【正文】 目前青島公司策劃總監(jiān)、青煙地區(qū)營銷顧問部高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理，負(fù)責(zé)技術(shù)把控。針對(duì)項(xiàng)目：海岸華府等 80后將網(wǎng)絡(luò)視為生命，抓住主流網(wǎng)絡(luò)，就能抓住目標(biāo)客戶的眼球 。 ” —— 時(shí)代城 78平米兩房郭小姐， 房地產(chǎn)公司職員 對(duì)區(qū)域購買意向明確的客戶特征： 熟悉滄口，接受區(qū)域，關(guān)注價(jià)格 、 交通 、 建筑質(zhì)量 王先生特征： 年齡 28歲 ，市南金融保險(xiǎn)行業(yè)部門經(jīng)理，現(xiàn)在住滄口公園附近 60平方米 2房，需求 90㎡ 3房 ?在李滄住這么久了，也 習(xí)慣 ，就是太舊了些，還有離上班的地方遠(yuǎn)， 不太方便 ； ?小孩的出生和生活條件的提高，我想 改善 一下居住條件，順便把我母親接過來看孩子，想買一個(gè) 8090㎡的戶型，最好是那種緊湊性的 小套三 ，家里來個(gè) 親戚朋友 住著也方便；帶不帶裝修都行?！?他們說那邊有他們 兒時(shí)的記憶 。預(yù)計(jì) 2023年開通； 高鐵： 高鐵、普快列車?？空?， 2023年底投入使用 項(xiàng)目印象 2— 區(qū)域 :項(xiàng)目地處李滄西部老城滄口區(qū) 本案位于李滄滄口，但距離李滄核心區(qū)較遠(yuǎn)， 5公里路程，未來交通進(jìn)一步完善； 本案市場(chǎng)競爭與客戶來源范圍是否擴(kuò)大 東部生態(tài)居住區(qū) 中央核心商務(wù)版塊 交通商務(wù)區(qū) ?正在規(guī)劃建設(shè)的鐵路青島新客站，是 國家 重點(diǎn)建設(shè) 鐵路項(xiàng)目， 也是 山東省最大的客運(yùn)樞紐站，膠濟(jì)鐵路、青榮城際、青連鐵路將 在這里匯集，而未來的地鐵 8號(hào)線 在北客站內(nèi)與鐵路垂直交會(huì)，預(yù)計(jì) 2023年建成通車 ?隨著北客站的投入使用 ，青島交通商務(wù)區(qū)將實(shí)現(xiàn)鐵路、公路、軌道交通、水上交通匯集交集，地下無障礙換乘， 為青島 締造立體交通樞紐 。 如果世聯(lián)地產(chǎn)有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。成交量為 1588套，同比上升 %、%。 ” —— 青島啤酒孫女士 房地產(chǎn)信息獲取渠道網(wǎng)絡(luò)30%戶外廣告牌17%看房車3%朋友介紹30%報(bào)紙20%房地產(chǎn)信息獲取渠道較多，網(wǎng)絡(luò)、朋友介紹和報(bào)紙占比最大 最關(guān)注超市與教育配套，其次是銀行和醫(yī)院 對(duì)社區(qū)周邊配套的需求超市, 8 2%幼兒園、小學(xué),82%會(huì)所, 1 4%商業(yè), 1 8%銀行、醫(yī)院, 5 4%菜場(chǎng), 2 1%健身房, 4 %0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%區(qū)域 是否考慮 在滄口置業(yè) 主要關(guān)注因素 核心牽引因素 滄口區(qū)拆遷戶 考慮 戶型 +交通配套 +生活配套 +品質(zhì)社區(qū) 品質(zhì) +戶型 +配套 老滄口人 考慮 戶型 +價(jià)格 +環(huán)境 品質(zhì) +戶型 +配套 企業(yè)職工 考慮 戶型 +配套 +交通 產(chǎn)品 +配套 +交通 區(qū)域可以挖掘客戶： 地緣性客戶：老滄口人、拆遷安置戶、區(qū)域企業(yè)單位職工；但由于拆遷安置工程、企業(yè)搬遷等因素影響，區(qū)域客戶基數(shù)有限； 客戶置業(yè)因素分析： 老滄口人及周邊企業(yè)職工對(duì)于滄口情結(jié)濃厚，認(rèn)知較強(qiáng)，易牽引。企業(yè)品牌 2。 走動(dòng)式微笑服務(wù) :要求售樓處的每一位工作人員見到客戶時(shí)都要微笑致意：“你好！” 給首次上門的客戶發(fā)送溫馨服務(wù)信息 。