【正文】 123銷售思路 | 銷售策略 | 供應(yīng)策略4 6 7 884參照前期去劃情況，若 285㎡、 315㎡大戶型產(chǎn)品 去化率高于 80%，第四季度適時考慮 加推 2樓 ，低于該去化值則考慮延后推新。 執(zhí)行時間可靈活配合項(xiàng)目的需要， 需提前兩周確定 。 整體推廣思路220。有效到訪轉(zhuǎn)成交率低原因二 ：老帶新嚴(yán)重不足 目標(biāo)解讀 | 項(xiàng)目回顧 | 營銷 原因分析有效到訪轉(zhuǎn)成交率低原因三：活動 /事件營銷市場關(guān)注度不足目標(biāo)解讀 | 項(xiàng)目回顧 | 營銷 原因分析4月 2023七大活動體系保利東郡精英私享沙龍活動 （ ）少年高爾夫體驗(yàn)（ ）正式售樓處開放前，聯(lián)合保利中央公園舉辦一系列前期的圈層活動進(jìn)行圈層滲透，樹口碑，促蓄客5月 6月 9月 10月 11月 12月圈層 +業(yè)主回饋 +暖場并行開園主題活動 歲末回饋“ 游園驚夢 ” 保利東郡開園盛典（ ）保利地產(chǎn) 和樂中國——相約宋祖英 第三屆和樂大使選拔賽配合樣板間及園林示范區(qū)開放進(jìn)行符合項(xiàng)目中式氣質(zhì)的大型開園活動引爆市場，為開盤做準(zhǔn)備中秋奢侈品展賣（ ）意大利設(shè)計(jì)師中國見面酒會（ ）保利東郡城市精英高爾夫球賽（ ）著重第三方資源引入的活動極大補(bǔ)充了項(xiàng)目的客戶來源，但效果有限起勢期（ 35月初） 引爆期（ 68月） 順銷期（ 9月）順銷期（ 1011月）有效到訪轉(zhuǎn)成交率低原因四：訴求點(diǎn)與實(shí)際客戶關(guān)注點(diǎn)一致，但設(shè)計(jì)感不足，高端調(diào)性傳遞不到位目標(biāo)解讀 | 項(xiàng)目回顧 | 營銷 原因分析綜上所述，有效來訪成交率較低的原因：推廣渠道有偏差， “ 有效性 ” 欠佳，有 “ 量 ” 無 ” 質(zhì) ”老帶新、活動 /事件營銷市場關(guān)注度不足推廣訴求點(diǎn)與實(shí)際客戶關(guān)注點(diǎn)一致，但高端調(diào)性傳遞不到位目標(biāo)解讀 | 項(xiàng)目回顧 | 營銷 原因分析171 整體市場預(yù)判2 高端市場判斷形勢分析3 區(qū)域競爭環(huán)境市場是否支持目標(biāo)達(dá)成？182023年整體市場走勢預(yù)測： 探底 回升的市場走勢，上半年政策環(huán)境持續(xù)嚴(yán)峻市場觀望情緒逐步減退，庫存壓力可能有所減輕，但隨著保障性住房政策力度的加大，低價增量銷售將成為主旋律。 取得有效來來電量： 9945組， 有效來訪量： 3762組最有效的來 電 渠道： 短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外 最有效的來 訪 渠道： 短信、現(xiàn)場包裝、朋介費(fèi)效比評估： 8大渠道， 媒體組合拳沒有有效運(yùn)用 ，線上媒體單一且大眾，線下渠道較少有效渠道 主要為： 短信 、 網(wǎng)絡(luò) 、 朋介目標(biāo)解讀 | 項(xiàng)目回顧 | 營銷 原因分析有效到訪轉(zhuǎn)成交率低原因一：推廣渠道過于單一且大眾，針對性較差216。 提高有效來訪量220。推廣思路 | 執(zhí)行思路 | 定向定點(diǎn)推廣 巡展執(zhí)行方案 2目標(biāo)場所：泛北部區(qū)域高端餐飲、高端女子會所、高端運(yùn)動俱樂部等高消費(fèi)場所合作方式：u針對其會員舉辦專題推介會、活動u在餐飲、會所等處，以展架形式，放置項(xiàng)目推廣資料；同時在項(xiàng)目售樓處舉辦的暖場活動中邀請其與我們的成交客戶互動，辦理會員卡。6樓以樓王級品質(zhì)、價格，樹標(biāo)桿，立形象。 團(tuán)隊(duì)管理制度216。 精英團(tuán)隊(duì)220。 二環(huán)216。頂級商務(wù)溫泉會所216?！?