【正文】 08:24:2108:24:2108:242/9/2023 8:24:21 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 9日星期四 上午 8時(shí) 24分 21秒 08:24: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ? 本案在整體規(guī)劃時(shí)，一定要考慮到作為銷售的情景體驗(yàn)示范單位要作為一個(gè)獨(dú)立的組團(tuán)，既歸屬于項(xiàng)目的整體，又可以作為一個(gè)單獨(dú)的單體而獨(dú)立存在。 ? 植物配置注重四季景觀的均好性，春、夏、秋的花、葉季相與冬季觀賞植物季相相互錯(cuò)落和諧，形成宜人的居住環(huán)境景觀效果。 ? 注重節(jié)約投資與效果的關(guān)系，我們?cè)趯?shí)現(xiàn)一定的氛圍及美感的同時(shí)，考慮后期的維護(hù)成果及景觀的可持續(xù)發(fā)展。 整體布局 ? 會(huì)所、幼兒圓設(shè)置在入口處，一則符合人們生活習(xí)慣，二則，會(huì)所在入口提高社區(qū)形象，并形成社區(qū)的一個(gè)鬧區(qū)，不形成社區(qū)內(nèi)品質(zhì)。 ? 該部分客戶處于社會(huì)的上層，有較高的社會(huì)地位和一定的資產(chǎn)，他們購(gòu)房既不為自住，因而對(duì)產(chǎn)品本身不太關(guān)注，也不為投資，因而對(duì)單價(jià)與升值前景也不關(guān)注；他們消費(fèi)的目的多為饋贈(zèng)他人，因而只在意產(chǎn)品的總價(jià)和受贈(zèng)人的喜好。 名車 名宅 名表 出入高檔場(chǎng)合 名衣、名校、名品 ?.. 消費(fèi)高檔物品 參加圈子活動(dòng) 對(duì)主流目標(biāo)客戶說什么能打動(dòng)他們？ ? 他們并不缺少房子，而是缺少讓自己滿意的家 ? 說項(xiàng)目的稀缺性 —— 搶占稀缺資源是他們的生存本能！ ? 談身份、地位 —— 住在這里的人，是有身份、有地位的頂層人士。在社區(qū)內(nèi)通過營(yíng)造各種水姿態(tài)，或涌泉或疊水或跌水，或靜或動(dòng)，或大或小的水溪制造社區(qū)的靈動(dòng)空間和歡快的社區(qū)氛圍，在布置時(shí)，注意水系的重點(diǎn)與非重點(diǎn)的按排，注意水系的動(dòng)靜結(jié)合，巧妙利用，更要注重不僅宜于欣賞，而且具有一定的親水性。作為中西文化在建筑領(lǐng)域交匯的結(jié)晶 ，花園洋房強(qiáng)調(diào)居住人群的階層性和居住環(huán)境的氛圍，作為介于別墅與普通公寓之間的一個(gè)市場(chǎng)化概念，它既是一種現(xiàn)代時(shí)尚生活的象征，又超脫于普通多層；既可享受別墅般舒適的生活，又沒有完全脫離城市的繁華與便利；既能使居者最大程度保持與周圍優(yōu)雅的自然生態(tài)環(huán)境親密接觸，又有良好的性價(jià)比；同時(shí)還彌補(bǔ)了別墅社區(qū)鄰里間缺少溝通、空間浪費(fèi)等不夠人性化的劣勢(shì)。 ? 內(nèi)鄉(xiāng)縣現(xiàn)有樓盤的開發(fā)，對(duì)市場(chǎng)已有所引導(dǎo)，鋪墊，為項(xiàng)目順利開發(fā)提供機(jī)會(huì)。容易形成濱河居。 ? 對(duì)生活品質(zhì)要求的提高，要求已經(jīng)不僅僅體現(xiàn)在綠化上，項(xiàng)目已經(jīng)開始意識(shí)到小區(qū)配套與物管的重要性，以提升樓盤的品質(zhì)，增加競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 說明： ? 說明內(nèi)鄉(xiāng)樓市缺乏誠(chéng)信氛圍，消費(fèi)者心中相對(duì)保守的消費(fèi)理念已經(jīng)成為一種市場(chǎng)慣性，要想打破這種格局，首先要建立一種誠(chéng)信的市場(chǎng)機(jī)制，采用一定的手段，如：與客戶心目中最信得過的銀行達(dá)成協(xié)議，建立一種保障基金，并盡可能多地獲得各種獎(jiǎng)項(xiàng)，宣傳時(shí)，強(qiáng)調(diào)自己的實(shí)力和誠(chéng)信，通過真實(shí)性體驗(yàn)感知實(shí)力與品質(zhì)，建立市場(chǎng)的誠(chéng)信機(jī)制，樹立品牌效應(yīng)，便于前期的回?cái)n資金。 