(chuàng)展建立了產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌的關(guān)系，系統(tǒng)規(guī)范了品牌管理結(jié)構(gòu)和內(nèi)容。 架構(gòu) 合生創(chuàng)展董事簡介 朱孟依：公司創(chuàng)辦人之一，集團(tuán)主席。合生創(chuàng)展將業(yè)主的需求放在首位，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)越的生活環(huán)境，為股東提供最佳的投資回報。目的只有一個，就是使成本降到最低。在實(shí)踐中我們采用過諸如聯(lián)合 廣告、聯(lián)合展銷、企業(yè)統(tǒng)一品牌推廣等各種形式，都收到了很好的效果。但，合生創(chuàng)展樓盤的工程質(zhì)量是企業(yè)品牌建設(shè)的一大障礙，對企業(yè)品牌建設(shè)造成了巨大的不利影響。 ◆營銷管理模塊 管理營銷方案的內(nèi)容，合作伙伴，使用媒體，促銷方式和預(yù)算等信息，與機(jī)會模塊和活動模塊相結(jié)合，對營銷的執(zhí)行情況進(jìn)行考核和評價。凡承認(rèn)并遵守珠江合生會章程、履行規(guī)定的入會手續(xù)的北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京合生創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的員工為珠江合生會正式會員；凡擁護(hù)珠江合生會章程，自愿入會的非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人為榮譽(yù)會員。 已購買合生物業(yè)的會員為資深會員。 八、退會 如會員打算退出會籍，請將您的會員證隨您的退會文字通知，以掛號函件寄回本會即可。 《會員守則》分團(tuán)體會員和個人會員兩個版本。本會有絕對的酌情權(quán)隨時終止優(yōu)惠或服務(wù)的提供或運(yùn)作，而無須說明任何理由。當(dāng)推薦人正式購買并入住合生房產(chǎn)時，客戶網(wǎng)絡(luò)一并贈送物業(yè)管理費(fèi)。具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 第一： 合生創(chuàng)展引入了先進(jìn)的 CRM系統(tǒng)，原本是為企業(yè)和客戶提供一個互動的信息平臺，但實(shí)際運(yùn)作并沒有將客戶關(guān)系管理的硬件（ CRM系統(tǒng)）和軟件（客戶會）融合執(zhí)行； 第二：合生的樓盤質(zhì)量 屢受消費(fèi)者投訴，合生在消費(fèi)者心中的誠信度較低； 第三： 雖然合生創(chuàng)展開展“陽光工程”和“尊貴物業(yè)服務(wù)”，但康景物業(yè)的實(shí)質(zhì)服務(wù)與其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念并不相符，康景物業(yè)服務(wù)質(zhì)量較差，業(yè)主維權(quán)事件時有發(fā)生。 憑現(xiàn)場銷售人員填寫的《會員積分證明 》，客戶網(wǎng)絡(luò)將按 1個積分相當(dāng)于 3個月物業(yè)管理費(fèi)的比例贈送，客戶網(wǎng)絡(luò)直接通過康景物業(yè)管理有限公司辦理該手續(xù)。如有特別活動安排時，須先得到本會邀請，且受本會于提供該等優(yōu)惠及服務(wù)時訂明的任何特定條款和條件限制。 十四、會刊的發(fā)行： 合生會將出版相關(guān)的會刊，定期出版贈閱。 會員憑所持卡種享受各類型合生會優(yōu)惠服務(wù)。 （ 3）成員企業(yè)的經(jīng)營范圍除房地產(chǎn)業(yè)外均可。 組織機(jī)構(gòu) 珠江合生會的常設(shè)辦公機(jī)構(gòu)是秘書處，全面負(fù)責(zé)該會的運(yùn)作及處理日常事務(wù)。 ◆活動管理模塊 全面管理圍繞機(jī)會，營銷方案，客戶，客戶服務(wù)和客戶投訴而開展的各項(xiàng)活動。合生集團(tuán)利用子女教育的話題引起購房者的興趣，讓購房者真實(shí)感受到開發(fā)商無微不至的關(guān)懷，便于利用業(yè)主的人脈關(guān)系促成“二次營銷”。 推廣策略 ◆品牌聯(lián)動營銷 規(guī)?；呗灾袕V告推廣的主要特點(diǎn)是可以聯(lián)合推廣，或在統(tǒng)一的企業(yè)品牌下推廣多個項(xiàng)目產(chǎn)品。 項(xiàng)目品牌 對 企業(yè)品牌的 塑造 合生創(chuàng)展成本控制能力 合生創(chuàng)展堅(jiān)持“向利潤極限挑戰(zhàn)”。 合生通過不斷提高企業(yè)管理效率 ，創(chuàng)新企業(yè)管理模式，為股東創(chuàng)造了更高的利益回報，建立了 決策咨詢委員會制度 ，確保準(zhǔn)確有效地進(jìn)行各重大決策，大幅度降低決策風(fēng)險。 第四部份 合生創(chuàng) 展的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)與品牌建設(shè) 合生經(jīng)過十余年的發(fā)展 ,在公司治理結(jié)構(gòu)上已經(jīng) 形成了一套較為完善的模式，尤其在跨地域多項(xiàng)目運(yùn)作上集團(tuán)與分公司的管理模式。 