【正文】 根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及未來工業(yè)市場的需求狀況，通過市場化的取地方式來獲得土地，繼而進(jìn)行工業(yè)物業(yè)的開發(fā)，以出租或出售方式實(shí)現(xiàn)效益。依協(xié)議約定，雙斱合資創(chuàng)辦萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司， 采用“售后回租”的斱式， 相當(dāng)于 TCL把資產(chǎn)賣給萬通，然后把資產(chǎn)回租回去。 強(qiáng)化土地出讓金收支管理，約束地方政府賣地的沖動(dòng)。 特征：出現(xiàn)科技園區(qū)、總部基地等形式的工業(yè)地產(chǎn)，但操作方式及盈利模式仍較單一，政府主導(dǎo)為主。 工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的引致需求。 北美：硅谷 (Silicon Valley)為代表依托大學(xué)為基礎(chǔ)，聚集高技術(shù)的中小公司，融科學(xué)、技術(shù)、生產(chǎn)為一體。”為千方百計(jì)增加居民收入，報(bào)告還提出了“兩個(gè)同步”，即：居民收入增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步、勞動(dòng)報(bào)酬增長和勞動(dòng)生產(chǎn)率提高同步。 主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。尤其在西斱發(fā)達(dá)國家，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)十分成熟，發(fā)展斱向多元化，融資斱式多元化， REITS投資基金盛行，市場化程度高。 ? 國家中小企業(yè)法和都市計(jì)劃法的頒布，逐步規(guī)范化；隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和基礎(chǔ)設(shè)施的日趨完善，逐步從沿海向內(nèi)地和高速公路兩側(cè)轉(zhuǎn)移。 行業(yè)巨頭先后布局 ?阿里巴巴 早在 2023年就購買了物流地產(chǎn)巨頭普洛斯 1/3的發(fā)行股份而進(jìn)入物流領(lǐng)域， ?京東商城 未來三年預(yù)計(jì)投入人民幣 20至 30億元到物流建設(shè)中。有的只是各地方政府出臺(tái)的相關(guān)政策。 開發(fā)主體 操作手段 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)潛力十足； 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越； 宏觀政策重大利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。 具備外部條件 綜合開發(fā)模式 ?由于規(guī)模大、經(jīng)營范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)并引入社會(huì)各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè) 總體規(guī)劃 園區(qū)建設(shè) 園區(qū)管理 園區(qū)升級(jí) ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 ?園區(qū)開發(fā)定位 ?行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?園區(qū)招商定位 ?園區(qū)開發(fā)策略 ?園區(qū)招商策略 ?開發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃 ?概念性規(guī)劃 ?控制性規(guī)劃 ?基礎(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃 ?詳細(xì)規(guī)劃 綜合開發(fā)模式的流程 主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐，施工建設(shè)，帶動(dòng)其它相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐 工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設(shè)，出租、出售給進(jìn)駐企業(yè) ?國內(nèi)招商 ?國外招商 ?客戶管理 ?物業(yè)管理 ?土地容積率 ?產(chǎn)業(yè)升級(jí) ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 綜合開發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組織與實(shí)現(xiàn)形式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)形式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般開發(fā)流程 征地拆遷 安置 土地一級(jí)開發(fā) 土地出讓或二級(jí)開發(fā) 產(chǎn)業(yè)集群招商、地產(chǎn)營銷 區(qū)域運(yùn)營 產(chǎn)業(yè)集聚 地產(chǎn)開發(fā) 人口集聚 商務(wù)發(fā)展 區(qū)域發(fā)展 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)邏輯 更具吸引力的發(fā)展組織方式 良好的投資預(yù)期 引發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)投資者興趣 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 投資者收益 新產(chǎn)業(yè)更合理的布局和產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng) 產(chǎn)業(yè)高效發(fā)展 居民將愿意為土地和房產(chǎn)的溢價(jià)買單 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式及其要點(diǎn) ? 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式：通過統(tǒng)籌組織區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)）和生活方式，達(dá)到對(duì)土地更高利用效率的目的，并使相關(guān)利益者都從中獲益；這個(gè)組織的過程和方式等各種因素的總和就是商業(yè)模式。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：開發(fā)模式 ?以政府開發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展 地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，工業(yè)園開發(fā)模式也是各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。 嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造非生產(chǎn)性配套設(shè)施 。預(yù)計(jì)到 2023年， B2C網(wǎng)上零售市場規(guī)模將達(dá)到 6500億元。 美國： 擁有 ProLogis 、 AMB等 REITs產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)寡頭 日本：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)占全世界的 30%，對(duì)日本 GDP貢獻(xiàn)在 40%以上 日本產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展是日本產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)顯著發(fā)展特點(diǎn)。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國家的 經(jīng)濟(jì)支柱 。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等； 高新科技園等； 總部基地，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等； …… 普通倉，保稅倉，出口監(jiān)管倉、冷庫，特種倉庫等； 主題型專業(yè)市場（服裝、電子、原料等） 國際采購中心等； …… 標(biāo)準(zhǔn)廠房 定制廠房 工業(yè)廠房 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 綜合工業(yè)園 科技園區(qū) 物流園區(qū) 專業(yè)園區(qū) 企業(yè)總部基地 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的 、 用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè)。 大力提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化； 科學(xué)規(guī)劃萬人以上的集鎮(zhèn)，增強(qiáng)集鎮(zhèn)商品經(jīng)濟(jì)活力。安蒂波里斯(Sophia Antipolis) 高附加值、生態(tài)型的工業(yè)制造基地。 數(shù)據(jù)來源： Yahoo Finance，截止 2023年 10月 根據(jù) Yahoo Finance的行業(yè)數(shù)據(jù)，對(duì)美股 REITs不同細(xì)分類型房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量的統(tǒng)計(jì)分析 7種 REITs細(xì)分類型中 ， REITs工業(yè)僅次于 REITs多樣性 、 REITs零售業(yè)和 REITs居民住宅 ， REITs工業(yè)企業(yè)的數(shù)量占比 10%， 與 REITs商業(yè)辦公比例相當(dāng) 。 特征：，產(chǎn)品形態(tài)豐富、融資手段豐富、政策完備，完全實(shí)現(xiàn)市場化。規(guī)范土地供給。出現(xiàn)私人空間和公共空間之分，但企業(yè)無法真正擁有優(yōu)美景致的獨(dú)立小環(huán)境 一個(gè)可以 自己自足 ，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū) 產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)：自成體系的產(chǎn)業(yè)綜合體 22 發(fā)展問題 商務(wù)花園