【正文】 10:24:2410:24:2410:242/14/2023 10:24:24 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時 24分 24秒 10:24: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 70 經(jīng)緯物業(yè) 招商工作中需注意的其他事項 ? 專業(yè)的物業(yè)管理公司應(yīng)盡早進駐 由于大型的商戶普遍都具有豐富的經(jīng)營經(jīng)驗，特別是國外的知名品牌商戶，他們對商場的物業(yè)管理十分看重，專業(yè)的、高質(zhì)素的物業(yè)管理公司能為商場帶來良好的經(jīng)營環(huán)境及更高的附加價值。 ? 成功例子 63 經(jīng)緯物業(yè) 四、宣傳策略 一般的商業(yè)項目所采用的宣傳方式都是利用常規(guī)的本地媒體進行，形成形成主要有平面廣告、影視廣告、戶外廣告、軟性新聞炒作等等，但針對本項目的市場定位特點，敝司提出更有利于項目宣傳推廣的策略 —— 逆向宣傳為主導(dǎo)，本地宣傳的輔助。 55 經(jīng)緯物業(yè) ? 本項目所處的地段有著深厚的文化底蘊，無論是來自歷史的印記還是周邊地區(qū)的文化氛圍都同樣顯示出本項目具有深層次的內(nèi)涵表現(xiàn)元素。 ⑥ 旗艦店的開設(shè)更能幫助項目本身提高形象檔次，建立市場影響力。 就廣州在國內(nèi)的經(jīng)濟實力、消費指數(shù)及發(fā)展?jié)摿碚f，上述知名品牌早已有意落戶，因此， 引入大型國際潮流品牌及知名品牌并非遙不可及。 ⑤ 對新生事物感興趣，消費意識超前。 ? 政府大力支持 北京路商業(yè)步行街的開通，道路兩旁商鋪外墻的重新粉飾等市政工程是示出市政府致力把北京路打造成廣州旅游觀光標記之一，全面提升北京路的商業(yè)價值。因此，現(xiàn)時的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。 ? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進駐而帶旺整個商場的效果越來越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場等，新大新、百盛的進場雖然為商場帶來一定的人流，但作用已明顯不如當年吉之島進駐天河城所帶來的影響。如何令到項目在市場中順利進行招商工作，敝司認為關(guān)鍵要從項目的定位開始。 ? 市內(nèi)各大商場中，除了天河城廣場、廣百等個別大商場外，其他各個商場均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。 ? 消費模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進入市場，使市場趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費變?yōu)檫x擇消費。 這同時也是本項目有別于周邊同類型項目的最大優(yōu)勢之一。 ② 多于大機構(gòu)中從事知識型、技術(shù)型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 ? 磁石作用盡善發(fā)揮 ? 確立市場地位成為商業(yè)龍頭 38 經(jīng)緯物業(yè) 事實上，隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，較多國際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準國內(nèi)各大先進城市，先后開設(shè)分店。 45 經(jīng)緯物業(yè) ? 引進旗艦店的優(yōu)勢 ④ 業(yè)內(nèi)人士更把旗艦店的功能比喻為“用地方換人流，用款式換消費”，目的是將顧客在其他地方的消費轉(zhuǎn)移至其品牌下。 以明確擬定目標消費群為突破點，捕捉主流消費層的消費取向，并灌輸新的經(jīng)營觀念及消費意識，從而掀起個嶄新的消費形態(tài)潮流。 故本項目在進行規(guī)劃布局時，需著重考慮這些方面的設(shè)計。 敝司建議的招商順序為： 大租戶、大型百貨公司、著名品牌公司 中型商戶、國內(nèi)外品牌公司 中、小商戶及散戶商家 新進品牌名店、“廣州第一店” （建議在香港招商為首個重點） 開設(shè)知名品牌旗艦店 （對本地已有品牌進行招商） 體現(xiàn)娛樂、休閑功能的商戶 69 經(jīng)緯物業(yè) 支持理據(jù) ? 這樣的招商順序有利于吸引大手商家進場選位置。 :24:2410:24Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 14日星期二 10時 24分 24秒 10:24:2414 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 14日星期二 10時 24分 24秒 10:24:2414 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 71 經(jīng)緯物業(yè) ? 關(guān)于細部的招商處理 在招商工作中，有眾多的細部問題應(yīng)該提早引起重視，避免影響日后的經(jīng)營狀況。 64 經(jīng)緯物業(yè) ? 采用逆向宣傳為主導(dǎo)的原因 ① 吸引目標商戶的注意 由于本項目在招商工作中所希望吸引的主要商戶均為境內(nèi)外的知名品牌，因此運用境外媒體進行炒作宣傳，能引起這類目標客戶的注意，達到招商的目的。 ?本項目的主題表現(xiàn)元素 56 經(jīng)緯物業(yè) 一個項目的宣傳推廣過程中，隨著不同階段的推廣展開必然具有多個不同的主題表現(xiàn)形式，因此，更具體詳細的方案有待在日后工作中與廣告公司進一步溝通論述。 AZONA新開的旗艦店同樣占地 8000平方尺，是多元化的概念店，隨了服裝名牌外更有近一半的名式產(chǎn)品，顯示出品牌的獨特魅力。 例如： G202 NOKIA、 NIKE等 42 經(jīng)緯物業(yè) ? 旗艦店的發(fā)展前景 在香港，旗艦店的開設(shè)已經(jīng)不是新鮮事，眾多的國際知名品牌在港均有設(shè)立旗艦店。 ? 目標消費群特征 35 經(jīng)緯物業(yè) ① 目前市場上沒有專門針對該類人士的大型商場。 25 經(jīng)緯物業(yè) 機會（ O） ? 充分發(fā)揮地利優(yōu)勢 ? 建筑在同區(qū)域的消費水平上，再注入差異性 ? 捕捉市場空白點，避免同質(zhì)化經(jīng)營 ? 利用并延續(xù)發(fā)展商的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造更大的市場價值 26 經(jīng)緯物業(yè) 威脅（ T） 本項目所面臨的市場威脅主要來自兩方面： ? 傳統(tǒng)地鋪的影響 固有的消費習(xí)慣決定了地鋪的高價值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對商場鋪所造成的沖擊較大。當本地商家無法滿足這批消費者的消費欲望或迎合他們的消費形態(tài)時，消費者多數(shù)尋求異地消費，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費力較強的顧客。 ? 舊有經(jīng)營模式缺少新鮮感 新開業(yè)的商場不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，令其不能從根本上打開新的經(jīng)營局面。 3 經(jīng)緯物業(yè) 就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同： ? 北京路的商業(yè)底蘊較濃厚，經(jīng)營類別廣泛，潮流時尚商品匯聚，檔次以中檔為主。 從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現(xiàn)時的發(fā)展狀況繼續(xù)深化發(fā)展，即： 5 經(jīng)緯物業(yè) 就本項目的影響而言，北京路作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價值已逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢已經(jīng)難以支撐項目的整體發(fā)展。尤其在北京路上，過去所出現(xiàn)的商鋪“僧多粥少”的現(xiàn)象，隨著多個大型商場的涌現(xiàn)，商鋪緊缺的局面已被改變。又是國內(nèi)著名的商業(yè)圈，甚至是國外人士必到的旅游點之一。因此，敝司在本項目的定位中，思路方向如下： ? 定位思路 31 經(jīng)緯物業(yè) 32 經(jīng)緯物業(yè) ? 目標消費群定位 綜觀市內(nèi)各家大型商場，均沒有十分明確的一群目標消費者，普遍都是面對普羅大眾，全面照顧到不同階