【正文】 07:16:3307:16:3307:162/9/2023 7:16:33 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 07:16:3307:16:3307:16Thursday, February 9, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 ? 準(zhǔn)備圖紙、編制工程量清單、標(biāo)底（預(yù)算） ?信息公布 ?報(bào)名 ?收取保證金 ,資料押金 ?發(fā)放招標(biāo)資料 ?現(xiàn)場踏勘 ?答疑與補(bǔ)充招標(biāo)文件 發(fā)標(biāo)階段 ?回標(biāo) ?投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 2N+1(N為該次招標(biāo)的中標(biāo)單位數(shù)量） ? 發(fā)標(biāo)階段 ? 開標(biāo) ? 由招標(biāo)小組成員進(jìn)行內(nèi)部開標(biāo)，不進(jìn)行投標(biāo)單位在場的公開唱標(biāo)。 控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的影響。 確定項(xiàng)目骨干樹種、基調(diào)樹種 ? 案例： 方案設(shè)計(jì) 階段成本測算與分解 方式之二， 按項(xiàng)目實(shí)體分解 方式之一， 按合同計(jì)劃分解 方式之三， 按考核責(zé)任分解 三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)，一般重點(diǎn)采用“按合同計(jì)劃分解” 目標(biāo)成本的分解方式 分解依據(jù)： 甲方的發(fā)包與采購計(jì)劃 分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為每個(gè) 合同項(xiàng) 的目標(biāo) 按合同計(jì)劃分解： 項(xiàng)目合約規(guī)劃 目的 ? 將各費(fèi)項(xiàng)成本 對應(yīng)分解 成未來可執(zhí)行的合同 原則 ? 隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價(jià) 項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理 工程部 現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃 提供施工圖 設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化 造價(jià)采購部 簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整 研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)指標(biāo)的動態(tài)跟進(jìn) 資金計(jì)劃審核 互動 ? 動態(tài)成本： 是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)單項(xiàng)合同（費(fèi)項(xiàng)）的實(shí)際成本與目標(biāo)成本的控制結(jié)果 ? 在簽訂合同時(shí)，應(yīng)與合約規(guī)劃對應(yīng)，并對付款計(jì)劃進(jìn)行拆分。 4） .評標(biāo)辦法；明示 招標(biāo)文件所列明的評標(biāo)辦法 ； 5） .評標(biāo)意見；包括技術(shù)標(biāo)（如有）、商務(wù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)評標(biāo)意見，綜合評標(biāo)意見。 上午 7時(shí) 16分 33秒 上午 7時(shí) 16分 07:16: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 9日星期四 上午 7時(shí) 16分 33秒 07:16: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 9日星期四 上午 7時(shí) 16分 33秒 07:16: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 合同（內(nèi)部）交底的內(nèi)容 合同內(nèi)容管理 合同基本內(nèi)容： 包括標(biāo)的物（施工、采購、服務(wù)等），數(shù)量（范圍及內(nèi)容）和質(zhì)量（驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），價(jià)款，付款節(jié)點(diǎn)和相應(yīng)的支付條件，合同履行的期限、地點(diǎn)和方式，違約責(zé)任等主要條款。 龍湖招標(biāo)辦理主持人 招標(biāo)中心經(jīng)理： 負(fù)責(zé)組織由招標(biāo)中心承擔(dān)的各類招標(biāo)； 采購中心經(jīng)理： 負(fù)責(zé)組織由采購中心承擔(dān)的各類材料設(shè)備 采購招標(biāo)； 項(xiàng)目 成本經(jīng)理： 負(fù)責(zé)組織由項(xiàng)目成本組承擔(dān)的各類招標(biāo)； 項(xiàng)目 工程經(jīng)理： 負(fù)責(zé)組織由工程部承擔(dān)的各類招標(biāo)； 項(xiàng)目 研發(fā)經(jīng)理： 負(fù)責(zé)組織由研發(fā)部承接的各類設(shè)計(jì)招標(biāo) ； 招標(biāo)范圍 序 號 招標(biāo)方式 適用范圍 1 公開招標(biāo) 因?qū)儆诿駹I企業(yè)，一般不采用 2 邀請招標(biāo) 50萬元以上（含 50萬元）的單項(xiàng)工程 金額在 30萬元以上（含 30萬元）的單次 材料設(shè)備采購 3 比價(jià) /詢價(jià) 即簡易招標(biāo) 小于 50萬元的單項(xiàng)工程 小于 30萬元的單次材料設(shè)備采購 戰(zhàn)略合作或年度合作的分供方選擇 小于 50萬元的單項(xiàng)工程及小于 30萬元的單次材料設(shè) 備采購，可不執(zhí)行招標(biāo) ， 按以下規(guī)定 執(zhí)行： 小于 50萬元且大于 20萬元的工程合同，以及小于 30 萬 元且大于 10萬元的材設(shè)采購合同，應(yīng)至少邀請兩 家或兩家以上分供方進(jìn)行議價(jià)； 小于 20萬元的工程合同，以及小于 10萬元的材設(shè)采 購合同，可以與一家或一家以上分供方議價(jià)。