【正文】 差異化戰(zhàn)略 —— 形成項(xiàng)目產(chǎn)品與地段的對接 ， 避免產(chǎn)品同質(zhì)化 ， 建立核心競爭優(yōu)勢 ，差異化的推廣手段和策略是項(xiàng)目致勝的保證 。 商務(wù)公寓產(chǎn)品建議 住宅市場分析 \ 寫字樓市場分析 \ 公寓市場分析 市場篇 地塊分析 \ SWOT分析 \ 項(xiàng)目整體定位 \ 寫字樓部分 \ 住宅部分 \ 公寓部分 定位篇 項(xiàng)目總體建議 \ 住宅產(chǎn)品建議 \ 寫字樓產(chǎn)品建議 \ 商務(wù)公寓產(chǎn)品建議 產(chǎn)品篇 入市時(shí)機(jī)建議 \ 開發(fā)時(shí)序與分期銷售建議 \ 整體銷售節(jié)奏安排 營銷篇 推廣篇 形象篇 推廣策略 \ 媒體整合 \ 推廣費(fèi)用預(yù)算 形象推廣定位 \ 推廣主張 \ 案名擬定及設(shè)計(jì)表現(xiàn) \ VI及延展 項(xiàng)目入市時(shí)間選擇是項(xiàng)目順利操作至關(guān)重要的一環(huán)，時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)，沒有充分準(zhǔn)備，營銷會陷入先天不足的困境中。 衛(wèi)生間： 墻壁鋪裝進(jìn)口瓷磚，洗手面盆臺面為大理石材質(zhì)， TOTO牌高檔衛(wèi)生潔具，感應(yīng)龍頭與烘手機(jī)一體式洗手盆。 遮陽 熱通道玻璃幕墻 緩沖空間 高技術(shù)的中庭空間 自然通風(fēng) 寫字樓產(chǎn)品建議 休閑空間 休閑空間要突破傳統(tǒng)的 “ 辦公室＋公共走廊 ”的空間模式 ， 提倡開放式辦公環(huán)境 ， 使得辦公空間趨于模糊化 ， 在辦公區(qū)內(nèi)應(yīng)有更多的公共休閑空間及樓宇內(nèi)立體綠化 。 建筑外立面設(shè)計(jì) 寫字樓產(chǎn)品建議 交通流線設(shè)計(jì) 寫字樓產(chǎn)品建議 指市政道路到寫字樓主要出入口 、 地面停車場 、 地下停車庫的道路及其附屬設(shè)施 ， 包括車行道 、 人行道 、 標(biāo)示牌 、 出入口等 。 設(shè)計(jì) 觀念 朝向觀念改革 在追求戶戶朝陽的同時(shí) ,景觀與朝向變的同樣重要。 運(yùn)用多廳、多主臥及其他創(chuàng)新功能空間的設(shè)計(jì)，平層、錯(cuò)層、躍層、疊層等方式，創(chuàng)造立體生活感受。利用燈光照明突出環(huán)境與建筑特色。 總體規(guī)劃建議 景觀設(shè)計(jì)建議 建議園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為： 自由、個(gè)性化、高科技現(xiàn)代景觀 總體規(guī)劃建議 定位支撐 —— 自由 、 個(gè)性化： 現(xiàn)代人的思想觀念里越來越追求彰顯個(gè)性 ， 追求自由 ， 本案帶給客戶的既是滿足他們這樣的心理需求 ， 給他們施展的機(jī)會和場所 。 在硬件配套設(shè)備上采用新材料 、 新技術(shù)；坐享大型的社區(qū)商業(yè)配套 ， 用來滿足社區(qū)內(nèi)居住者的工作 、 生活需要 ， 在此居住的人都可以享受到無法比擬的生活便利 。 ? 從客戶需求角度分析，本區(qū)域未來的客戶群利于塑造 5A級寫字樓的品質(zhì)形象。它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。超高使用率。面對巨大的市場空白和利好規(guī)劃帶來的市場契機(jī)，建議本案開發(fā)高檔寫字樓，以銀座的形象和品質(zhì)完成區(qū)域的商務(wù)中心的凝聚 寫字樓市場分析 商住樓 是在市場需求的驅(qū)動下自發(fā)形成的一種兼容性產(chǎn)品，多數(shù)項(xiàng)目由于位置優(yōu)越、功能性強(qiáng)而具有明顯的競爭優(yōu)勢。規(guī)模性開發(fā)是項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點(diǎn) 住宅市場分析 銷售價(jià)格和速度分析 項(xiàng)目名稱 銷售周期 （月） 銷售率 銷售速度 （ m2/月） 陽光 100國際新城 32 三期 80% 8250 凱旋新城 5 88% 8800 泉城花園 13 46% 12385 翡翠郡 17 61% 19167 群盛華城 11 住宅 85%，公寓 70% 6770 新世界陽光西區(qū) 11 45% 4909 1. 