二、內(nèi)鄉(xiāng)的房地產(chǎn)狀況分析 目前的內(nèi)鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況： １、房地產(chǎn)開發(fā)較少，投放量相對(duì)不大； ２、房地產(chǎn)產(chǎn)品單薄，品質(zhì)感較差，景觀無主題，單一，戶型以三房為主，戶型功能滿足使用功能，人性的舒適及尊貴感沒有體現(xiàn)； ３、樓盤整體價(jià)格較低，價(jià)格與品質(zhì)成明顯的正比關(guān)系； ４、銷售態(tài)勢(shì)良好，多為現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售； ５、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，營(yíng)銷水平整體較低，營(yíng)銷手段單一； ６、產(chǎn)品擁用一定的特色，銷售去化力強(qiáng)；付款形式多為一次性付款； 分析： ? 從現(xiàn)狀來看，目前內(nèi)鄉(xiāng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯處于初始發(fā)展階段，市場(chǎng)需求處于萌芽狀態(tài)，尚需要激發(fā)，引導(dǎo)； ? 產(chǎn)品品質(zhì)有待提高，不僅從景觀上、戶型上，更重要在軟性氛圍上，都需要提高，隨著內(nèi)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，品質(zhì)的提升及競(jìng)爭(zhēng)的加劇成為必然現(xiàn)象； ? 對(duì)于中檔物業(yè)的需求并不旺盛，購(gòu)房動(dòng)機(jī)多為提高生活質(zhì)量住房狀況； ? 普遍保持“要用再買房，買房買現(xiàn)房” 的購(gòu)房意識(shí)，投資意識(shí)相對(duì)薄弱，傳統(tǒng)思想的影響較深； ? 營(yíng)銷水平的單一給即將進(jìn)入的物業(yè)預(yù)留較大機(jī)會(huì)； ? 銷售態(tài)勢(shì)良好的物業(yè)現(xiàn)狀，說明市場(chǎng)的需求已經(jīng)不僅僅滿足住宅的需要，更重要向品質(zhì)與身份等心理的需要； 三、在售樓盤分析 ? 位居內(nèi)鄉(xiāng)縣西環(huán)路與大成路交匯處 ——距離內(nèi)鄉(xiāng)縣城較偏，生活配套略顯不足 ? 項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e 20萬(wàn)平米，二期香樟苑 3萬(wàn)平米 ——規(guī)模相對(duì)較大，容易成品牌效應(yīng)，分期小體量開發(fā)，逐步拉升市場(chǎng) ? 整體規(guī)劃組團(tuán)明顯，排列整齊，景觀分布集中 ——缺少對(duì)整體的考慮，天際線、路網(wǎng)及景觀的整體考慮 ? 建筑型態(tài)以多層為主，輔以一定的別墅形態(tài) ——符合內(nèi)鄉(xiāng)縣置業(yè)習(xí)慣，低容積率占有一定優(yōu)勢(shì) ? 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，立面相對(duì)中規(guī)中矩 ——建筑風(fēng)格尚無特色可言，難以形成標(biāo)識(shí)性建筑 梨園山莊二期香樟苑 —— ? 戶型面積 70131平米，尤以 113的三房一廳為主 ——戶型面積滿足多種需求，主力戶型定位中檔 ? 戶型結(jié)構(gòu)考慮到潔污分區(qū) ——但相對(duì)的動(dòng)靜不分、主次不分，及整個(gè)空間的布局安排造使空間面積的浪費(fèi)，私密性和舒適性不足 ? 環(huán)境有梨園公園、人工湖、花卉基地 ——相對(duì)家屬單元房，有一定的優(yōu)勢(shì)，但景觀相對(duì)單一，不精致，并且分布不均勻 ? 物業(yè)管理宣傳智能化小區(qū) ——并不能真實(shí)感受到物業(yè)的存在，給人印象仍是傳統(tǒng)形式 ? 開發(fā)公司宏達(dá)實(shí)業(yè)在當(dāng)?shù)赜兄鄬?duì)的資源 ——公司的自有資源亦給項(xiàng)目帶來一定的附加值 ? 營(yíng)銷請(qǐng)深圳中信達(dá)房產(chǎn)做專業(yè)策劃 ——說明開發(fā)商意識(shí)開明，但此專業(yè)公司有可能是冒牌專業(yè)公司 ? 銷售道具以彩頁(yè)、沙盤為主，無戶型單頁(yè)及其他 ——銷售道具相對(duì)單一，現(xiàn)有品質(zhì)感差，不能形成立體影響 ? 銷售現(xiàn)場(chǎng)選在項(xiàng)目商鋪下，面積較大，有一定的銷售氛圍 ——在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中，意識(shí)相對(duì)處于領(lǐng)先位置 ? 交房標(biāo)準(zhǔn)毛墻毛地，衛(wèi)生間及廚房簡(jiǎn)單處理 ——交房標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，一定的智能化并沒有體現(xiàn) ? 