【正文】 08:04:3408:04:3408:041/27/2023 8:04:34 AMu 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 27 一月 20238:04:34 上午 08:04:34一月 21u 1比不了得就不比，得不到的就不要。推廣渠道： 短信、 DM、電梯廣告（下附推廣范圍及費用預(yù)算） 廣告?zhèn)戎攸c： “ 一碗湯距離 ” 、共享亞藝 促銷優(yōu)惠配合： 客戶憑 DM單張于 8293方產(chǎn)品，可抵 1萬元房款 “總是在一起 ”—— 與摯愛的人分享亞藝動作一59DM直郵社區(qū)名稱 戶數(shù) 社區(qū)名稱 戶數(shù)湖景灣 981 怡景麗苑 827帝景灣 559 恒福新城 2898天湖酈都 1437 綠茵鳴苑 798環(huán)湖花園 1218 匯銀環(huán)湖國際園 204綠景軒 357 佛山雅居樂花園 807中海文華熙岸 1045 力迅上筑 513金碧花園 593 永新湖景苑 853綠景苑 155 麗日豪庭 1367文華花園 368 玫瑰園山水居 1025怡景苑 174 匯銀奧林匹克花園 973瀾石拆遷戶 552合計戶數(shù) 17704u投放渠道：禪城區(qū)郵局u費用預(yù)算： /份，合計 26， 556元。每周設(shè)置一個獎項，獎勵電子詞典或復(fù)讀機。 8月份：自住、投資雙線推進；加推大戶型新貨，以大戶型帶動小戶型；利用從眾心理，發(fā)揮旗幟作用 —— 圈層與口碑老業(yè)主全面升級緊跟，種子計劃與 922戶戶跟進到位現(xiàn)有客戶圈層為本，爭取非本項目主流客戶提升項目附加值，形象提升 —— 找準客戶買點基于目標客戶的形象深化及賣點強化從產(chǎn)品、物業(yè)等方面提升項目附加值銷售人員專業(yè)素養(yǎng)提升 —— 踢好臨門一腳突破普通銷售運行模式，通過逐級談判及一定談判籌碼加速成交通過銷售培訓(xùn)提升客戶駕馭能力、專業(yè)服務(wù)能力30推貨策略31推售安排主要考慮因素推售安排推售安排主要考慮因素u市場競爭因素 ： 第四季度競爭壓力大于第三季度，必須加快三季度銷售速度； 新政后主要走貨的是中小戶型，目前亞藝片區(qū)在售小戶型貨量相對較少，小戶型屬于相對空檔期； u三季度銷售壓力： 抓大放小，必須把握時機加速大價值單位成交（大戶型、商鋪、別墅），尤其是 利用商鋪銷售預(yù)熱及大戶型略有成交抬頭 的時機加速大價值單位推貨及銷售。從余 貨 情況看，目前 140平米以上 單 位剩余 27套， 128平米以下 單 位剩余 121套；216。在售產(chǎn)品：雅湖軒 A、 B座，郎湖軒 A、 B座，共計 277套。結(jié)論：凱德瀚城，在售產(chǎn)品供應(yīng)量較大，小戶型余貨約 60套，中大戶型約 100套，產(chǎn)品長期滯銷，預(yù)計四季度會有一定的促銷措施。5座：兩梯兩戶， 169171㎡ 三房、四房，約 9500元 /平米，剩余 22套；216。216。獨立別墅： 834923㎡ ，剩余 3套，均價約30000元 /㎡ 。成交急速萎縮。（ 2）在成交量大幅萎縮的影響下，開發(fā)商的推貨節(jié)奏有所放緩 .（ 3）至 6月底，大部分樓盤價格無大幅度調(diào)整，以小幅度折扣為主要價格手段；部分樓盤小戶型啟動額外折扣促進銷售；但銷售速度沒有明顯增加 ,(4)目前出手的主要是剛性需求的自住型買家，以小戶型走量為主。216。結(jié)論：佛山雅居樂在售小戶型產(chǎn)品，面積區(qū)間 95109㎡ ，可持續(xù)供應(yīng)量僅 29套，對本項目威脅不大，預(yù)計下半年不會再有重大促銷措施。79座：兩梯三戶， 133157㎡ 三房， 950010000元 /平米，剩余 150套。15競爭項目分析 —— 依云上城競爭分析在售產(chǎn)品：216。 216。從可推售新 貨 情況看， 6以 145175平米 單 位 為 主，與余 貨 基本 為 互 補單 位；216。u內(nèi)部競爭因素： 可推新貨里， 3與在售 1有直接內(nèi)部競爭， 6與在售 2有直接內(nèi)部競爭， 3與 6的推售在符合目標分解時間要求的前提下，應(yīng)盡量避免與 2樓的內(nèi)部客戶分流；u展示要求： 5為新戶型，盡可能推出時間上考慮展示配合； 但如果 8月已有大戶型銷售不理想，作好新戶型 5提前加推的準備?；顒訒r間： （共五次活動）參加人群： 周邊樓盤人群、項目業(yè)主、新東方學(xué)員 8月英語電影月孟母之所以三遷，是因為她沒有遇上金地九瓏璧這樣有氣質(zhì)的人文居住。