【正文】 :30:3510:30Feb2314Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 開(kāi)發(fā)策略 二期打造中小戶型洋房產(chǎn)品，在別墅的拉動(dòng)下，洋房產(chǎn)品迎合市場(chǎng)需求 ,幵順利占據(jù)高端地位 迎賓大道 三期 開(kāi)發(fā)東片區(qū) 別墅 +洋房 四期 開(kāi)發(fā)東片區(qū) 小戶型洋房 (70/90限制 ) 五期 開(kāi)發(fā)東片區(qū) 大面積洋房 開(kāi)發(fā)策略 東區(qū) :后期通過(guò)“ 水景 +大面積綠化 +別墅 ”，內(nèi)部?jī)r(jià)值升級(jí)，實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià) 規(guī)劃布局 組團(tuán)式布局，別墅與洋房獨(dú)立組團(tuán) ,地塊南部布局別墅 ,北部布局高層洋房 ,營(yíng)造低密度環(huán)境. 洋房組團(tuán) 別墅組團(tuán) 洋房組團(tuán) 別墅組團(tuán) 物業(yè)配套 中心會(huì)所 配套商業(yè) 社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)臨洋房區(qū)設(shè)置，會(huì)所臨高端物業(yè)（別墅）在地塊中心位置打造 景觀特色 高綠化、多層次、立體景觀，演繹“中國(guó)首席生態(tài)豪宅”的產(chǎn)品定位 案例 (2)雅居樂(lè)劍橋郡 2 開(kāi)發(fā)企業(yè) :雅居樂(lè)地產(chǎn) 項(xiàng)目位置 :大學(xué)城板塊 占地面積 :32萬(wàn)平米 總建面積 :110萬(wàn)平米 產(chǎn)品類型 :洋房 /別墅 /商業(yè) 開(kāi)發(fā)策略 首期 開(kāi)發(fā)臨海組團(tuán) 小高層 中小面積洋房 二期 開(kāi)發(fā)中部 聯(lián)排別墅 三期 開(kāi)發(fā)東區(qū) 高層中大面積房 開(kāi)發(fā)策略 :以依山面江的小高層及全方位的配套占位打開(kāi)市場(chǎng) ,帶動(dòng)后期產(chǎn)品銷售 。 ? 項(xiàng)目配套商業(yè)不一定是緊鄰馬路車流量大的街鋪值錢； ? 項(xiàng)目特色商業(yè)配套不僅僅可以培養(yǎng)小區(qū)業(yè)戶消費(fèi)習(xí)慣，還是項(xiàng)目周邊居住群體首選的消費(fèi)場(chǎng)所 。 番禺區(qū)別墅客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 5 項(xiàng)目地塊所在區(qū)域主要有三大商圈，分別是：市橋商圈、萬(wàn)博中心商圈和大石商圈。 華南板塊 客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 市橋板塊由于項(xiàng)目小，供應(yīng)量少，對(duì)廣州市場(chǎng)擴(kuò)展稍弱，客戶主要集中在周邊區(qū)域；華南板塊由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客戶被吸引至市橋板塊。 大石商圈整體概況 ? 商圈主力消費(fèi)群體是周邊住宅的居民，年齡主要介乎 15— 65歲，消費(fèi)群體的出行方式主要以公交為主。 ? 可乘坐多條公交線路接駁地鐵大石站、會(huì)江站和漢溪長(zhǎng)隆站， 步行 +公車需時(shí)約 1520分鐘 項(xiàng)目商業(yè)配套 地塊遠(yuǎn)離區(qū)域商業(yè)中心，缺乏必要的生活配套設(shè)施 大石鎮(zhèn)中心 市橋商業(yè)中心 萬(wàn)博中心 地塊 天和百貨 金石娛樂(lè)城 富麗城 ? 項(xiàng)目 基本生活配套 如肉菜市場(chǎng)、大型冷鮮類超市 極度缺乏 ，需要乘坐公交車或者開(kāi)車去到大石及周邊中型樓盤的配套市場(chǎng)、超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)購(gòu)買。 