【正文】 成山路項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 平面表現(xiàn) o 視覺應(yīng)用 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 營(yíng)銷手法 o 營(yíng)銷費(fèi)用分配 營(yíng)銷費(fèi)用分配原則： 因?yàn)轫?xiàng)目是一個(gè)短頻快的項(xiàng)目，我們要在幾個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目整輪的推廣周期。 成山路項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 營(yíng)銷手法 o 媒體渠道 直投 大三林片區(qū)（北三林為主）、黃浦盧灣南部片區(qū)、陸家嘴商務(wù)區(qū)、人民廣場(chǎng)淮海路商務(wù)區(qū) DM（賬單） 結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)開放、開盤、活動(dòng)等（不同片區(qū)不同訴求） 項(xiàng)目周邊 短信 大三林片區(qū)（北三林為主）、黃浦盧灣南部片區(qū) 結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)開放、開盤、活動(dòng)等 圍墻、看板、道旗等 3月初（區(qū)域客戶先行積累） ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 它是城市中的精品，不在偏僻的區(qū)域 城品。 金林中央 生活永遠(yuǎn)是中心 Central Foyer 更直接點(diǎn)出我們的產(chǎn)品在三林的最核心最繁華的位置。 品。 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 不同項(xiàng)目之間有著不同的定位，互相支撐，共同造勢(shì)。 成山路項(xiàng)目 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 o 他們不能遠(yuǎn)離城市， 城市是他們事業(yè)的載體。 成山路項(xiàng)目 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 英語多少會(huì)說一些的 市場(chǎng)分析 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 打的是經(jīng)常的 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 市場(chǎng)分析 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 o 來源－人群分類 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 大三林板塊 （預(yù)計(jì) 50％左右，以北三林為主） 大三林板塊原居民， 較年輕的上海人小家庭 需要獨(dú)立空間（較多，可能借助父母資金）；中年上海人舒適型換房（較少，需求三房） 陸家嘴商務(wù)區(qū) （預(yù)計(jì) 30％左右） 在陸家嘴、東昌路、八佰伴、東方路等寫字樓上班的 中高級(jí)白領(lǐng) ，年紀(jì)不大，部分喜歡丁克，大部分想要成家或成家時(shí)間不常，收入多在 20萬 /年左右，可借助軌道和公交在 30鐘左右上班。產(chǎn)品以 精致實(shí)用 房型為主，且緊湊型 2房 占主體，達(dá)到%， 一房占 % ，三房占 12%。 成山路項(xiàng)目 o 中房櫻桃苑傳播分析 2023年 12月 19日《東方早報(bào)》 B1半版 競(jìng)爭(zhēng)分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 新聞 /軟文：“中房櫻桃苑：高檔配備抬高房?jī)r(jià) ” —— 20231108 《每日經(jīng)濟(jì)新聞 》 主打媒體：《東方早報(bào)》 推盤動(dòng)作：公寓商鋪同時(shí)推出 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 o 配套－成熟 /略欠高尚 衣 /食 /住 /行 /學(xué) /醫(yī) 樣樣便利 處于三林板塊的核心位置，具備 繁華的城市表情 板塊分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 營(yíng)銷策略 上海博思堂 2023年 2月 13日 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 o 競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本信息 競(jìng)爭(zhēng)分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 樓盤 戶型（ m2） 均價(jià)（ 元 /m2 ） 銷售階段 萬科成山路項(xiàng)目 52113 13000（暫） 5月開盤（暫） 尚東國(guó)際名園 85192 主力 2房 100－ 108 10000（小高層） 13000（洋房） 可售 100套 二期即將開工 萬科新里程 94130 9200 可售 102套 中房櫻桃苑 101136 9600（裝） 可售 208套 大華錦繡華城 60135 （公寓） 10000（公寓） 后期公寓量大 尚東國(guó)際名門是最值得關(guān)注的 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 o 所處板塊地位－都市 項(xiàng)目地塊處于浦東三林最繁華的位置， 整個(gè)三林的核心位置 ，同時(shí)也是浦東最為成熟的區(qū)域之一。 ，配置了。 成山路項(xiàng)目 o 大三林板塊客群 2 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 市場(chǎng)分析 傳統(tǒng)上海人 客群描述 45歲左右，換房需求，兩代人甚至三代人居住需求 較早開發(fā)三林的原居民，對(duì) 50年居住產(chǎn)權(quán)和高層住宅有一定抗性 資金實(shí)力比較雄厚（可能首付比例較高） 購(gòu)買 3房為主，少量 2房 購(gòu)買原因 對(duì)板塊感情深厚，生活半徑多在板塊內(nèi) 板塊內(nèi)交通的逐漸完善、配套的逐漸成熟，加上世博帶來的板塊前景，對(duì)板塊的信心得到提升 板塊內(nèi)成熟地段新建商品房選擇性較少 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 明天會(huì)更好的 市場(chǎng)分析 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 喜歡的色彩是中性偏冷或偏暖的，不要五彩繽紛的 市場(chǎng)分析 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 房子日常的生活成本稍微高一點(diǎn)不要緊， o 但是服務(wù)一定要到位，要符合口味。 萬科在都市 萬科在三林 通過成山路項(xiàng)目前期的傳播和概念炒作。 金林銘品 出發(fā)點(diǎn)：兼顧產(chǎn)品的都市地段和精致品質(zhì) ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 萬科為城市新銳打造的尚層建筑。 