【正文】 在獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制上，折扣或現(xiàn)金形式弊端太多，業(yè)務(wù)員這方面也不太好把控。受土地供應(yīng)的限制，目前大連市場(chǎng)上推出的純別墅區(qū)已經(jīng)是少之又少，純別墅區(qū)將成為本案的又一大亮點(diǎn)。本案正是坐落在一個(gè)風(fēng)水極佳的位置上。對(duì)于別墅市場(chǎng)，尤其是海景別墅，外地人群購(gòu)買比率已達(dá)到一半以上，其中以東三省人群居多。與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一線城市甚至一些二線城市相比，大連的別墅市場(chǎng)長(zhǎng)期以來發(fā)展相對(duì)滯后，集中表現(xiàn)在別墅供應(yīng)量小和別墅品質(zhì)一般。 08 年，則是大連別墅市場(chǎng)從量變到質(zhì)變的一年，有十幾個(gè)以上的項(xiàng)目亮相，其中既包括純別墅項(xiàng)目、以別墅為主的項(xiàng)目，也包括有一定數(shù)量別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目。尤其是別墅產(chǎn)品，如果不夠了解產(chǎn)品，不能把項(xiàng)目的賣點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)適時(shí)的灌輸給客戶，想要產(chǎn)生銷售就是難上加路過80%網(wǎng)絡(luò)13%介紹7%路過網(wǎng)絡(luò)介紹 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺(tái) 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺(tái) 難。而大連可開發(fā)的沿海地區(qū)唯有月亮灣地處西海岸。 營(yíng)銷手段 ◇ 逐套推出 在剩余的房源中選擇三套有代表性的戶型以二手房的形式 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺(tái) 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺(tái) 推出，其他房源暫時(shí)關(guān)閉，待售出一套隨即開放一套。 。 （三）銷售策略 本案已進(jìn)入尾盤銷售期，不適合大面積的廣告投入，但是作為別 墅項(xiàng)目，宣傳不當(dāng)很容易讓客戶產(chǎn)生高價(jià)低檔的錯(cuò)覺。 ◇ 西海岸潮濕度相對(duì)較低 海邊普遍潮濕，但是在一些地方，比如加州的西海岸，南非 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺(tái) 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺(tái) 的西海岸，氣候并不潮濕，降水很少，海邊也比較干燥，相對(duì)濕度 達(dá)不到 100%。 （三）本案 20xx 年銷售總結(jié) 根據(jù) 08 年別墅市場(chǎng)的總結(jié)，可以看出雖然受到大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，成交量明顯下滑，但是仍存在一定的購(gòu)買需求。從07 年開始，大連市場(chǎng)上開始出現(xiàn)一些高品質(zhì)別墅產(chǎn)品，如萬科 這種情況顯然 與大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平不符，同時(shí)，也使得市場(chǎng)上積蓄了一批希望購(gòu)買優(yōu)質(zhì)別墅產(chǎn)品的高端消費(fèi)者。供應(yīng)猛增，需求銳減的市 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺(tái) 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺(tái) 場(chǎng)表現(xiàn)使得大連別墅市場(chǎng)供過于求態(tài)勢(shì)更為明顯。同時(shí)中國(guó)是位于 北半球的，夏天的主導(dǎo)風(fēng)向是東南風(fēng)，冬天是西北風(fēng)，風(fēng)水要求背山面水，尤其是坐北朝南的住宅，山冬天可以起到擋風(fēng)的作用，是比較暖和的，山還可以起到防寒的作用。 從開發(fā)至今，時(shí)間跨度過大，拖累了品牌聲譽(yù)。建議還是用最普通的贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)方式，這樣客戶能得到實(shí)惠，操作起來也比較容易。在沒有大面積宣傳的前提下，要想抓住最有效的客戶群體，鼓勵(lì)老客戶帶新客戶，不失為一種便捷的方式。 ◇ 純別墅區(qū) 雖然有一些高檔小區(qū)規(guī)劃建設(shè)了別墅，但往往是與多層或高層住宅混合在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，只是為別墅規(guī)劃了一個(gè)相對(duì)獨(dú)立、相對(duì)封閉的區(qū)域。雖然 08 年別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)出 “供過于求 ”的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，但這主要是由于加大宏觀調(diào)控力度而引起 市場(chǎng)異常的結(jié)果，這只是短 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺(tái) 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺(tái) 期階段性的現(xiàn)象，別墅作為稀缺產(chǎn)品，且市場(chǎng)潛在需求旺盛， 09年放量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 08 年，長(zhǎng)期來看，別墅市場(chǎng)供 過于 求的矛盾將會(huì)有所緩和。在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)上，開發(fā)商也一改前幾年用建普通住宅的方式建別墅的做法，使別墅的每一個(gè)細(xì)節(jié)都力求完美。 09 年 銷 售 計(jì) 劃 玫瑰花園 項(xiàng)目 銷售部 20xx 年 1 月 企業(yè) 管理資源下載