銷售價(jià)格采用傳統(tǒng)的層價(jià)售價(jià)方式，一、二、三層售價(jià) 1260元，四樓售價(jià) 1120元，五樓售價(jià) 960元，商業(yè)房售價(jià) 1300元 ——說明市場(chǎng)的價(jià)格承受力，定價(jià)策略并沒有把產(chǎn)品價(jià)值最大化 ? 銷售速度一期老年公寓及普通住宅已交付使用，二期正在銷售中，去化能力相對(duì)一般 ——說明人們對(duì)中檔產(chǎn)品的可有可無態(tài)度，與現(xiàn)有住房的差異并不是很大，沒有刺激其強(qiáng)烈的置業(yè)欲望。 五、小結(jié)： ? 從項(xiàng)目的銷售情況來看，內(nèi)鄉(xiāng)消費(fèi)群主要承付能力在 8萬(wàn)至 20萬(wàn) 之間，市場(chǎng)供應(yīng)主流總價(jià)在 10萬(wàn)至 25萬(wàn) 之間，超出消費(fèi)者承付能力，按市場(chǎng)發(fā)展總高于消費(fèi)者意愿的規(guī)律上來看，整體基本吻合。 ? 地塊外特點(diǎn)：位于內(nèi)鄉(xiāng)縣的新舊城結(jié)合地，離市中心約 5分鐘車程，因?yàn)槁莳{河與湍河形成一個(gè)半包圍的半島效果，周邊配套齊全，醫(yī)院、超市等較近，工業(yè)路直通 312國(guó)道，出行非常便利。 ? 周邊的生活配套品質(zhì)次差不齊，不利于本案的形象提升。 ? 最后，就是產(chǎn)品的附加價(jià)值，因?yàn)橄M(fèi)而產(chǎn)生的一種心理狀態(tài)，一種身份、品質(zhì)的象征，一種可以得到更多關(guān)聯(lián)性消費(fèi)等。 ? 關(guān)于運(yùn)動(dòng) SPORT： 在現(xiàn)代生活中，健康已經(jīng)成為人們?cè)絹碓街匾暤牟糠郑欠窬邉?wù)地運(yùn)動(dòng)設(shè)施，休閑娛樂場(chǎng)所已成為購(gòu)買時(shí)著重考慮的因素，不只是一種“設(shè)施”，同時(shí)也是一種積極的生活狀態(tài)，它代表著一種活力和健康。 ? 他們置業(yè)多考慮社區(qū)品質(zhì) 、 景觀綠化 、 配套及物業(yè)服務(wù)等 ， 崇尚國(guó)外的生活方式及生活品質(zhì) ， 對(duì)外來文化有特別傾向 ， 建筑帶有一定洋味 ， 更符合其審美 。他們不同于一般低消費(fèi)能力終端，決定低端的是財(cái)富的多與少，而決定和改變本項(xiàng)目目標(biāo)受眾的是身份與心態(tài)，他們會(huì)類比，但他們不會(huì)縱向?qū)Ρ?，因此，他們具有同化與號(hào)召周邊人的極強(qiáng)能力。使東部濱水景觀更直接滲透到小區(qū)內(nèi)部。 ? 戶型布置原則：景觀好的位置布置相對(duì)大一些戶型，以便于銷售過程中根據(jù)品質(zhì)高低來進(jìn)行一房一價(jià)的策略。 讓歸家的路程 自然流暢，小橋流水，曲徑通幽，落花流水自然交融。 ? 如上圖，為萬(wàn)科青青家園商業(yè)街的實(shí)景圖，不僅高雅、風(fēng)情，而且考慮業(yè)主的購(gòu)物習(xí)慣。 :24:2108:24Feb239Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 9日星期四 8時(shí) 24分 21秒 08:24:219 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 9日星期四 8時(shí) 24分 21秒 08:24:219 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 ７、景觀的施工建議 四、關(guān)于小區(qū)配套 商業(yè)： 商業(yè)物業(yè)分布沿路底商、濱河路風(fēng)情商業(yè)街，建議在綜合功能上要滿足社區(qū)居住人口的日?；举?gòu)物、餐飲、休閑、娛樂的需要。 ? 高壓線廣場(chǎng)處理參考示意： ? 景觀道路、景觀元素隨著建筑的布局而流動(dòng)、滲透，各級(jí)道路構(gòu)成的交通網(wǎng)絡(luò)形成整個(gè)小區(qū)良好的循環(huán)系統(tǒng)。 ? 尊老廣場(chǎng)：可以考慮作為社區(qū)的主題廣場(chǎng)，臉譜墻、休閑步道，可以根據(jù)主題，由規(guī)劃設(shè)計(jì)院做出更為合理的布置 1 2 3 4 ? 風(fēng)雨廊架： ——小型集散廣場(chǎng) ? 建議可以在入口步行的盡頭布置風(fēng)雨廊架，方便在艷陽(yáng)日與陰雨天的業(yè)主室外活動(dòng)，亦成為業(yè)主交流集聚的小型廣場(chǎng) 歡天喜地 ——兒童游樂場(chǎng) 小天使日已成為家庭的重要部分，當(dāng)把小天使服務(wù)得很高興的話，也就成功了一半。 建筑立面 ? 建筑單體建議采用花園洋房特有的三段式處理，現(xiàn)代與西式元素結(jié)合，坡屋頂與天窗的運(yùn)用， 落地