【正文】 11:13:1211:13:1211:132/14/2023 11:13:12 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 14日星期二 上午 11時(shí) 13分 12秒 11:13: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。將 2023年度設(shè)計(jì)大賽命題為 “ 保利中心創(chuàng)意空間設(shè)計(jì) ” ，冠名為《 2023保利杯空間暨中國(guó)建筑學(xué)會(huì)室內(nèi)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)》。 《城市價(jià)值漂移說》 區(qū)域篇： 營(yíng)銷話題 產(chǎn)品篇： 《保利 198后，保利中心空降棕南！》 《保利 198文化藝術(shù)；保利中心都心時(shí)尚，保利心語(yǔ)國(guó)際交流，三星耀成都》 《保利中心丌是一座城》 深度解析產(chǎn)品 《沒關(guān)注保利中心？有的人落伍了》 《保利中心開盤，房子丌夠賣》 《世界 500強(qiáng)入住保利中心》 《保利家居，變換的時(shí)尚空間》 《保利國(guó)際商務(wù)，買一就是事》 《建外和保利的 12個(gè)區(qū)別》 營(yíng)銷話題 活動(dòng)篇： 《保利中心城市核心區(qū)論壇開幕》 《做生活的大師 —— 保利居家蒙太奇空間創(chuàng)意設(shè)計(jì)》 《做工作的大師 —— 保利國(guó)際商務(wù)創(chuàng)意設(shè)計(jì)》 氣勢(shì)篇： 《占據(jù)棕南，買下成都》 營(yíng)銷話題 投資篇： 《投資保利中心需要關(guān)注的 7件事》 《房地產(chǎn)投資誤區(qū)》 文化生活篇： 《成都真正“潮”了》 《成都不時(shí)尚》 《成都的新顏色》 ? 策略執(zhí)行之 ? 媒體篇 —— 階段性訴求及媒體選擇 住宅銷售期 銷售期 項(xiàng)目形象建立期 形象建立期 3月初 5月 1日 7月底 8月初 9月中 9月中 項(xiàng)目入市：一座城市的華麗猜想 板塊價(jià)值：棕南升級(jí)，成都時(shí)尚生活新地標(biāo) 項(xiàng)目形象：高端城市綜合體 產(chǎn)品價(jià)值：地段；品牌 產(chǎn)品形象：美領(lǐng)館時(shí)尚住區(qū) 產(chǎn)品價(jià)值：生活應(yīng)該是立體的 產(chǎn)品形象：時(shí)尚無限空間 產(chǎn)品價(jià)值：買一層送一層；性價(jià)比 產(chǎn)品形象：時(shí)尚無限空間 紙媒：報(bào)紙、時(shí)尚雜志 戶外：人南延線路名牌、公交站臺(tái)、 世界屏幕 網(wǎng)絡(luò)：大型門戶網(wǎng)站，專業(yè)地產(chǎn)論壇 紙媒：報(bào)紙 戶外：人南延線路名牌、公交站臺(tái) 廣播：交通臺(tái) 紙媒：報(bào)紙 戶外：人南延線路名牌、公交站臺(tái)、 世界屏幕 網(wǎng)絡(luò)：專業(yè)地產(chǎn)論壇 紙媒：報(bào)紙 戶外：人南延線路名牌、公交站臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)：專業(yè)地產(chǎn)論壇 ? 策略執(zhí)行之 ? 渠道篇 ? 客戶圈定： ? 選擇項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)存在換房需求的傳統(tǒng)高端居住項(xiàng)目、高檔寫字樓、中高端消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行媒介投放，釋放項(xiàng)目信息、圈定地緣客戶 棕北公寓 棕南公寓 南方花園 棕港公寓 盤古花園 保利中心 川大花園 威斯頓聯(lián)邦大廈 力寶大廈 商店國(guó)際 國(guó)航世紀(jì)中心 寫字樓 住宅 保利中心 桐梓林生活配套圈 玉林生活配套圈 IT商業(yè)配套圈 川大生活配套圈 百聯(lián)天府生活配套圈 棕南生活配套區(qū) 學(xué)校：四川大學(xué)、川大附小、錦官新城小學(xué)、棕北小學(xué)、棕北中學(xué)、中醫(yī)藥大學(xué)、成都七中、成都信息工程學(xué)院 