目前任青島公司策劃師 。 詳細(xì)介紹項(xiàng)目模型及帶客戶參觀展示單位 。 越秀星匯藍(lán)灣將憑借集團(tuán)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與模式，為青島打造又一個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目！ 越秀星匯藍(lán)灣項(xiàng)目賦予客戶的價(jià)值思考 品牌價(jià)值反思？ 本項(xiàng)目將全面升級(jí)李滄的居住價(jià)值 為有都市情結(jié)的首置首改階層傾力打造高品質(zhì)、年輕化的 “都市生活館” 未來 ：新滄口，未來居住新區(qū) (NHC) 便捷 ： 五重立體交通立體 雙鐵口 頭等艙 保障 ：名校、醫(yī)院、養(yǎng)老、公園，無憂生活 海景 ：膠州灣灣區(qū)物業(yè)，一線海景 越秀地產(chǎn) ，城市運(yùn)營者，實(shí)力保障 ， 新李滄 雙鐵口 46萬都市海景大盤 . 越秀 星匯藍(lán)灣 感動(dòng)這座城市與你 滄口過去的破舊印象和城市繁華的缺失，或許成為人們眼中的“灰色區(qū)域”，或許沒有激情，或許沒有感動(dòng) …… 從探索開始發(fā)生改變，超越滄口的想象，以溫情生活的演繹，給那些為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值、正在為城市奉獻(xiàn)青春的新起之秀力量，一個(gè)真正想回的家 …… 打造城市向上一族的家 從客戶訴求的情感角度 :形象定位 城市向上的力量、越秀向上的力量、客戶向上的力量，所有的力量匯集，成就“越秀 星匯藍(lán)灣” 向上的力量 沉浸在生活的 世界 體驗(yàn) 世界的生活 越秀星匯藍(lán)灣 我的都市生活館 我的 都市情節(jié) 我的 愉悅世界 我的 生活夢(mèng)想 在這里，無限想象 …. 他們是 理智 的，以有限的財(cái)富達(dá)到最大的滿足 他們上班時(shí)謹(jǐn)慎而 專業(yè) 的工作，下班后卻可以在 BAR里 狂飲 他們享受文明帶來的 便捷 ，卻偏愛大自然的 質(zhì)樸純凈 他們追求 健康 、他們喜歡 運(yùn)動(dòng) 、他們喜歡 旅游 家是他們 展示個(gè)性 和情調(diào)的地方 生活可以 簡單 ，但不可以沒 內(nèi)涵 、少情趣 “越秀星 匯藍(lán)灣 ”生活方式元素演 繹 便捷的 高舒適性的 健康的 運(yùn)動(dòng)的 高品質(zhì)的 個(gè)性時(shí)尚、鮮明的 差異化 形象定位 “12億” 的實(shí)現(xiàn) : ——項(xiàng)目營銷操盤 4 營銷策略 12億營銷前提 本案開盤時(shí)間晚，如何持久鎖定客戶 ? 外地知名品牌開發(fā)商初入青島如何落地 ? 區(qū)域未來價(jià)值如何才能現(xiàn)在打動(dòng)客戶 ? A計(jì)劃 —— 南派領(lǐng)袖品牌落地 ：通過南派領(lǐng)袖品牌館向市場(chǎng)釋放聲音，百萬年薪業(yè)內(nèi)全面滲透，大牌戶外啟動(dòng)高調(diào)立勢(shì)，品牌規(guī)劃巡展轟轟烈烈； B計(jì)劃 —— 滄口未來價(jià)值炒作 ： 企業(yè)搭臺(tái)、政府唱戲，炒作“滄口蝶變” 營銷解決方案 C計(jì)劃 —— 高調(diào)立勢(shì)長期鎖客 ： 2023年把握時(shí)機(jī)！掌握主動(dòng)，品牌立勢(shì)先行、價(jià)值炒作過渡，超低價(jià)格起勢(shì)連續(xù)不斷優(yōu)惠釋放鎖客；全面殲滅滄口客戶，圍攻堵截外圍客戶；晚一步將陷入混戰(zhàn)； A計(jì)劃啟動(dòng)： 2023品牌起勢(shì) 看世聯(lián)地產(chǎn) “品牌輿論”營銷 打破常規(guī)的營銷思路和模式，在特殊背景下用“非經(jīng)驗(yàn)、非傳統(tǒng)”手法實(shí)現(xiàn)品牌的既定目標(biāo)！ Step1: 5月南派領(lǐng)袖品牌館亮相，釋放聲音 輿論炒作： 超個(gè)性品牌館建筑，驚艷島城，他是？ 引發(fā)市場(chǎng)好奇，不釋放項(xiàng)目及品牌信息，保持客戶好好奇心 2023年 5月 ?