【正文】 :43:0411:43Feb2313Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :43:0411:43:04February 13, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 110 項目發(fā)展意義 ?區(qū)域?qū)用? ? 促進人口升級 ? 高端企業(yè)的入駐，帶來大批高素質(zhì)的居住人口； ? 土地價值的提升與高端需求的增加，促使區(qū)域住宅與配套檔次的升級，促使低收入人口遷移，合理完成人口置換； ? 高素質(zhì)年輕人才的進入，也將進一步提升整個區(qū)域的生產(chǎn)力，推動區(qū)域良性發(fā)展。 中國世代投資控股集團 第二章 發(fā)展方向分析 一、微觀條件分析 二、行業(yè)需求分析 三、項目發(fā)展理念 四、開發(fā)運作目標 五、運營模式建議 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 81 發(fā)展方向分析 ?項目發(fā)展理念 ? 多文化交匯地的現(xiàn)代詮釋 —— 多類型文化的交匯 ? 千年中國文明，中華文明帶給望京的是包容、和諧以及對各類文化的凝聚力； ? 本項目作為在首都國門開發(fā)的現(xiàn)代文化創(chuàng)意商務園，繼承了中華民族對于外來資源的接納、融合與再傳遞的精神，成為望京文化的最好詮釋； ? 在項目當中，應貫穿 “ Canal”的 “ 流通、交流 ” 主題，并以現(xiàn)代文化作為定語，形成： ? Creation Canal：將最新的創(chuàng)意、創(chuàng)造由此傳播 ? Fashion Canal：傳遞最流行的時尚元素 ? ………… 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 82 發(fā)展方向分析 ?項目發(fā)展理念 ? 首都首席文化創(chuàng)意商務街區(qū) ? “ 文化創(chuàng)意商務街區(qū) ” 強調(diào)創(chuàng)意的文化概念，這是本項目所具備的最大的、也是獨一無二的優(yōu)勢，同時， “ 創(chuàng)意文化 ”還將被引入到項目內(nèi)部，使園區(qū)中的每個單體都具有一致性； ? 相對于 CBD、中關(guān)村、金融街等區(qū)域的街區(qū)而言，本項目所在望京區(qū)域承擔的是生活、休閑、文化商務的宜居功能，而不是高密辦公等破壞生態(tài)的功能，是建設 “ 環(huán)境友好型社會 ” ，發(fā)展綠色 GDP的重要表現(xiàn)； ? 結(jié)合一定的生態(tài)節(jié)能措施，將 “ 生態(tài) ” 作為園區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的一個重要層面貫徹始終。 中國世代投資控股集團 第二章 發(fā)展方向分析 一、微觀條件分析 二、行業(yè)需求分析 三、項目發(fā)展理念 四、開發(fā)運作目標 五、運營模式建議 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 64 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 環(huán)境資本可利用性分析 ? 分析說明 ? 環(huán)境資本，是產(chǎn)業(yè)躍進式發(fā)展最重要的產(chǎn)業(yè)資本置換要素； ? 本項目的文化環(huán)境資本，在北京市乃至環(huán)渤海區(qū)域各商務區(qū)都是獨一無二的； ? 因此，行業(yè)需求分析，必須從環(huán)境資本的可利用性進行分析。 宏觀背景分析 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 48 ?產(chǎn)業(yè)躍進 相關(guān)案例 ? 阿爾薩斯山村小 “ 硅谷 ” ? 發(fā)展歷程 —— 確立地位階段（ 1995年 1997年 6月） ? 政府決策 ? 1995年，園區(qū)正式將多媒體產(chǎn)業(yè)確立為長期發(fā)展方向，并不斷跟蹤國際信息技術(shù)的發(fā)展趨勢，完善經(jīng)營戰(zhàn)略。 宏觀背景分析 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 36 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 37 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 38 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 39 ?