借鑒點(diǎn) 品牌聯(lián)動（評見第五部份 項(xiàng)目營銷推廣對企業(yè)品牌的塑造 ） 相關(guān)鏈接：主題年傳播 合生創(chuàng)展在 20xx— 20xx年分別提出了五大宣傳主題：產(chǎn)品、質(zhì)量服務(wù)、誠信、居住文化、社區(qū)文化，各大主題之間相互獨(dú)立，又繼承發(fā)展，形成了不斷發(fā)展的階進(jìn)式推進(jìn)，不斷促進(jìn)了合生整體品牌的提升。 品牌內(nèi)部傳播 背景分析 企業(yè)文化是企業(yè)品牌的 根基。合生創(chuàng)展是母品牌，每個項(xiàng)目系列就是子品牌。 20xx 年進(jìn)入北京并沒有知名度，于是，合生創(chuàng)展將項(xiàng)目的營銷推廣與企業(yè)品牌推廣形成互動傳播。對企業(yè)自身來講，由于自身的特殊性，這一階段以發(fā)展項(xiàng)目為戰(zhàn)略重點(diǎn)，主要停留在區(qū)域市場內(nèi)，沒有注意到全國化品 牌整合。 融資手段 ◆銀行貸款 截止 20xx 年 12 月 31 日，合生創(chuàng)展集團(tuán)向銀行融資為短期銀行貸款及長期銀行貸款金額約為 3,505,557,000 港元； 20xx 年 3,046,317,000 港元 .。 合生創(chuàng)展歷年土地儲備狀況分析 合生創(chuàng)展跨地域的擴(kuò)張選擇并進(jìn)入內(nèi)地各主要城市，主要在廣州、天津、北京、上海大規(guī)模拿地；同時進(jìn)入武漢、南京、西安等二級城市，合生創(chuàng)展也進(jìn)行市場調(diào)研或成立分公司，在全國范圍擴(kuò)張。 ◆加大商業(yè)方面投資，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展 在商業(yè)物業(yè)方面，合生創(chuàng)展將逐步加大寫字樓、購物中心、酒店等商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度，并長期持有商業(yè)地產(chǎn)，以提高集團(tuán)發(fā)展的穩(wěn)定性。 ◆第三階段：追求 全國最大的地產(chǎn)發(fā)展商的發(fā)展目標(biāo) 20xx年，合生創(chuàng)展系列項(xiàng)目突破 100億銷售額，開始了第三次跨越。 涉足全國主要城市，形成四大片區(qū) 在保持規(guī)模擴(kuò)張與理性發(fā)展的基礎(chǔ)上，合生創(chuàng)展策略性地精心挑選廣州、北京、天津、上海、西安、深圳等六大城市，輻射珠三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展戰(zhàn)略，全面形 成了四大開發(fā)片區(qū)：以廣州、深圳為中心的華南片區(qū)；以上海為中心的華東片區(qū)；以北京、天津?yàn)橹行牡娜A北片區(qū)；以西安為中心的中原片區(qū)。合生創(chuàng)展在香港上市后作為境外融資平臺，珠投（珠江投資有限公司簡稱）作為內(nèi)地開發(fā)實(shí)體，形成“合生珠投系”。合生創(chuàng)展始終以產(chǎn)品為核心，以廣州、北京為區(qū)域布局戰(zhàn)略龍頭， 通過集中化戰(zhàn)略和一體化戰(zhàn)略建立企業(yè)規(guī)模化發(fā)展模式。 20xx年 8月，珠投正式與合生創(chuàng)展合并。 制作柱狀圖及餅狀 圖表示 ◆以四大重心發(fā)展為主，滲透周邊二線城市。 合生創(chuàng)展發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 合生創(chuàng)展作為上市公司，考慮中、長期的持續(xù)發(fā)展：一方面對廣州市場有信心，也在廣州區(qū)域市場建立了良好的品牌基礎(chǔ)；長期而言，企業(yè)需通過跨地 域的業(yè)務(wù)拓展，以便能補(bǔ)足及擴(kuò)展單一地區(qū)的不足。 合生創(chuàng)展“集約化、規(guī)?；钡膽?zhàn)略擴(kuò)張模式 合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略拓展模式呈現(xiàn)出兩個明顯特征： ◆通過區(qū)域集聚戰(zhàn)略和一體化戰(zhàn)略建立企業(yè)規(guī)?；l(fā)展的基礎(chǔ)； ◆通過集約化拓展進(jìn)行跨區(qū)域擴(kuò)張，集中資源將重點(diǎn)市場各個擊破。 20xx年 1月，合生創(chuàng)展以珠江地產(chǎn)的名義在北京和天津地區(qū)儲備 303萬平方米土地。 希望取得國際投資者的長期融資，以改善資金結(jié)構(gòu)。 要點(diǎn)三：跨區(qū)域拓展 ◆跨區(qū)域拓展可以充分利用企業(yè)的優(yōu)勢資源、擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和產(chǎn)品的市場占有率，增加企業(yè)對外競爭力； ◆可以接收當(dāng)?shù)厝宋挠靡詢?yōu)化企業(yè)文化，增加企業(yè)生存范圍和適應(yīng)市場的能力； ◆可以分散風(fēng)險，降低企業(yè)在某個區(qū)域市場經(jīng)營環(huán)境突變可能受到的影響。 策略分析 成功點(diǎn) ◆多渠道、全方位的品牌傳播，如合生會，