目標(biāo)成本及招標(biāo)管理技巧 內(nèi)容 龍湖的目標(biāo)成本管理 龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理 龍湖的合同管理 內(nèi)容 龍湖的成本管理 龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理 龍湖的合同管理 成本管理的基本方法 …… 目標(biāo)成本管理 ? 為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理 ? 目標(biāo)成本管理有什么作用 目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)； “ 算了再做 ” 而不是 “ 做了再算 ” 為開發(fā)決策提供依據(jù) 提前鎖定投資 合理確定銷售價(jià)格 加強(qiáng)成本的計(jì)劃性 預(yù)測投資效益 目標(biāo)成本管理的作用 目標(biāo)成本管理內(nèi)容 …… 目標(biāo)的 確定 與 控制 兩方面 編制目標(biāo) 成本 分階段對目標(biāo)成本進(jìn)行 檢查、修正 實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，對目標(biāo)成本進(jìn)行 后評估 龍湖項(xiàng)目制成本管理組織形式 營銷部 成本管理部 工程管理部 設(shè)計(jì)研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 公司總經(jīng)理 研發(fā)專員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理 項(xiàng)目工程經(jīng)理 項(xiàng)目成本經(jīng)理 項(xiàng)目營銷經(jīng)理 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理 專業(yè)工程師 成本專員 營銷顧問 財(cái)務(wù)專員 公司運(yùn)營總監(jiān) 龍湖項(xiàng)目部主要職能 ? 產(chǎn)品研發(fā)定位 ? 施工組織和管控 ? 成本測算和控制 ? 營銷策劃和銷售 ? 客戶管理品質(zhì)保證 項(xiàng)目部的成本職能 … 項(xiàng)目職能崗位 項(xiàng)目成本管理職能 設(shè)計(jì)研發(fā) 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 設(shè)計(jì)費(fèi)管理 成本管理 目標(biāo)成本測算和分?jǐn)偂討B(tài)成本跟蹤控制 開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 材料設(shè)備采購及認(rèn)價(jià) 工程招標(biāo)、合同、造 價(jià)管理 資金計(jì)劃匯總 工程管理 在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理 施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管控 營銷 市場定位 體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用（包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控 計(jì)劃財(cái)務(wù) 項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控 分?jǐn)偝杀镜墓芸? 總體資金計(jì)劃的管控 實(shí)行項(xiàng)目管理制后公司和部門職能 ? 公司 土地競拍、資金保障 ? 部門 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理資源、知識沉淀； 集公司資源協(xié)助支持項(xiàng)目工作，檢查監(jiān)督項(xiàng)目工作 培訓(xùn)項(xiàng)目需要的合格的經(jīng)理和專員 目標(biāo)成本管理原則 ? 以項(xiàng)目為管理對象，項(xiàng)目的完全直接成本測算分解 ? 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo) 目標(biāo)成本測算的基準(zhǔn) 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖 （規(guī)劃指標(biāo)表） 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置 市場價(jià)格及其走勢的準(zhǔn)確把握 相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù) 參照本企業(yè)在建項(xiàng)目成本、參照歷史成本、參照市場同類產(chǎn)品成本控制 ? 正向測算： ? 測算依據(jù) （規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 、市場情況 、 歷史成本數(shù)據(jù) ） ? 測算方式 （估算、概算、預(yù)算） ? 團(tuán)隊(duì)工作 ? 反向倒逼： ? 確定銷售價(jià)格水平； ? 確定利潤要求； ? 反推計(jì)算成本 目標(biāo)成本測算的方法 目標(biāo)成本管理的階段 土地投資論證階段 目標(biāo)成本(土地版) 項(xiàng)目啟動階段 目標(biāo)成本(啟動版) 方案設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(方案版) 初步設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(執(zhí)行版) 工程實(shí)施階段 目標(biāo)成本(調(diào)整版) 竣工階段 項(xiàng)目竣工成本 目標(biāo)成本形成 動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行 土地投資論證階段成本測算 責(zé)任部門 工作成果 發(fā)展部 項(xiàng)目定位 提供周邊配套 提供土地信息 地區(qū)總經(jīng)理 研發(fā)部