商業(yè)：一環(huán)路經(jīng)濟(jì)圈、川大校園經(jīng)濟(jì)圈、玉林商業(yè)圈、桐梓林商業(yè)圈、棕南商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈、百聯(lián)天府商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈 醫(yī)療機(jī)構(gòu)：四川省第二人民醫(yī)院、四川省腫瘤醫(yī)院、安琪兒婦產(chǎn)科醫(yī)院、華西醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院、華西婦產(chǎn)兒醫(yī)院、棕南婦科醫(yī)院 渠道工具： 宣傳資料：《高端物業(yè)情報(bào)》 銷售政策支持： 針對(duì)渠道客戶給予一定的優(yōu)惠政策或優(yōu)惠價(jià)格，依靠渠道提前消化部分種子客戶。這個(gè)點(diǎn)在線上線下都將作為重要的價(jià)值點(diǎn)予以傳播。 本案的四個(gè)重要解決原則： 線上先統(tǒng)合保利中心的整體價(jià)值訴求，再分布推售產(chǎn)品分類。 現(xiàn)場(chǎng)銷售組織 銷售任務(wù)的激勵(lì)、淘汰制度 考核依據(jù)：世家在保利每月下達(dá)的銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上調(diào) 25%不等（具體上浮額度根據(jù)每月實(shí)際市場(chǎng)和銷售狀況確定）作為整體銷售團(tuán)隊(duì)人員的考核依據(jù)。因此，合理的價(jià)格定位尤為重要。目前的棕南的特性認(rèn)知上存在模糊性。 ? 商住混合 ， 形象較難統(tǒng)一 。 ?主要供應(yīng)集中在華潤(rùn)翡翠城。 成都 A區(qū) 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 成都 A區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品包括： 55150平米電梯公寓。年末政府連續(xù)出臺(tái)政策遏制抑制房?jī)r(jià)飆升。 ? 受政府宏觀政策，金融政策，傳統(tǒng)營(yíng)銷淡季等多種不利因素的影響， 2023年 1月樓市出現(xiàn)明顯下滑。 09年 12月 14日，成都 A區(qū)開盤開盤銷售率僅 30%左右，該項(xiàng)目前期并未進(jìn)行大量推廣，以項(xiàng)目周邊的戶外廣告宣傳項(xiàng)目區(qū)位為主。 ?來福士廣場(chǎng)寫字樓、服務(wù)式公寓均為持有經(jīng)營(yíng)，不進(jìn)行銷售。 T威脅 ?市場(chǎng)大勢(shì)的不確定性以及政策的不確定性。 成都在邁向國(guó)際化大都會(huì)的道路上不斷升級(jí)。 總體策略 整合形象入市，分步推售，相互借力 ? 整合形象入市，借勢(shì)超甲級(jí)寫字樓、高端住宅、公寓、奢侈品旗艦長(zhǎng)廊綜合體構(gòu)成，強(qiáng)調(diào)并拉升領(lǐng)館棕南核心區(qū)首席城市綜合體品質(zhì)形象； ? 考慮現(xiàn)金回籠、產(chǎn)品差異及其帶來的目標(biāo)客群的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，分步推售，避開同門競(jìng)爭(zhēng)； ? 因本案產(chǎn)品品質(zhì)上均屬高端，且住宅、寫字樓、公寓及商業(yè)均能相互形成品質(zhì)支撐，相互借力，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)拉升。每月銷售任務(wù)按人頭分配至團(tuán)隊(duì)各成員。 針對(duì)本案作為城市綜合體的特性。 原則三： 精準(zhǔn)的客戶營(yíng)銷和活動(dòng)營(yíng)銷。 渠道手段： 直郵、電話營(yíng)銷：針對(duì)世家機(jī)構(gòu)蓄積的高端客戶資源，及保利地產(chǎn) “ 百萬 ” 級(jí)客戶進(jìn)行項(xiàng)目資料直郵，及電話陌生拜訪，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值信息。 