【正文】 10:24:2410:24:2410:242/14/2023 10:24:24 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時(shí) 24分 24秒 10:24: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 70 經(jīng)緯物業(yè) 招商工作中需注意的其他事項(xiàng) ? 專業(yè)的物業(yè)管理公司應(yīng)盡早進(jìn)駐 由于大型的商戶普遍都具有豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，特別是國(guó)外的知名品牌商戶，他們對(duì)商場(chǎng)的物業(yè)管理十分看重，專業(yè)的、高質(zhì)素的物業(yè)管理公司能為商場(chǎng)帶來(lái)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及更高的附加價(jià)值。 ? 成功例子 63 經(jīng)緯物業(yè) 四、宣傳策略 一般的商業(yè)項(xiàng)目所采用的宣傳方式都是利用常規(guī)的本地媒體進(jìn)行，形成形成主要有平面廣告、影視廣告、戶外廣告、軟性新聞炒作等等，但針對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位特點(diǎn)，敝司提出更有利于項(xiàng)目宣傳推廣的策略 —— 逆向宣傳為主導(dǎo)，本地宣傳的輔助。 55 經(jīng)緯物業(yè) ? 本項(xiàng)目所處的地段有著深厚的文化底蘊(yùn)，無(wú)論是來(lái)自歷史的印記還是周邊地區(qū)的文化氛圍都同樣顯示出本項(xiàng)目具有深層次的內(nèi)涵表現(xiàn)元素。 ⑥ 旗艦店的開設(shè)更能幫助項(xiàng)目本身提高形象檔次，建立市場(chǎng)影響力。 就廣州在國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)指數(shù)及發(fā)展?jié)摿?lái)說(shuō)，上述知名品牌早已有意落戶，因此， 引入大型國(guó)際潮流品牌及知名品牌并非遙不可及。 ⑤ 對(duì)新生事物感興趣，消費(fèi)意識(shí)超前。 ? 政府大力支持 北京路商業(yè)步行街的開通，道路兩旁商鋪外墻的重新粉飾等市政工程是示出市政府致力把北京路打造成廣州旅游觀光標(biāo)記之一，全面提升北京路的商業(yè)價(jià)值。因此，現(xiàn)時(shí)的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。 ? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進(jìn)駐而帶旺整個(gè)商場(chǎng)的效果越來(lái)越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場(chǎng)等，新大新、百盛的進(jìn)場(chǎng)雖然為商場(chǎng)帶來(lái)一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進(jìn)駐天河城所帶來(lái)的影響。如何令到項(xiàng)目在市場(chǎng)中順利進(jìn)行招商工作，敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項(xiàng)目的定位開始。 ? 市內(nèi)各大商場(chǎng)中，除了天河城廣場(chǎng)、廣百等個(gè)別大商場(chǎng)外，其他各個(gè)商場(chǎng)均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。 ? 消費(fèi)模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場(chǎng)所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，使市場(chǎng)趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費(fèi)變?yōu)檫x擇消費(fèi)。 這同時(shí)也是本項(xiàng)目有別于周邊同類型項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)之一。 ② 多于大機(jī)構(gòu)中從事知識(shí)型、技術(shù)型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 ? 磁石作用盡善發(fā)揮 ? 確立市場(chǎng)地位成為商業(yè)龍頭 38 經(jīng)緯物業(yè) 事實(shí)上，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，較多國(guó)際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)各大先進(jìn)城市，先后開設(shè)分店。 45 經(jīng)緯物業(yè) ? 引進(jìn)旗艦店的優(yōu)勢(shì) ④ 業(yè)內(nèi)人士更把旗艦店的功能比喻為“用地方換人流，用款式換消費(fèi)”，目的是將顧客在其他地方的消費(fèi)轉(zhuǎn)移至其品牌下。 以明確擬定目標(biāo)消費(fèi)群為突破點(diǎn)，捕捉主流消費(fèi)層的消費(fèi)取向，并灌輸新的經(jīng)營(yíng)觀念及消費(fèi)意識(shí)，從而掀起個(gè)嶄新的消費(fèi)形態(tài)潮流。 故本項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí)，需著重考慮這些方面的設(shè)計(jì)。 