樓座 　 供應(yīng) 認(rèn)購 剩余 消化率戶型 套數(shù) 面積 均價（元 /㎡ ）金額（萬） 套數(shù) 面積均價（元 /㎡）金額（萬） 套數(shù) 面積均價（元 /㎡ ）金額（萬）已推售 4 E2： 315㎡ 36 56542 62658 11 51067 17891 25 56206 42594 32% 32%6 E1： 285㎡ 31 60127 52336 0 0 　 0 31 60127 52336 0% 18%E2： 315㎡ 31 58039 55537 11 50600 17913 20 57724 34800 37%7 C： 165㎡ 74 50042 60339 33 5403 47896 25878 41 49853 33176 45% 46%D： 190㎡ 18 49670 17324 7 48537 6700 11 49482 10428 40%E1： 285㎡ 10 58006 16198 5 48623 7238 5 58626 7644 53%E2： 315㎡ 10 57044 17649 7 50425 11525 3 58896 4761 74%8 C： 165㎡ 62 48210 50388 15 45557 11528 47 48125 38122 24% 36%D： 190㎡ 28 48266 26967 17 46375 15745 11 47673 10450 61%小計(jì) 　 300 53781 359396 106 48633 114417 194 54115 234311 35%未推售 2 E2： 315㎡ 36 11075 55038 60955 　 　 　 　 36 11075 55038 60955 　 小計(jì) 　 36 11075 55038 60955 　 　 　 　 36 11075 55038 60955 　 合計(jì) 　 336 53960 420351 106 114417 230 54303 295266 32%按樓棟分析：目標(biāo)解讀 | 項(xiàng)目回顧 | 存量9　 戶型 供應(yīng) 認(rèn)購 剩余 消化率套數(shù) 面積 均價（元 /㎡）金額（萬） 套數(shù) 面積均價（元 /㎡ ）金額（萬） 套數(shù) 面積均價（元 /㎡ ）金額（萬）已推售 三居 C： 165㎡ 136 49191 110727 48 47150 37406 88 48914 71298 35%四居 D： 190㎡ 46 48805 44291 24 47000 22445 22 48557 20877 53%五居 E1： 285㎡ 41 59613 68535 5 48623 7238 36 59931 59980 13%E2： 315㎡ 77 57211 135843 29 50733 47329 48 56992 82155 39%小計(jì) 118 57994 204378 34 50442 54567 84 58196 142135 31%合計(jì) 300 53781 359396 106 48633 114417 194 54115 234311 35%未推售 五居 E2： 315㎡ 36 11075 55038 60955 　 　 　 　 36 11075 55038 60955 　總計(jì) 336 53960 420351 106 114417 230 54303 295266 32%按戶型分析：整盤去化 32%， 三居、五居存量大，四居去化較好165㎡ C戶型、 285㎡ E1戶型去化難度最大，是營銷、價格策略重點(diǎn)解決對象目標(biāo)解讀 | 項(xiàng)目回顧 | 存量有效渠道 有效形象 案場執(zhí)行推售策略 營銷渠道是否滿足來訪量？ 推售策略、案場執(zhí)行是否滿足成交率？客戶關(guān)注點(diǎn)有效區(qū)域目標(biāo)解讀 | 項(xiàng)目回顧 | 營銷 確定核心問題銷量目標(biāo) = 有效來訪量 ⅹ 有效 來訪成交率 營銷回顧銷售回顧：