產(chǎn)業(yè)躍進 相關(guān)案例 ? 美國加州 Bishopranch商務花園 ? 配套服務的完善 ? 園區(qū)內(nèi)餐飲、購物、住宿設施以及健身中心齊全； ? 周邊數(shù)分鐘的步行就可到達 3個購物中心和 1個地區(qū)性的商業(yè)街； ? 舊金山大學的一所分校設在附近，為園區(qū)提供了員工培訓、教育的條件。 ? 園區(qū)景觀環(huán)境尤為突出。 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 7 宏觀背景分析 ? 酒仙橋、望京區(qū)域地位分析 ?從北京的酒仙橋、望京到區(qū)域的酒仙橋、望京 ?昨天的望京，作為北京的衛(wèi)星城而存在； ? 首都區(qū)域經(jīng)濟一體化時代到來之后，望京將作為北京向東北發(fā)展的起點來看待，北京由此向東北擴張。力爭到 “ 十一五 ” 末，朝陽區(qū)成為有世界影響的版權(quán)投資中心、版權(quán)交易中心和展示體驗中心。 ? 交通極為便捷，緊鄰兩條高速公路，可方便到達機場。 平面圖 宏觀背景分析 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 35 ?產(chǎn)業(yè)躍進 相關(guān)案例 ? 美國加州 Bishopranch商務花園 ? 環(huán)境資本的利用 ? 建立在 237萬平米的 “ 原生態(tài)處女地 ” 上。 ? 1993年底，成立普拉芬豪芬企業(yè)和技能發(fā)展聯(lián)合會，保證計劃的實施。 ? 形象展示力 ? 緊臨溫榆河、 2平方公里以上的開發(fā)面積，保證了區(qū)域品質(zhì)和視覺沖擊力。 ? 商務配套 ? 專業(yè)服務（顧問、律師等） ? 會議服務 —— 星級酒店需求分析 ? 星級酒店，是大型文化產(chǎn)業(yè)商務園區(qū)必須的商務配套； ? 尤其是本項目建成后將是多種文化展示交流中心，星級酒店更是必不可少； ? 本項目服務于首都經(jīng)濟圈，商務活動必將呈現(xiàn)國際化趨勢，因此必然需要高星級酒店作為高端商務平臺。 ? 增加政府稅收 ? 企業(yè)總部、高附加值產(chǎn)業(yè)的引入，成為政府重要的稅收來源； ? 為以上企業(yè)服務的各類配套產(chǎn)業(yè)，如酒店、商業(yè)等，也將為政府帶來大量稅收。 11:43:0411:43:0411:432/13/2023 11:43:04 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 上午 11時 43分 4秒 上午 11時 43分 11:43: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 :43:0411:43:04February 13, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 13日星期一 11時 43分 4秒 11:43:0413 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 ? 提升環(huán)首都文化經(jīng)濟圈的國際形象和影響力 ? 國際知名企業(yè)的入駐，首都文化產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，使首都文化經(jīng)濟圈的實力大幅提升，增強了其在國際上的軟實力影響，使其具備更多的話語權(quán)。 ?開發(fā)宗旨 打造國際文化花園； 樹立新城建設樣板； 落實科學發(fā)展規(guī)劃； 實現(xiàn)綠色經(jīng)濟增長。 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 67 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 環(huán)境資本可利用性分析 ? 具體分析 ? 內(nèi)部環(huán)境 —— 啟迪靈感作用 ? 外部景觀環(huán)境資本，可為室內(nèi)創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境，使員工在舒適自然的環(huán)境中，心情愉悅，高效辦公； ? “ 閑適中辦公，自然中創(chuàng)作 ” ，正是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)所追求的理想創(chuàng)作之地，無疑本項目對這類產(chǎn)業(yè)也有較強的吸引力。 