（備注：以上費用含單份資料 20克內(nèi)，含數(shù)據(jù)庫租用、郵遞、印刷、制作的費用）60電梯廣告序號 社區(qū)名稱 樓層 門洞數(shù) （每梯 1面）1 玫瑰園山水居 1628 30 352 鴻翔湖景苑 916 22 223 永新湖景苑 1213 25 254 怡景麗苑 （一期） 16 26 265 怡景麗苑（二期） 15 10 106 怡景麗苑三期 .左岸春天 16 10 10合計戶數(shù) 128u投放渠道：分眾傳媒u費用預(yù)算： 470元 /塊 /月，合計 60160元。 。 一月 2108:04:3408:04Jan2127Jan21u 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023u 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 一月 21一月 2108:04:3408:04:34January 27, 2023u 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 新貨推出的客戶開源與儲客動作六大戶型推貨節(jié)點：8月初推出 3， 9月中推出 56客戶開源與儲客措施(1)3線上推廣配合： 短信 +樓體條幅（新品加推）定向客源拓展： 瀾石客戶 DM（內(nèi)容： 新洋屋運動 ）費用： 30000元 前期客戶回 CALL、老業(yè)主老帶新及業(yè)主再購優(yōu)惠儲客措施： 收取誠意金（已取得預(yù)售證）（ 2） 56現(xiàn)場配合： 9月 4日展示區(qū)開放（情景樣板房及清水樣板房）線上推廣配合： 報廣（ 2期） +短信 +戶外 +樓體條幅儲客措施： 收取誠意金（ 9月底以高面價先取得預(yù)售證） 新貨推出的客戶開源與儲客動作六 二批單位樣板房 小戶型總體思路分產(chǎn)品推售策略有效渠道的集中直達7月 —— 分享亞藝親情置業(yè)計劃 9月 —— 大戶型帶動小戶型，階段性促銷 小戶型客戶分析客戶分析類型一：當前項目小戶型成交主力 客戶 來源 ： 項目周邊小范圍區(qū)域為主，業(yè)主或周邊社區(qū)業(yè)主（根本客戶）特點： 具有一定的經(jīng)濟實力，認可區(qū)域價值及居住氛圍，認可項目品質(zhì)置業(yè)特征 ： 為子女購買，居住在同一區(qū)域或社區(qū)，方便照顧；或養(yǎng)老購買，靠近子女居住區(qū)域類型二：需要拓展的目標客戶 來源： 除現(xiàn)有區(qū)域外，爭取更大可能覆蓋更大區(qū)域 （非本項目主流客戶）特點： 受教育程度較高，工作時間不長，但有較好的職業(yè)前景預(yù)期，向往高尚生活置業(yè)特征： 首次置業(yè)為主58小戶型定向營銷：親情置業(yè)計劃策略： 深度挖掘本類戶型基本客戶（業(yè)主或周邊樓盤業(yè)主），充分撬動周邊樓盤潛在客戶。同時，每周配備不同國家的文化賞析及美食品鑒。 7月份：延續(xù)商鋪投資預(yù)熱，推動投資類物業(yè) (商鋪、別墅、大戶型 )銷售；小戶型利用周邊空擋期加速定向推廣、快速出貨。目前， 9及 4西向 單 位走速 緩 慢，其他 單 位走速相 對 正常2 二期下 階段可推售洋房 6共 139套其中 3約 170平米 單 位 50套， 5約 170平米單 位 39套； 6約 145平米 單 位 50套3 一期商 鋪 余 貨 6套 面 積約 47142平米， 總 價 約 92273萬4 一期住宅 余 貨 6套 3套樓王， 2套 Box， 1套 樣 板房5 二期商 鋪 31套 200萬元以上 鋪 位 19間 ，占余 貨 61%6 一期 別 墅 余 貨 15套 主要位于第二、三排， 總 價段 約 545650萬，余 貨 均價 約 18000元 /平米216。17競爭項目分析 —— 創(chuàng)鴻水韻尚都在售產(chǎn)品：216。222314 151619 27313017216。34座：兩梯三戶， 88128㎡ 兩房、三房，80009000元 /平米，剩余 30多套；216。8號 1區(qū) 5座： 130160㎡ ，貨量 200多套，預(yù)計 11年年初推出。2023： 263271㎡ ，低層 900010000元/㎡ ，湖景單位 1300015000元 /㎡ ，剩余19套；216。禪城房地產(chǎn)市場表現(xiàn)6（ 1）政策對市場影響得到迅速體現(xiàn)， 56月大范圍觀望情緒彌漫。投資客戶表現(xiàn)謹慎 .但政策稍有松動 ,壓抑的投資需求和改善需求即有釋放。未推新貨：無216。 大戶型剩余難消單位，不排除三季度會有打折促銷，但因數(shù)量較少，不會對本項目造成直接影響。未推產(chǎn)品：216。13：兩梯三戶， 7892㎡ 二、三房，均價約 9000元 /㎡ ，余貨 93套；216。戶型：216。高價