【正文】 2023/2/14 打算購買的住宅結(jié)構(gòu) 53%的客戶在選擇住宅結(jié)構(gòu)時(shí) ， 依然選擇傳統(tǒng)的平層 。 2023/2/14 對項(xiàng)目所在區(qū)域的總體印象 Total 50%54%47%35%31%17%8%4%% 20% 40% 60%生活配套齊全，生活方便 交通方便 緊鄰長樂宮，有居住氛圍 離重點(diǎn)中小學(xué)不遠(yuǎn)，孩子上學(xué)便利 市中心發(fā)展?jié)摿Υ?，有投資價(jià)值 環(huán)境嘈雜，但有望改善 周邊舊居民區(qū)集中，景觀較差 醫(yī)療配套少 － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 自由業(yè) （ %） 總體來看 ， 消費(fèi)者對本項(xiàng)目地段還是比較認(rèn)可的 ， 首先他們認(rèn)為距離長樂宮商業(yè)區(qū)近 ，生活方便 ， 其次交通也比較方便 ， 又離大學(xué)不算太遠(yuǎn) ， 教育環(huán)境也很好 ， 另外本地的中小學(xué)教育和投資價(jià)值也是被認(rèn)可的 。 2023/2/14 地塊優(yōu)劣勢總結(jié) 地塊優(yōu)勢條件： ?城市幾何中心向東南移動(dòng)，地塊區(qū)域城市中心的地位將得到強(qiáng)化； ?處在中高檔居住區(qū)成熟的大學(xué)東路與新華大街之間，有利于中高檔居住區(qū)打造； ?臨近長樂宮和東影南街，生活配套齊全且檔次高，有利于形成以休閑娛樂為主要特色的 居住和商業(yè)氛圍； ?烏蘭察布東路較為寬闊，交通便捷，拓寬改造并與二環(huán)線連接后，將進(jìn)一步提升項(xiàng)目的 交通環(huán)境； ?地塊所在的烏蘭察布東路地段的價(jià)值有較大的挖掘空間。 除緊靠項(xiàng)目地塊的中星花園和榮勝大廈正在建設(shè)和銷 售外 ， 周邊沒有太突出的住宅物業(yè)開發(fā) 。 我們將從城市發(fā)展的角度 ， 對內(nèi)蒙古元和小區(qū)項(xiàng)目區(qū)域地段的過去 、 現(xiàn)狀 ， 區(qū)域未來在呼和浩特城市結(jié)構(gòu)中的位臵 （ 區(qū)域發(fā)展地位 ） ， 以及 區(qū)域特征 、 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 （ 地塊分析 ）進(jìn)行分析 ， 找到本項(xiàng)目地段在城市發(fā)展中的位臵 ， 并據(jù)此提出適合本項(xiàng)目發(fā)展的構(gòu)思 。同時(shí)， 家庭結(jié)構(gòu)趨向小型化，單身和二人家庭增加 ，在首次臵業(yè)時(shí)對低總價(jià)的小戶型選擇偏 好增強(qiáng)。從目 前市場上住宅產(chǎn)品看，主要存在著以下特點(diǎn)： ? 住宅產(chǎn)品的開發(fā)向市中心外圍滲透 呼和浩特地區(qū)目前已經(jīng)建成和在建的地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在城市東部和南部，新城區(qū)和賽 罕區(qū)最集中，以賽罕區(qū)更為突出。 新城市區(qū)域發(fā)展空間巨大 在聚集沒有達(dá)到一定程度的情況下，城市向外擴(kuò)張，新城 市區(qū)（如意、金橋）域的價(jià)值與老城市區(qū)域差別較小，從而使得城市中心的項(xiàng)目面臨 更廣泛的競爭。 2023/2/14 呼市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 第一產(chǎn)業(yè)在 GDP中比例下降，第二、第三產(chǎn)業(yè)的比例上升。新賽罕 匯報(bào)要點(diǎn) 2023/2/14 目錄 ? 項(xiàng)目宏觀背景分析 ? 呼市住宅市場需求調(diào)查 ? 項(xiàng)目地段與地塊分析 ? 項(xiàng)目市場空間分析 ? 項(xiàng)目開發(fā)策略建議 ? 項(xiàng)目客戶群定位 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位與概念設(shè)計(jì) ? 項(xiàng)目營銷策略建議 2023/2/14 項(xiàng)目宏觀背景分析 2023/2/14 呼市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 呼市歷年G D P 增長趨勢( 單位：億元)143 600800%%%%%%%%1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年%%%%%%%呼市歷年GDP 呼市歷年GDP 增長速度呼市近五年來 GDP快速增長，增長速度一直保持在 20%以上的高位。 