主題：新客站旁超個(gè)性建筑，一夜驚艷島城？是誰？ ?配合：紙媒報(bào)廣、微博轉(zhuǎn)發(fā)熱議有獎(jiǎng)、網(wǎng)絡(luò)炒作； ? 工地圍擋配合； 新聞：超個(gè)性建筑落戶李滄，一夜驚艷島城？是誰？ 1 Step2: 5月 個(gè)性圍擋 形象出街 工地形象出街： 青島最個(gè)性圍擋出街，大肆炒作 ——通過個(gè)性廣告畫面及廣告形式引發(fā)熱議； 2 ACTION1： 巨幅廣告及 LED攻勢(shì) Step3: 6月百萬年薪全城招聘 ,輿論整合 執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)： 形式：利用招聘會(huì)啟動(dòng)業(yè)內(nèi)傳播，迅速提升品牌滲透力！ 內(nèi)容 : 越秀地產(chǎn)“百萬年薪”專場(chǎng)招聘 地點(diǎn)：市南區(qū)香格里拉大酒店 配合：現(xiàn)場(chǎng)邀請(qǐng)各大新聞媒體進(jìn)行事件炒作 物料： 《 品牌價(jià)值書 》《 招聘海報(bào) 》 業(yè)內(nèi)整合： 青島“百萬年薪 ” —— 于先生有套 60平米兩房，待拆 置業(yè)關(guān)注因素44%33% 33%17% 19%11%45%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%交通便利程度社區(qū)素質(zhì)距上班地遠(yuǎn)近價(jià)格物業(yè)管理戶型設(shè)計(jì)建筑質(zhì)量A滄口拆遷戶 B企業(yè)職工 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 地址 員工人數(shù) 1 青島昊悅機(jī)械有限公司 中國山東省青島市李滄區(qū)遵義路 3號(hào) 400 2 一汽解放青島公司 青島市李滄區(qū)婁山路 2號(hào) 5000 3 青島海洋化工公司 青島市沔陽路 7號(hào) 1200 4 青島啟元隆工貿(mào)有限公司電器分公司 四流支路 214號(hào) 30 5 青島黃海橡膠股份有限公司 滄安路 1號(hào) 967 6 青島堿業(yè)公司 四流北路 78號(hào) 5667 7 青島恒基水泥公司 濱海路 6號(hào) 100 8 青島有昌金屬結(jié)構(gòu)有限公司 濱海路 13號(hào) 100 9 玖琦精細(xì)化工公司 濱海路 9號(hào) 218 10 青島石油化工廠 濱海路 8號(hào)（廠區(qū)占地 1406畝） 1000 11 青島雙龍包裝 青島市衡陽路 11號(hào) 100 12 青島紅星化工集團(tuán)有限公司 四流北路 43號(hào) 4500 13 青島百晟花邊織帶有限公司 四流北路 45號(hào) 200 14 青島啤酒四廠 永平路 6號(hào) 400 15 青島愛康化學(xué)品有限公司 南嶺三路 15號(hào)乙 100 合計(jì) 19982 滄口周邊區(qū)域企業(yè)單位職工人數(shù)調(diào)研 根據(jù)調(diào)研： ?本案周邊企業(yè)較多，海洋化工、一汽解放、青島啤酒廠、堿業(yè)公司等等員工人數(shù) 達(dá) 2萬人； ?企業(yè)產(chǎn)品客戶年齡小于 30歲比例約 40%； ?普通技術(shù)人員收入水平主要在 48萬之間，收入位于青島平均水平； 企業(yè)職工 ：本案周邊企業(yè)較多，企業(yè)單位職工是本案重點(diǎn)拓展客群之一，但多數(shù)企業(yè)面臨搬遷，企業(yè)單位職工客戶挖掘同樣有限； 企業(yè)職工： 強(qiáng)調(diào) 工作與生活的便利 ，對(duì)地段接受，關(guān)注因素：社區(qū) 戶型 交通，此部分客戶可牽引，可通過 項(xiàng)目產(chǎn)品 +區(qū)域配套 牽引； B企業(yè)職工 目前居住區(qū)域市北區(qū)3% 四方區(qū)17%嶗山區(qū)18%城陽區(qū)8%其他11%李滄區(qū)43% “ 目前就住在滄口， 之前去李滄那邊看過房子，比較喜歡李滄的偉東幸福之城，萬達(dá)也可以。