敝司建議的招商順序?yàn)椋? 大租戶、大型百貨公司、著名品牌公司 中型商戶、國(guó)內(nèi)外品牌公司 中、小商戶及散戶商家 新進(jìn)品牌名店、“廣州第一店” （建議在香港招商為首個(gè)重點(diǎn)） 開設(shè)知名品牌旗艦店 （對(duì)本地已有品牌進(jìn)行招商） 體現(xiàn)娛樂(lè)、休閑功能的商戶 69 經(jīng)緯物業(yè) 支持理?yè)?jù) ? 這樣的招商順序有利于吸引大手商家進(jìn)場(chǎng)選位置。 :24:2410:24Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 24分 24秒 10:24:2414 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 24分 24秒 10:24:2414 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 71 經(jīng)緯物業(yè) ? 關(guān)于細(xì)部的招商處理 在招商工作中，有眾多的細(xì)部問(wèn)題應(yīng)該提早引起重視，避免影響日后的經(jīng)營(yíng)狀況。 64 經(jīng)緯物業(yè) ? 采用逆向宣傳為主導(dǎo)的原因 ① 吸引目標(biāo)商戶的注意 由于本項(xiàng)目在招商工作中所希望吸引的主要商戶均為境內(nèi)外的知名品牌，因此運(yùn)用境外媒體進(jìn)行炒作宣傳，能引起這類目標(biāo)客戶的注意，達(dá)到招商的目的。 ?本項(xiàng)目的主題表現(xiàn)元素 56 經(jīng)緯物業(yè) 一個(gè)項(xiàng)目的宣傳推廣過(guò)程中，隨著不同階段的推廣展開必然具有多個(gè)不同的主題表現(xiàn)形式，因此，更具體詳細(xì)的方案有待在日后工作中與廣告公司進(jìn)一步溝通論述。 AZONA新開的旗艦店同樣占地 8000平方尺，是多元化的概念店，隨了服裝名牌外更有近一半的名式產(chǎn)品，顯示出品牌的獨(dú)特魅力。 例如： G202 NOKIA、 NIKE等 42 經(jīng)緯物業(yè) ? 旗艦店的發(fā)展前景 在香港，旗艦店的開設(shè)已經(jīng)不是新鮮事，眾多的國(guó)際知名品牌在港均有設(shè)立旗艦店。 ? 目標(biāo)消費(fèi)群特征 35 經(jīng)緯物業(yè) ① 目前市場(chǎng)上沒(méi)有專門針對(duì)該類人士的大型商場(chǎng)。 25 經(jīng)緯物業(yè) 機(jī)會(huì)（ O） ? 充分發(fā)揮地利優(yōu)勢(shì) ? 建筑在同區(qū)域的消費(fèi)水平上，再注入差異性 ? 捕捉市場(chǎng)空白點(diǎn)，避免同質(zhì)化經(jīng)營(yíng) ? 利用并延續(xù)發(fā)展商的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造更大的市場(chǎng)價(jià)值 26 經(jīng)緯物業(yè) 威脅（ T） 本項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)威脅主要來(lái)自兩方面： ? 傳統(tǒng)地鋪的影響 固有的消費(fèi)習(xí)慣決定了地鋪的高價(jià)值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對(duì)商場(chǎng)鋪所造成的沖擊較大。當(dāng)本地商家無(wú)法滿足這批消費(fèi)者的消費(fèi)欲望或迎合他們的消費(fèi)形態(tài)時(shí)，消費(fèi)者多數(shù)尋求異地消費(fèi)，例如前往香港、上海等地購(gòu)物，使本地市場(chǎng)流失了龐大的一批消費(fèi)力較強(qiáng)的顧客。 ? 舊有經(jīng)營(yíng)模式缺少新鮮感 新開業(yè)的商場(chǎng)不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，令其不能從根本上打開新的經(jīng)營(yíng)局面。 3 經(jīng)緯物業(yè) 就其商業(yè)氣氛及市場(chǎng)影響力來(lái)看，三大商圈略有不同： ? 北京路的商業(yè)底蘊(yùn)較濃厚，經(jīng)營(yíng)類別廣泛，潮流時(shí)尚商品匯聚，檔次以中檔為主。 從市政規(guī)劃來(lái)看，三大商圈未來(lái)的商業(yè)發(fā)展方向也會(huì)朝著現(xiàn)時(shí)的發(fā)展?fàn)顩r繼續(xù)深化發(fā)展，即： 5 經(jīng)緯物業(yè) 就本項(xiàng)目的影響而言，北京路作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價(jià)值已逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢(shì)已經(jīng)難以支撐項(xiàng)目的整體發(fā)展。尤其在北京路上，過(guò)去所出現(xiàn)的商鋪“僧多粥少”的現(xiàn)象，隨著多個(gè)大型商場(chǎng)的涌現(xiàn)，商鋪緊缺的局面已被改變。又是國(guó)內(nèi)著名的商業(yè)圈，甚至是國(guó)外人士必到的旅游點(diǎn)之一。因此，敝司在本項(xiàng)目的定位中，思路方向如下： ? 定位思路 31 經(jīng)緯物業(yè) 32 經(jīng)緯物業(yè) ? 目標(biāo)消費(fèi)群定位 綜觀市內(nèi)各家大型商場(chǎng)，均沒(méi)有十分明確的一群目標(biāo)消費(fèi)者，普遍都是面對(duì)普羅大眾，全面照顧到不同階