【正文】 項目開發(fā)建議與計劃 項目投資分析 一 、 項目周邊環(huán)境分析 ? １ 、 項目土地性質(zhì)調(diào)查 ? ※ 地理位置 ? ※ 地質(zhì)地貌狀況 ? ※ 土地面積及其紅線圖 ? ※ 七通一平現(xiàn)狀 ? ２ 、 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ? ※ 地塊周邊的建筑物 ? ※ 綠化景觀 ? ※ 自然景觀 ? ※ 歷史人文景觀 ? ※ 環(huán)境污染狀況 ? ３ 、 地塊交通條件調(diào)查 ? ※ 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀 、 遠景規(guī)劃 ? ※ 項目對外水 、 陸 、 空交通狀況 ? ※ 地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 ? ４ 、 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ? ※ 購物場所 ? ※ 文化教育 ? ※ 醫(yī)療衛(wèi)生 ? ※ 金融服務(wù) ? ※ 娛樂 、 餐飲 、 運動 ? ※ 生活服務(wù) ? ※ 游樂休憩設(shè)施 ? ※ 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ? ※ 歷史人文區(qū)位影響 二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 ? １ 、 宏觀經(jīng)濟運作狀況： ? ※ 國內(nèi)生產(chǎn)總值 ? 1) 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 ? 2) 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 ? 3) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 ? 4) 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 ? ※ 中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù) ? ※ 國家宏觀金融政策 ? 1) 貨幣政策 ? 2) 利率 ? 3) 房地產(chǎn)按揭政策 ? ※ 固定資產(chǎn)投資總額 ? 1) 全國及項目所在地 ? 2) 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 ? ※ 社會消費品零售總額 ? ※ 商品零售價格指數(shù) ? 1) 居民消費價格指數(shù) ? 2) 商品住宅價格指數(shù) ? ※ 中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 ? ２ 、 項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) ? ※ 項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 ? ※ 政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) ? ※ 政府關(guān)于商品住宅在金融 、 市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) ? ※ 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 ? ３ 、 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 ? ４ 、 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 ? ５ 、 項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) ? ６ 、 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 ? ※ 各種檔次商品住宅客戶分析 ? ※ 商品住宅客戶購買行為分析 三、項目 SWOT分析 ? １ 、 項目地塊的優(yōu)勢 ? ２ 、 項目地塊的劣勢 ? ３ 、 項目地塊的機會點 ? ４ 、 項目地塊的威脅及困難點 四 、 項目市場定位 ? １ 、 類比競爭樓盤調(diào)研 ? ※ 類比競爭樓盤基本資料 ? ※ 項目戶型結(jié)構(gòu)詳析 ? ※ 項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料 ? ※ 綜合評判 ? ２ 、 項目定位 ? ※ 市場定位 1） 區(qū)域定位 2） 主力客戶群定位 ? ※ 功能定位 ? ※ 建筑風格定位 五 、 項目價值分析 ? １ 、 商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 ? ※ 商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法 1） 選擇可類比項目 2） 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的權(quán)重 3） 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 4） 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值 5） 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 ? ※ 類比可實現(xiàn)價值決定因素 1） 類比土地價值：地段資源差異 ? ☆ 市政交通及直入交通的便利性的差異 ? ☆ 項目周邊環(huán)境的差異 ， 包括 —— 周邊自然和綠化景觀的差異 —— 教育 、 人文景觀的差異 —— 各種污染程度的差異 —— 周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 ? ☆ 周邊市政配套便利性的差異 2） 項目可提升價值判斷 ? ☆ 建筑風格和立面的設(shè)計 、 材質(zhì) ? ☆ 單體戶型設(shè)計 ? ☆ 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計 ? ☆ 小區(qū)配套和物業(yè)管理 ? ☆ 形象包裝和營銷策劃 ? ☆ 發(fā)展商品牌和實力 3） 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 ? ☆ 經(jīng)濟因素 ? ☆ 政策因素 ? 項目可實現(xiàn)