2023/2/14 呼市城市發(fā)展方向 城市幾何中心 2023/2/14 城市發(fā)展對項(xiàng)目的影響 ? 有利影響 位于發(fā)展迅速的方向 城市東部、南部是城市發(fā)展最快的方向，資源在這一方向投入 多，順應(yīng)“西窮東富”的城市印象，項(xiàng)目區(qū)域比較容易被消費(fèi)者接受。 ? 第五代住宅開發(fā)： 整體關(guān)注社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理，采用比較先進(jìn)的規(guī)劃理念，非常關(guān)注社區(qū)內(nèi)居民的生活方式，更加強(qiáng)調(diào)人本關(guān)懷。城鎮(zhèn)家庭總存款，是衡量購房人群對首付款和總 房款承受能力的重要指標(biāo)。 2023/2/14 項(xiàng)目地段與地塊分析 2023/2/14 項(xiàng)目地段與地塊分析 聯(lián)合創(chuàng)展地段分析法注重于 從城市結(jié)構(gòu)及其發(fā)展脈落來研究一個(gè)地段空間 ， 認(rèn)為只有對地段的價(jià)值空間進(jìn)行充分挖掘 ， 方能確定其在城市發(fā)展中的最佳功能定位 。 長樂宮周邊及東影南路北段沿線 生活設(shè)施配套比較齊全 ， 且檔次較高 。 2023/2/14 項(xiàng)目地塊分析 西側(cè)的內(nèi)蒙古社會(huì)主義學(xué)院和干部管理學(xué)院的建筑物對項(xiàng)目的影響較小 、 東側(cè)的中星 花園 （ 6層半普通住宅 ） 和榮勝大廈 （ 最高 22層 ） 會(huì)分流小部分客群 。 但新城區(qū)作為目前城市中心 ， 賽罕區(qū)作為城市發(fā)展方向 ， 都是非常具有吸引力的 。 2023/2/14 打算購買的戶型 廳的數(shù)量 Total 50 50 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 3%39%58%% 20% 40% 60% 80%1個(gè)2個(gè)3個(gè)自由業(yè) （ %） 從上圖可以看到，廳的數(shù)量控制在 2個(gè)之內(nèi)就可以滿足客戶需求。 Total 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 1%18%23%34%25%% 20% 40%僅提供衛(wèi)生間及廚房統(tǒng)一裝修 全面統(tǒng)一簡單裝修 提供菜單式裝修 不需要任何裝修 全面統(tǒng)一的室內(nèi)高檔裝修 自由業(yè) （ %） 2023/2/14 對社區(qū)物業(yè)管理公司的希望 Total － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 7%91%2%% 20% 40% 60% 80% 100%只要收費(fèi)合理，服務(wù)到位，可不看重知名度 國內(nèi)著名物業(yè)公司 國際著名物業(yè)公司 自由業(yè) （ %） 91％ 的客戶都不看重物業(yè)管理公司的知名度 ， 而是認(rèn)為只要收費(fèi)合理 ， 服務(wù)到位就可以了 ，因此可以說在物業(yè)管理上費(fèi)用和服務(wù)才是最主要的 ， 至于使用哪家物業(yè)公司并不是客戶所關(guān)心的問題 。 2023/2/14 如有購買的可能，考慮的因素 Total 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 24%29%29%48%50%50%% 20% 40% 60%居住氛圍好 生活便利 距離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)，交通比較便利 學(xué)習(xí)環(huán)境好 為將來子女上學(xué)打算 此地的升值潛力很高 自由業(yè) （ %） 有可能購買本區(qū)域項(xiàng)目的客戶 ， 主要看重其居住氛圍 、 交通便利和距離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn) 。 區(qū)域印象 ：交通方便，商業(yè)氛圍濃厚，但尚未形成高檔居住環(huán)境。 土地面積 。 2023/2/14 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位 區(qū)域居住地位 賽罕區(qū)尤其是大學(xué)東路沿線中高檔住宅興起，在事實(shí)上形成中高檔居住區(qū)。 2023/2/14 呼市城市居民消費(fèi)特征 ? 