宏觀背景分析 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 49 ?產(chǎn)業(yè)躍進 相關(guān)案例 ? 阿爾薩斯山村小 “ 硅谷 ” ? 發(fā)展歷程 —— 穩(wěn)步發(fā)展階段（ 1997年 7月 至今） ? 政府決策 ? 隨著園區(qū)現(xiàn)代通訊技術(shù)邁入成熟期，發(fā)展聯(lián)合會再次調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，明確要將園區(qū)建成高新技術(shù)企業(yè)的孵化器。 ? 種子企業(yè)：德勤咨詢、友邦保險、麥當勞、聯(lián)邦快遞、福特等。 宏觀背景分析 中國世代投資控股集團 第一章 宏觀背景分析 一 項目區(qū)域地位 二、產(chǎn)業(yè)需求分析 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 31 宏觀背景分析 ?望京發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需求 ? 從望京區(qū)位特征考慮，望京適宜發(fā)展與 CBD功能互補的高端商務區(qū)，吸引高附加值產(chǎn)業(yè)進入； ? 從行業(yè)特性和土地成本兩方面考慮，像通州這類土地成本相對較低，尤其是本項目地塊這種交通便捷的城市區(qū)域，更適合于大型企業(yè)的存在和發(fā)展； ? 由這種具有多種文化類型交匯的新城區(qū)，帶動朝陽的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，應是跨越式的升級和躍進，與 CBD商務區(qū)形成結(jié)構(gòu)互補，打造一種宜居、創(chuàng)意文化、高科技產(chǎn)業(yè)互動的新城市架構(gòu)。 最終成為荷蘭賴以與歐洲競爭的最理想的商務辦公區(qū)。如：日本的松下電器、旭硝子、松下電工、丸紅、東棉、日立、富士通；芬蘭的諾基亞；德國的西門子；瑞典的愛立信；瑞士的 ABB，雀巢；法國的湯姆遜、斯倫貝謝；荷蘭的飛利浦；韓國的 LG等公司 ； ? 緊臨 798藝術(shù)區(qū)是 11家首批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚基地，已獲得朝陽區(qū)政府授牌。 ? 交通便捷，緊鄰高速公路和機場。 ? 具有便利的交通條件。 20 世紀 80年代，隨著加工業(yè)產(chǎn)轉(zhuǎn)向亞洲地區(qū)，地區(qū)經(jīng)濟陷入困境； ? 90年代初，隨著大城市商務環(huán)境的日益過度城市化，政府領(lǐng)導人覺察到本地區(qū)環(huán)境資本的價值，以及軟件產(chǎn)業(yè)的前景，決心通過環(huán)境資本置換，將這一個尚處于萌芽狀態(tài)的新型產(chǎn)業(yè)作為重點來發(fā)展。 新園區(qū)采取產(chǎn)業(yè)文化跨越式發(fā)展模式，建設服務于首都經(jīng)濟圈的高端電子、創(chuàng)意文化商務園，具有必要性，同時也具有現(xiàn)實性。本項目不具備 IT產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢，因此不作為本項目重點客戶。 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 105 發(fā)展方向分析 ?運營模式建議 ? 政府引導 民間運作 國際化管理 ? 民間運作 ? 項目需要長期的資金投入及豐富的相關(guān)運作經(jīng)驗的保證，因此，以實力房地產(chǎn)企業(yè)作為種子企業(yè)引入到開發(fā)建設中十分必要； ? 房地產(chǎn)企業(yè)的職責包括： ? 深入研究項目的產(chǎn)品定位 ? 提出規(guī)劃、分區(qū)建議 ? 進行土地一級開發(fā) ? 提出土地二級開發(fā)操作建議 ? 利用已有的客戶資源，協(xié)助政府招商工作 ? 作為種子企業(yè)，還有責任將其所具有的優(yōu)勢資源，如產(chǎn)業(yè)資源、教育資源等，運用到園區(qū)的起步階段，帶動文化園區(qū)的發(fā)展。 中國世代投資控股集團 REGAL LLOYDS 116 企業(yè)優(yōu)勢分析 ?中國世代控股集團的綜合企業(yè)優(yōu)勢 ? 高素質(zhì)的管理團隊 ? 秉承 “ 事實求是 ” 企業(yè)宗旨，中國世代控股企業(yè)培養(yǎng)出一批愛