活動(dòng)預(yù)算：約 30萬元 創(chuàng)意大賽新聞炒作點(diǎn)： ? 系列活動(dòng) 1 年度國(guó)際設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)薈萃行業(yè)精英 ? 設(shè)計(jì)作品面向全國(guó)公開征選，世界級(jí)設(shè)計(jì)大師擔(dān)任評(píng)委會(huì)主席，由享譽(yù)業(yè)界的專家、學(xué)者組成專業(yè)評(píng)審委員會(huì)評(píng)選出 5個(gè)金獎(jiǎng)、 10個(gè)銀獎(jiǎng)。 。 :13:1211:13Feb2314Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , February 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :13:1211:13:12February 14, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 活動(dòng)四：圈層客戶定制活動(dòng) —— 保利中心空間創(chuàng)意大賽 活動(dòng)目的： 用創(chuàng)意提升時(shí)尚 集合裝飾設(shè)計(jì)行業(yè)的權(quán)威、專業(yè)設(shè)計(jì)人員的智慧、支撐保利中心的高端調(diào)性 活動(dòng)方案： 籍成都市打造創(chuàng)意之都的契機(jī)，聯(lián)合成都市政府及中國(guó)建筑學(xué)會(huì)室內(nèi)設(shè)計(jì)分會(huì)，構(gòu)建一個(gè)設(shè)計(jì)與生活的國(guó)際化交流展覽平臺(tái)。 《熟悉和遺忘的棕南》 說棕南的蕭靜和革新。但是作為城市中央稀缺地段的投資保值功能是時(shí)下大量投資客關(guān)注的重點(diǎn)。 4. 精準(zhǔn)的客戶營(yíng)銷和活動(dòng)營(yíng)銷。 具體推貨安排 現(xiàn)場(chǎng)銷售組織 一、組織結(jié)構(gòu) 營(yíng)銷總監(jiān) 1名 銷售經(jīng)理 1名 置業(yè)顧問 12名 銷控秘書 2名 策劃 23名 專職營(yíng)銷渠道團(tuán)隊(duì) 二、培訓(xùn)、考核上崗機(jī)制： 所有置業(yè)顧問均需通過保利和世家營(yíng)銷管理層考核通過才能上崗，制定階段性培訓(xùn)計(jì)劃，不斷提升和完善置業(yè)顧問的綜合能力。這一產(chǎn)品的角色任務(wù)是實(shí)現(xiàn)合理價(jià)值利潤(rùn)。 市場(chǎng)定位關(guān)鍵詞提煉 ： 城南 美領(lǐng)館 國(guó)際 板塊文化屬性： 棕南作為最早的富人區(qū)，在 10年前獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，隨著新版塊的崛起，焦點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。 W劣勢(shì) ? 體量較大的產(chǎn)品在成都一直銷售不暢 。 ?供應(yīng)高峰集中在今年上半年，特別是春季房交會(huì)的 56月。 華潤(rùn)翡翠城 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 華潤(rùn)翡翠城供應(yīng)產(chǎn)品包括： 78120平米高層； 09年華潤(rùn)翡翠城將 08年庫(kù)存的4期產(chǎn)品銷售完畢，并推出其景觀資源最差的 5期產(chǎn)品，整個(gè)價(jià)格較年初上漲近 1500元 /平米，全年銷售近22萬方。 近兩個(gè)月主城成交情況 宏觀市場(chǎng)總結(jié) ? 09年成都樓市整體銷售火爆，量?jī)r(jià)齊增。短期內(nèi)客戶觀望，市場(chǎng)成交狀況將持續(xù)受到影響。全年銷售 。 ?供應(yīng)面積集中在 90平米以下房源，占總供應(yīng)量的 50%左右。 ?整體供應(yīng)量和剛需產(chǎn)品供應(yīng)量增加產(chǎn)生巨大壓力。各個(gè)板塊也在不斷升級(jí)過程中。 具體推貨策略 住宅先行，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠 考慮