經(jīng)濟(jì)性考慮 即使是中高端項(xiàng)目的消費(fèi)者，在關(guān)注居住環(huán)境體現(xiàn)自身價(jià)值、關(guān)注居住舒適性的同時(shí)， 經(jīng)濟(jì)性仍然是其考慮的重要因素。 2023/2/14 呼市房地產(chǎn)市場發(fā)展總體特點(diǎn) ? 小戶型認(rèn)可度提高，主要集中城市中心地帶 城市夢想度提升：小戶型住宅主要出現(xiàn)在城市夢想度高的區(qū)域。 2023/2/14 呼市房地產(chǎn)市場分析 1 9 9 9 —2 0 0 5 年呼市房地產(chǎn)指數(shù)10010415719317724039789111 1091591321451524761 661211371581410501001502002503003504004501999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年施工面積 竣工面積 銷售面積到 2023年 12月末，呼市商品空置面積 ，同比增長 %， 空置房屋面積增加，市場競爭將更加激烈 。 2023年呼市人均 GDP為 25126元， 2023年預(yù)計(jì)將達(dá)到 32219元。 2023/2/14 匯報(bào)要點(diǎn) 市場供應(yīng) ：城市東 、 南部住宅項(xiàng)目較集中 ， 而且多在主要道路 兩側(cè)；本案面臨的競爭包括城市邊緣的大盤項(xiàng)目 、 城市中心的中高檔 項(xiàng)目 、 地塊周邊的小型項(xiàng)目等 ， 另外城市聚集度低造成可開發(fā)用地分 布廣泛 、 零散 ， 也為潛在競爭項(xiàng)目出現(xiàn)預(yù)留了空間 。 匯報(bào)要點(diǎn) 2023/2/14 開發(fā)策略建議 ：差異化戰(zhàn)略：尋找市場的空白點(diǎn) ， 培育有潛力的市 場 ， 占駐市場的 “ 橋頭堡 ” ， 無論是在概念策劃還是產(chǎn)品形式上都要?jiǎng)?chuàng) 造唯一性 ， 實(shí)施 “ 人無我有 、 人有我精 、 人精我新 ” 的差異化營銷戰(zhàn)略； 全面領(lǐng)先戰(zhàn)略：將項(xiàng)目價(jià)值引爆建立在片區(qū)形象和地塊價(jià)值的全面提 升基礎(chǔ)之上 ， 同時(shí)強(qiáng)調(diào) 產(chǎn)品品質(zhì) 、 品級 、 品味 、 品價(jià)和品德 ， 賦予項(xiàng) 目更多的內(nèi)涵 ， 全面全程重視產(chǎn)品的策劃 、 營銷及后續(xù)服務(wù) ， 創(chuàng)造呼 市高端住宅的表率；品牌戰(zhàn)略：堅(jiān)持 高附加值產(chǎn)品方向 ， 重視品牌的 力量 ， 從建設(shè)初始就把品牌營銷作為重要的工作 ， 用品質(zhì)和服務(wù)樹立 強(qiáng)勢品牌形象 ， 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品核心價(jià)值與豐富的社會(huì)資源完美融合 。 目前，呼市人均 GDP接近 4000美元，開始進(jìn)入郊區(qū)化發(fā)展，加上城市中心聚集度低，政府部門強(qiáng)力促進(jìn)，城市開始快速擴(kuò)張 。 ?第二代住宅開發(fā)： 產(chǎn)品形式仍是幾棟多層住宅形式，建筑材料上開始使用一些鋁合金窗或塑鋼窗和 防盜門，開始設(shè)置一些臨街商業(yè)配套，如回民區(qū)部的金泉小區(qū)等；比第一代住宅開發(fā)有所改善，但 整體品質(zhì)沒有太大變化。 歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5830200400600800100012001998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年2023/2/14 呼市城市消費(fèi)能力分析 伴隨城市人均可支配收入的增加，是住宅價(jià)格的增加。 城市發(fā)展： 城市中心聚集度下降，城市中心的聚集力量并不顯著；城市將向東、向南 發(fā)展；項(xiàng)目地區(qū)城市中心的地位將逐漸加強(qiáng)。項(xiàng)目地塊有 5路、 53路和 54路公交車抵達(dá)，但公交路線的交通輻射區(qū) 域比較有限。 2023/2/14 項(xiàng)目地塊分析 地塊與周邊建筑關(guān)系 項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)有建筑物比較密集 ， 且功能用途 、 檔次和建筑風(fēng)格各不相同 ， 對項(xiàng)目 會(huì)造成不利影響 。 購房的