成交量為 14327套， 萬平米，同比上升 %和 %。星匯藍(lán)灣 】 項(xiàng)目競標(biāo)報(bào)告 謹(jǐn)呈： 青島越秀地產(chǎn)開發(fā)有限公司 世聯(lián)地產(chǎn) ?2023 本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。對(duì)房價(jià)上漲過快的城市，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。 ” —— 海岸華府臵業(yè)顧問 xxx “ 我從小就在滄口這邊長大的，對(duì)這邊熟的很 ，很喜歡這里的 環(huán)境 。 不購買意向明確的客戶特征： 不認(rèn)可滄口環(huán)境、擔(dān)心交通 、 購物不方便 蘇小姐： 年齡 26歲 ，市南區(qū)國企生物制藥，現(xiàn)住單位集體宿舍，需求 80㎡ 2房 ?我去滄口那邊逛過，不太喜歡那里，太偏僻， 太落后、購物不方便 ；去看過嶗山的房子，感覺還不錯(cuò)，就是價(jià)格有點(diǎn)貴；要是讓我在滄口跟生態(tài)園板塊選一個(gè)的話，我寧愿選擇生態(tài)園板塊； ?我單位在市南，想在 李滄中央板塊 買房，交通方便、生活便利，想買套 7080㎡ 左右 的高層住宅， 總價(jià) 在6070萬之間吧。 充分體現(xiàn)越秀領(lǐng)袖氣質(zhì)、充分結(jié)合項(xiàng)目定位 展示策略：沖擊力、體驗(yàn)力 1個(gè)品牌接待館 2套精工海景樣板間 1體系景觀示范區(qū) 昭示性、區(qū)域感打造的陣地包裝 圖 1:現(xiàn)有建筑裝修效果事宜 交付使用 ?執(zhí)行關(guān)鍵： ?品牌展示中心現(xiàn)狀：昭示性弱、檔次較低、環(huán)境較差 ?調(diào)整建議 1：在目前品牌展示中心現(xiàn)狀基礎(chǔ)上進(jìn)行大幅度裝修改造，如圖 1： ?調(diào)整建議 2：臨時(shí)建筑售樓處，個(gè)性藝術(shù)裝修風(fēng)格，提升區(qū)域印象，如圖 2； 具有昭示性及藝術(shù)氣質(zhì)的品牌館！ 圖 2:臨建售樓處效果圖 1 1 售樓處夜景燈光工程，提升昭示性！ ?品牌展示館右前側(cè)燈光改造！ ?售樓處前燈光廣場(chǎng)，時(shí)代感十足 ?精神堡壘及項(xiàng)目案名的夜景展示！ 1 接待中心前 100米場(chǎng)趣味走廊，進(jìn)入賣場(chǎng)之前的精神洗禮； ?創(chuàng)意雕塑列陳，儀式感十足 ?互動(dòng)式噴泉燈光廣場(chǎng)，提升體驗(yàn)。熱愛家人，因?yàn)樗麄兘o我溫暖與關(guān)愛。 品牌 、 責(zé)任是越秀賦予星匯藍(lán)灣的偉大使命 ， 也同樣是我及我的團(tuán)隊(duì)的責(zé)任 ， 我們?cè)概c越秀一起見證精彩 。 （四流中路、重慶路、金水路未通）設(shè)計(jì)道旗進(jìn)行客戶攔截； 道旗 搶渠道 ： 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)渠道圍追堵截 搶渠道： 沖擊市場(chǎng)各個(gè)角落，“從早到晚”式洗腦 直白爆力！滄口全線鋪開，一夜之間滿城盡是越秀星匯藍(lán)灣！ 越秀 星匯藍(lán)灣 越秀 星匯藍(lán)灣 越秀 星匯藍(lán)灣 目的：針對(duì)競爭熱銷項(xiàng)目投放精準(zhǔn)廣告，截留客戶 。 ” —— 偉東幸福之城臵業(yè)顧問 “ 李滄區(qū)、四方區(qū)、部分嶗山區(qū)的項(xiàng)目 都去看過 ，覺著偉東的 李滄時(shí)代城配套比較好 ，而且 戶型挺好 ， 交通 比較便利，買來準(zhǔn)備 結(jié)婚自住 。本案與中海國際的競爭是 板塊及品牌競爭大于個(gè)體競爭 4個(gè)體競爭 ︱ 時(shí)代城 與本案競爭關(guān)系思考： 時(shí)代城：區(qū)域性品牌、超級(jí)大盤、超低價(jià)格、強(qiáng)勢(shì)山體景觀資源、產(chǎn)品線豐富、內(nèi)部教育配套完善；本案與時(shí)代城的競爭：板塊競爭大于品牌、價(jià)格、規(guī)模競爭 事項(xiàng) 內(nèi)容