生活永遠(yuǎn)是中心：在一方面點(diǎn)出萬科打造產(chǎn)品的出發(fā)點(diǎn)，永遠(yuǎn)是以給客戶營(yíng)造高品質(zhì)的生活為中心。 城市新銳可以在這里享受都市的精彩生活。 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 平面表現(xiàn) o LOGO ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 平面表現(xiàn) o 視覺應(yīng)用 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 平面表現(xiàn) o 視覺應(yīng)用 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 5月 5－6月 假日房展會(huì) （在集團(tuán)統(tǒng)領(lǐng)下參加，為開盤沖刺） 作為重點(diǎn)項(xiàng)目，所有三林項(xiàng)目可打包推出 首批成交客戶折扣 針對(duì)前期意向金客戶，建議不以普通折扣形式執(zhí)行，可在銷售經(jīng)理簽字的情況下當(dāng)場(chǎng)下定便宜 1萬－ 2萬元（待探討）。 成山路項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 推廣策略 營(yíng)銷手法 Market 營(yíng)銷手法 平面表現(xiàn) ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 金色城品 精彩都市 質(zhì)感空間 Aureate City 金色。 金林銘品 Ming Tower 暢享都市 品味家 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成熟都市的核心位置。 成山路項(xiàng)目 城市 新銳 是客群的肖像 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 o 傳播導(dǎo)出 城市中很有追求的 城市新銳精英 關(guān)鍵詞描述 品牌追求 迷戀都市 品味追求 依賴軌道 品質(zhì)追求 身份標(biāo)簽 生活質(zhì)感 簡(jiǎn)約審美 相對(duì)理性 時(shí)間成本 發(fā)展空間 工作忙碌 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 我們要把成山路項(xiàng)目納入“萬科都市系”、納入“萬科三林”，為什么？ ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 和單純 /幼稚的 小白領(lǐng)是要 劃清界線的 市場(chǎng)分析 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 麗江很多是去過的 有計(jì)劃準(zhǔn)備西藏的 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 市場(chǎng)分析 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 o 全市投資客 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 市場(chǎng)分析 精明長(zhǎng)線投資客 （比例較少） 客群描述 手里有一定的閑錢，想要長(zhǎng)線投資獲取回報(bào) 可能經(jīng)常關(guān)注全市范圍內(nèi)具備投資價(jià)值的房產(chǎn)品，比較精明 購(gòu)買 1房為主 購(gòu)買原因 看到板塊的前景，認(rèn)為較有升值潛力 認(rèn)為產(chǎn)品比較容易出租（陸家嘴上班客群） 萬科品牌的價(jià)值保障，精裝修可縮短從交房到出租的時(shí)間 1房房型較小，總價(jià)不高 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 產(chǎn)品具備了超高的附加值 市場(chǎng)分析 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 其的體量決定了這個(gè)項(xiàng)目必將是一個(gè)： 短頻快 項(xiàng)目 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 （來源于目前現(xiàn)有資料） 占地面積（㎡） 容積率 建筑面積（㎡） 住宅（㎡） 商業(yè)（㎡） 地下面積（㎡） 16389 21417 17239 市場(chǎng)分析 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 o 萬科新里程傳播分析 新聞 /軟文：“浦東萬科新里程：一月后再推盤 房?jī)r(jià)且不談 ” —— 20230727《上海商報(bào) 》 物理定位： 浦東中環(huán)內(nèi) 33萬 m2全生活社區(qū) SLOGAN： 讓生活更進(jìn)一步 主打媒體：《東方早報(bào)》 推盤動(dòng)作：銷售平穩(wěn)、推廣平穩(wěn) 競(jìng)爭(zhēng)分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 北三林板塊是三林三個(gè)板塊中最早開發(fā)，最成熟的板塊 上南路 板塊分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 o 位置－北三林 /世博 外環(huán)線 川楊河 楊高南路 世博盛會(huì)提升板塊城市地位，引來整個(gè)城市的目光。 成山路項(xiàng)目 o 萬科新里程傳播分析 2023年 10月 11日《東方早報(bào)》 A16整版 競(jìng)爭(zhēng)分析 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 2023年 11月 22日《東方早報(bào)》 A16整版 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 o 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)－小型項(xiàng)目 對(duì)萬科而言，該項(xiàng)目是個(gè)很小的項(xiàng)目。 精裝修 產(chǎn)品為精裝修，萬科為業(yè)主提供了 全面家居解決方案 。 成山路項(xiàng)目 o 人民廣場(chǎng)淮海路客群 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 市場(chǎng)分析 中高級(jí)白領(lǐng)（城市白領(lǐng)新銳） 客群描述 在人民廣場(chǎng)淮海路商務(wù)區(qū)寫字樓上班 基本情況和陸家嘴客戶相似 購(gòu)買原因 交通相對(duì)便利，有公交直達(dá)，上班可控制在 1小時(shí)以內(nèi)， 8號(hào)線通車后，到人民廣場(chǎng)更便利 其它需求和陸家嘴客戶相似 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目 對(duì)于好吃的餐館了如指掌的 產(chǎn)品分析 客群分析 品牌策略 推廣策略 市場(chǎng)分析 ?2023 博思堂 BIRTHIDEA AD. ?萬科 成山路項(xiàng)目