區(qū)域樓盤銷售價(jià)格約為 5700元 /㎡ 2. 區(qū)域價(jià)格增長較快， 2023年價(jià)格上漲速度放緩。㎡） 中心區(qū)域山大路二環(huán)東路高新區(qū)區(qū)域整體寫字樓市場分析 ? 在售寫字樓銷售均價(jià)為 8055元 /㎡ ? 中心區(qū)域銷售價(jià)格為最高，達(dá) 9612元 /㎡ ? 山大路 — 二環(huán)東路區(qū)域?qū)懽謽卿N售均價(jià)為 8280元 /㎡ ? 高新區(qū)作為發(fā)展中的寫字樓聚集區(qū) ,其區(qū)域?qū)懽謽卿N售均價(jià)最低，為 5900元 /㎡ 0202340006000800010000售價(jià)區(qū)域橫比售價(jià)（元/㎡） 9612 8280 5900 8055中心區(qū)域山大路二環(huán)東路高新區(qū)區(qū)域整體售價(jià)分析 中 心 區(qū) 域 山大路區(qū)域 東部區(qū)域 如在租寫字樓的租金價(jià)格的階梯分布一樣，在售寫字樓的銷售價(jià)格同樣按照離市中心距離的遠(yuǎn)近、商業(yè)商務(wù)氛圍的聚集程度等因素分成了三個(gè)階梯依次分別為： 寫字樓市場分析 客群分析 寫字樓市場分析 所屬區(qū)域 進(jìn)駐行業(yè) 知名企業(yè) 中心區(qū)域 以外來知名企業(yè)駐濟(jì)辦、分公司為主，占 65%； 濟(jì)南本地企業(yè)只占少數(shù)，占 35%。由于該項(xiàng)目為商住兩用樓，戶型多為復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積較大，并具備戶內(nèi)會議室，較適合商務(wù)辦公使用 . 典型客戶 行業(yè)類別 公司規(guī)模 洋浦投資（濟(jì)南辦事處） 投資 小型 樂百氏（濟(jì)辦） 服務(wù)業(yè) 小型 琴島律師事務(wù)所 法律 小型 優(yōu)劣勢點(diǎn)評 公寓市場分析 優(yōu)勢 位于 CBD的商住兩用項(xiàng)目，商務(wù)氛圍濃厚，與中心區(qū)寫字樓產(chǎn)品形成差異化，滿足了成長性企業(yè)的對于區(qū)域內(nèi)寫字樓的需求，兼具住宅的特點(diǎn)，與純寫字樓相比具有較好的景觀綠化 劣勢 戶型設(shè)計(jì)跨度過大，不是很適合居住。 整體上講 ， 項(xiàng)目地塊地勢平坦 ， 成三角形 。在其內(nèi)部，由于各類功能要素空間組合的差異，大型 CAPHOS可視為城市大系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分。 銀座帶來的商家 ? 銀座帶來的部分商家，會有一定的辦公需求； ? 主要用于行政辦公、客戶售后服務(wù)中心、內(nèi)部員工培訓(xùn)等； ? 比較注重獨(dú)立的形象，更注重與銀座有機(jī)結(jié)合的形象； 不同時(shí)期的客戶特點(diǎn) ? 市場導(dǎo)入期： 整層的大客戶為主； ? 成長期： 小客戶、投資客戶出現(xiàn)并開始增加； ? 成熟期： 以小客戶、投資客戶為主。 輔助客戶： 其他自用或投資人士 公寓部分 公寓價(jià)格定位 通過價(jià)格居間法計(jì)算得出 ,本案若選擇明年 7月份前后入市， SOHO公寓部分的理論均價(jià)應(yīng)為： （ 9500+6700） /2≈8100元 /平米 鑒于中原對本案的全盤考慮，本案 SOHO公寓的最佳入市時(shí)機(jī)是在明年 9月份，總體銷售節(jié)奏控制在 18個(gè)月左右，因此，中原推斷，本案的 SOHO公寓部分整盤均價(jià)預(yù)計(jì)為： 8600元 /平方米左右。 B 道路 :瓷磚、玻璃磚等，進(jìn)行地面鋪裝，力圖時(shí)尚感和個(gè)性化。 住宅產(chǎn)品建議 （ 2）樓體選型建議 方案一（推薦） 整體圍合感較強(qiáng) ,通透性不足；得房率較高 ,層面積較大 ,戶型配比較為合理；外墻面積較大 ， 建筑成本較高；戶型相互干擾較小 ， 戶型變化多；南向戶型較多 ， 基本做到朝向的均好性 。 