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時(shí) 30分 35秒 10:30: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 上午 10時(shí) 30分 35秒 上午 10時(shí) 30分 10:30: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 10:30:3510:30:3510:30Tuesday, February 14, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 商業(yè) ：建議布置在南面臨馬路區(qū)域和沿市政路分布 建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格：古典而現(xiàn)代的 ART DECO風(fēng)格 ? 華南板塊、市橋板塊、橋南板塊項(xiàng)目以 歐式風(fēng)情 最受客戶喜歡，如錦繡香江、星河灣、海倫堡等歐式建筑，富有異域風(fēng)情，且外立面選材質(zhì)感有檔次，客戶感覺(jué)舒適有身份。 ? 配套啟示： ， 目前華南板塊的客戶已形成關(guān)注社區(qū)自身配套的習(xí)慣， 適當(dāng)打造區(qū)域互補(bǔ)性配套，在增加客戶信心的同時(shí)，提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 ? 14條公交線路東至大學(xué)城總站 (廣工 )、西至廣州南站，北至天河客運(yùn)站。 番禺區(qū) 20232023年 樓市概況 20232023番禺 區(qū)各板塊供應(yīng)套數(shù)比例數(shù)據(jù)表 分類 2023年 2023年 2023年 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 華南板塊 4077 34% 6037 53% 5874 51% 市橋板塊 3669 31% 2661 23% 2631 23% 亞運(yùn)板塊 3153 26% 2290 20% 2794 24% 大學(xué)城 932 8% 288 3% 226 2% 洛溪新城 81 1% 58 1% 67 1% 合計(jì)套數(shù) 11912 11334 11592 番禺區(qū) 2023年居住類產(chǎn)品供應(yīng) 與成交總面積對(duì)比分析 2023年上半年住宅供不應(yīng)求 ，供貨量趨于保守 ，由于新政非住宅類產(chǎn)品（酒店除外）獨(dú)立單元擁有獨(dú)立洗手間及廚房功能區(qū)間不可超過(guò)建筑體量 30%的新政影響，各大開(kāi)發(fā)集團(tuán)全面搶建公寓類產(chǎn)品，下半年公寓產(chǎn)品將出現(xiàn) 嚴(yán)重的供過(guò)于求；囤積貨量將在 2023年集中釋放，區(qū)域樓市環(huán)境競(jìng)爭(zhēng) 激烈；而由于公寓類產(chǎn)品的過(guò)多釋放及國(guó)家的宏觀干預(yù)，區(qū)域內(nèi)各開(kāi)發(fā)企業(yè)推出的住宅類產(chǎn)品明顯減少，純住宅產(chǎn)品將受到市場(chǎng)熱捧。 項(xiàng)目所在區(qū)域大型商圈整體概況 市橋商圈整體概況 市橋商圈概況 ： 目前番禺區(qū)商業(yè)最繁華區(qū)域集中在易發(fā)商業(yè)街、繁華路、大北路、大東路和光明路。 華南板塊 市橋板塊 亞運(yùn)板塊 樓盤名稱 累計(jì)已售 累計(jì)未售 去化 % 樓盤名稱 累計(jì)已售 累計(jì)未售 去化 % 樓盤名稱 累計(jì)已售 累計(jì)未售 去化 % 祈福名都 2180 1951 金融街融惠瀾灣 693 73 90 廣州亞運(yùn)城 11111 582 95 保利紅館 345 211 星商 1067 523 67 東湖洲花園 2929 1113 72 金山谷 4384 823 正太廣場(chǎng) 339 297 53 尚上名筑 2333 251 90 珊瑚天峰 1873 80 可逸江畔 1828 6 99 盛恒家園 482 12 97 星力時(shí)代豪庭 518 218 東怡新地 239 151 61 金海岸家園 1369 317 81 雅居樂(lè)劍橋郡 5081 192 海倫堡流金歲月 1301 225 85 倚蓮半島 323 382 45 富豪山莊 1516 373 80 星晨時(shí)代豪庭