功能 分區(qū) 空間層次與分區(qū) 三大分區(qū)理念：動態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使得居家使用上更加科學(xué)合理。 以上條件加上未來將要實(shí)現(xiàn)的高端軟硬件設(shè)施 ， 足以使項(xiàng)目成為 5A級寫字樓 。 寫字樓產(chǎn)品建議 景觀設(shè)計(jì) 良好的景觀包括先天的自然景觀和自身營造的人文景觀，未來寫字樓的一大特點(diǎn)是更注重選擇有優(yōu)良景觀的地段和自身樓內(nèi)的景觀營造。 /備用電源系統(tǒng)： 24小時(shí)備用電源、 23臺 800K 宜居宜辦公，在這種對立功能要求下產(chǎn)生的商務(wù)公寓從問世之日起便注定是個(gè)矛盾體，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也必然體現(xiàn)出其他兩種產(chǎn)品的特質(zhì)同時(shí)又根據(jù)其客群的特殊需求有所區(qū)別。 如若分期開發(fā)效果則不十分理想 。本項(xiàng)目在營銷推廣中應(yīng)完成企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌的最。 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議理由： 根據(jù)項(xiàng)目的體量以及施工進(jìn)度 ， 參考市場銷售規(guī)律 ， 建議項(xiàng)目 同期進(jìn)行整體開發(fā) ， 配合分期銷售 。土地使用證、規(guī)劃許可證、房產(chǎn)證上使用性質(zhì)標(biāo)明的應(yīng)當(dāng)是辦公。 寫字樓產(chǎn)品建議 電力系統(tǒng) 推薦配置： ： 2023K當(dāng)前寫字樓市場既有大公司喜愛的傳統(tǒng)平層、開敞的辦公空間模式，也有很多產(chǎn)品為創(chuàng)意類公司考慮設(shè)計(jì)出他們鐘愛的ＬＯＦＴ、躍層辦公空間模式，也有律師事務(wù)所、政府機(jī)構(gòu)等喜愛的隔間式私密辦公空間形式。 本項(xiàng)目強(qiáng)大的綜合配套 ， 如公寓 、 商住 、 休閑娛樂及購物中心于一體的大空間 ， 為寫字樓提供了強(qiáng)大的商業(yè)鏈條 。 配套空間 書房、兒童房、健身房、衣帽間的配置 ,使室內(nèi)生活更加豐富多彩 ,更舒適。 住宅部分在規(guī)劃設(shè)計(jì)上建議關(guān)注以下要素： 住宅產(chǎn)品建議 （ 1）外部空間細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議 交流性動感社區(qū)：創(chuàng)造 “ 戶外起居 ” 與 “ 興趣相投 ” 的新社交空間。一些重點(diǎn)綠化地段，可選種一些觀賞性的喬灌木或少量花卉。 自住客戶： 在區(qū)域周邊工作的企業(yè)白領(lǐng)階層，剛參加工作不久的公務(wù)員、企事業(yè)單位職員 等；考慮小面積、低總價(jià)的首次置業(yè)年輕人是構(gòu)成本案 SOHO公寓的自住主要客群。購買獨(dú)立門戶的小寫字樓是他們從創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的立業(yè)期的重要標(biāo)志； ? 更加實(shí)際，需要比較產(chǎn)品形象與總價(jià)之間的關(guān)系； ? 是多個(gè)單元獨(dú)立出入口的連體辦公產(chǎn)品的主力客戶。 項(xiàng)目整體定位 CAPHOS在東京： 日本東京的六本木，也是近幾年才誕生的卡布豪斯全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)施及新住宅群于一體，短短的時(shí)間內(nèi)從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關(guān)注，同時(shí)還成為了許多時(shí)代尖端人士競相在六本木留下造訪腳印的銀座區(qū)域。 ? 濟(jì)南中小企業(yè)眾多，商住項(xiàng)目客戶范圍廣泛，市場接受度較高 。 公寓市場分析 景觀綠化 公寓市場分析 戶型設(shè)計(jì) 東座 31層 戶型 戶型結(jié)構(gòu) 戶型面積（平方米） 所占比重 2室 錯(cuò)層 31套 3室 2廳 錯(cuò)層 31套 3室 2廳 錯(cuò)層 31套 3室 2廳 錯(cuò)層 31套 3室 2廳 錯(cuò)層 31套 3室 2廳 錯(cuò)層 31套 東座 A戶型： ㎡ 東座 B戶型： ㎡ 東座 C戶型： ㎡ 東座 D戶型： ㎡ 東座 E戶型： ㎡ 東座 F戶型： ㎡ 戶型 戶型結(jié)構(gòu) 戶型面積（㎡） 所占比重 2室 錯(cuò)層 169 26套 3室 錯(cuò)層 178 26套 3室 錯(cuò)層 190 26套 3室 錯(cuò)層 220 26套 3室 錯(cuò)層 202 26套 3室 錯(cuò)層 305 26套 復(fù)式 復(fù)式 27層 28層 共 8套 西座 28層 樣板間實(shí)景 公寓市場分析 租金和客群分析 公寓市場分析 本項(xiàng)目目前租金在 — /天 *㎡之間（建筑面積），平均租金為 /天 *㎡ . 客源成分復(fù)雜，多為有一定資金積累的中小型企業(yè)，濟(jì)南本土企業(yè)較多，且該項(xiàng)目租金價(jià)格低、位置好、環(huán)境優(yōu)美，吸引了周邊寫字樓的很多客戶，如金龍大廈中較多客戶入住。 ㎡ （注：按使用面積對各樓盤租金進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，按建筑面積進(jìn)行租金報(bào)價(jià)的寫字樓，則按 70%的使用率進(jìn)行換算） 濟(jì)南市在租寫字樓價(jià)格分為三個(gè)階梯。其中發(fā)祥巷的施工進(jìn)展順利，預(yù)計(jì) 8月份開盤，路勁八里橋項(xiàng)目和連城張莊路項(xiàng)目進(jìn)展較為緩慢，開盤時(shí)間未定 . 住宅市場分析 住宅市場研究結(jié)論 ， 項(xiàng)目所在區(qū)域潛在供應(yīng)量大 ， 未來競爭激烈 . “ 價(jià)平 、 量跌 ” 的趨勢：從總體看 ， 07年濟(jì)南全市住宅價(jià)格迅速上漲 ， 08年濟(jì)南住宅價(jià)格增長緩慢 ， 成交量下降 ， 出現(xiàn) “ 價(jià)平 、 量跌 ” 的局面 . ：高層 、 小高層為住宅市場主力 ， 板樓較塔樓更受市場認(rèn)可 ， 70120㎡ 兩室和三室為主力戶型及熱銷戶型 。 寫字樓市場分析 三、公寓市場分析 此項(xiàng)目在民生大街 22號，位于濟(jì)南市民生大街與濼源大街交匯處，地理位置優(yōu)越。 ㎡ ，最高租金為 /天 目前這種地產(chǎn)模式在國外已經(jīng)發(fā)展成熟，是世界上最先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)模式，但在中國仍處于開拓發(fā)展階段。 ? 建議在設(shè)備使用上，按照國內(nèi)或世界上技術(shù)先進(jìn)的品牌設(shè)備，真正打造出濟(jì)南第一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)智能化的寫字樓。 08年濟(jì)南房地產(chǎn)市場遇冷，價(jià)格漲幅趨緩，中原分析這種狀況很有可能會延續(xù)到 09年。 它不僅是一個(gè)單一的景觀風(fēng)格 ，還含概了一些新觀念 ， 反映了當(dāng)代設(shè)計(jì)領(lǐng)域的多樣化發(fā)展特點(diǎn) 。結(jié)合商場入口空間可布置特色休息花壇。 設(shè)計(jì) 要求 具體技術(shù)指標(biāo) 注 釋 面積 趨向 新布局形式 傳統(tǒng)住宅實(shí)用率低，功能質(zhì)量差，受市場冷落。 戶型設(shè)計(jì)的重視程度 日趨激烈的市場競爭使得開發(fā)商認(rèn)識到戶型設(shè)計(jì)的重要性，加強(qiáng)了與設(shè)計(jì)單位的溝通協(xié)商。 包括辦公流線 、 服務(wù)流線 、 物品流線等 ， 可以從垂直交通和水平交通兩方面來分析 。 寫字樓產(chǎn)品建議 會議空間 會議廳是寫字樓中重要配套之一 ， 面積范圍從 35平方的小會議室至數(shù)百平方米的大宴會廳 , 根據(jù)會議功能不同 ， 可以將會議廳布置成宴會式 、 劇場式 、 課桌式 、 回型式 、 U形 、 雞尾酒會式等