【正文】 高限價或評標(biāo)標(biāo)底（如有）； ? 招標(biāo)過程決策； ? 定標(biāo)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計方面 ? 基礎(chǔ)選型、埋深 和布置應(yīng)合理 ? 樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理 ? 主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計算配置合理 ? 人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計荷載取值、結(jié)構(gòu)計算與構(gòu)造 強電設(shè)計方面 ? 主要 電氣負荷指標(biāo)配置、供電范圍 、變壓器臺數(shù)合理 ? 進出線通道 是否合理 ? 設(shè)備選擇、出線回路計算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理 ? 發(fā)電機供電范圍、容量和臺數(shù)選擇合理 ? 敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號截面經(jīng)濟合理 弱電設(shè)計方面 ? 弱電各系統(tǒng)功能 和設(shè)備選型合理 ? 各系統(tǒng)管線走向布置合理 給排水設(shè)計方面 ? 設(shè)計參數(shù)合理 、計算指標(biāo)經(jīng)濟；系統(tǒng)流程合理 ? 設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護方便 ? 主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟合理 綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進行造價分析比較，使 布置、走向、作法更合理 ，挖溝的土石方量最小。目標(biāo)成本及招標(biāo)管理技巧 內(nèi)容 龍湖的目標(biāo)成本管理 龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理 龍湖的合同管理 內(nèi)容 龍湖的成本管理 龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理 龍湖的合同管理 成本管理的基本方法 …… 目標(biāo)成本管理 ? 為什么要進行目標(biāo)成本管理 ? 目標(biāo)成本管理有什么作用 目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)； “ 算了再做 ” 而不是 “ 做了再算 ” 為開發(fā)決策提供依據(jù) 提前鎖定投資 合理確定銷售價格 加強成本的計劃性 預(yù)測投資效益 目標(biāo)成本管理的作用 目標(biāo)成本管理內(nèi)容 …… 目標(biāo)的 確定 與 控制 兩方面 編制目標(biāo) 成本 分階段對目標(biāo)成本進行 檢查、修正 實際成本與目標(biāo)成本進行比較，對目標(biāo)成本進行 后評估 龍湖項目制成本管理組織形式 營銷部 成本管理部 工程管理部 設(shè)計研發(fā)部 計劃財務(wù)部 公司總經(jīng)理 研發(fā)專員 項目負責(zé)人 項目研發(fā)經(jīng)理 項目工程經(jīng)理 項目成本經(jīng)理 項目營銷經(jīng)理 項目財務(wù)經(jīng)理 專業(yè)工程師 成本專員 營銷顧問 財務(wù)專員 公司運營總監(jiān) 龍湖項目部主要職能 ? 產(chǎn)品研發(fā)定位 ? 施工組織和管控 ? 成本測算和控制 ? 營銷策劃和銷售 ? 客戶管理品質(zhì)保證 項目部的成本職能 … 項目職能崗位 項目成本管理職能 設(shè)計研發(fā) 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 設(shè)計費管理 成本管理 目標(biāo)成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制 開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 材料設(shè)備采購及認價 工程招標(biāo)、合同、造 價管理 資金計劃匯總 工程管理 在成本控制下進度、質(zhì)量管理 施工技術(shù)方案、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管控 營銷 市場定位 體驗區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn) 銷售費用（包括樣板房景觀體驗區(qū)）管控 計劃財務(wù) 項目成本財務(wù)指標(biāo)的管控 分攤成本的管控 總體資金計劃的管控 實行項目管理制后公司和部門職能 ? 公司 土地競拍、資金保障 ? 部門 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理資源、知識沉淀； 集公司資源協(xié)助支持項目工作，檢查監(jiān)督項目工作 培訓(xùn)項目需要的合格的經(jīng)理和專員 目標(biāo)成本管理原則 ? 以項目為管理對象，項目的完全直接成本測算分解 ? 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo) 目標(biāo)成本測算的基準(zhǔn) 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖 （規(guī)劃指標(biāo)表） 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置 市場價格及其走勢的準(zhǔn)確把握 相應(yīng)項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù) 參照本企業(yè)在建項目成本、參照歷史成本、參照市場同類產(chǎn)品成本控制 ? 正向測算： ? 測算依據(jù) （規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 、市場情況 、 歷史成本數(shù)據(jù) ） ? 測算方式 （估算、概算、預(yù)算） ? 團隊工作 ? 反向倒逼： ? 確定銷售價格水平； ? 確定利潤要求； ? 反推計算成本 目標(biāo)成本測算的方法 目標(biāo)成本管理的階段 土地投資論證階段 目標(biāo)成本(土地版) 項目啟動階段 目標(biāo)成本(啟動版) 方案設(shè)計階段 目標(biāo)成本(方案版) 初步設(shè)計階段 目標(biāo)成本(執(zhí)行版) 工程實施階段 目標(biāo)成本(調(diào)整版) 竣工階段 項目竣工成本 目標(biāo)成本形成 動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行 土地投資論證階段成本測算 責(zé)任部門 工作成果 發(fā)展部 項目定位 提供周邊配套 提供土地信息 地區(qū)總經(jīng)理 研發(fā)部 造價采購部 主持、確定 項目預(yù)案 目標(biāo)成本測算 通過 滿足拿地成本要求 未通過 審定 存檔 土地階段成本測算方法： 成本經(jīng)驗值估算法 參考成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)，用表格組合來完成 土地投資論證階段成本測算 成本科目 成本取值范圍 適用標(biāo)準(zhǔn) 備注 土地投資可研階段 前期費用 90115 （土地面積） 普通樓盤 160205 （土地面積） 高檔樓盤 含精裝 160235 （土地面積） 別墅樓盤 基礎(chǔ)設(shè)施 205225 （土地面積） 容積率 225250 （土地面積） 容積率 250400 （土地面積） 容積率 環(huán)境工程 160200 （土地面積） 容積率 檔次高者取大值 135180 （土地面積） 容積率 100140 （土地面積） 容積率 配套設(shè)施 一般地下室 21002300元 /地下室面積 人防地下室 23002500元 /地下室面積 會所 35005000元 /會所面積 教育用房 15001800元 /教育用房面積 底商 15001800元 /商業(yè)用房面積 管理用房 1500元 /管理用房面積 成本科目 取值范圍 適用標(biāo)準(zhǔn) 備注 土地投資可研階段 別墅項目 22002400建筑面積 雙拼 毛坯 20232200建筑面積 聯(lián)排 18002023建筑面積 疊拼 多層 15001600建筑面積 普通 16001800建筑面積 高檔 小高層 16001800建筑面積 普通 18002023建筑面積 高檔 高層 20232200建筑面積 普通 22002400建筑面積 高檔 項目啟動階段成本測算 項目團隊 確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進度 研發(fā)部 根據(jù)規(guī)劃條件 和市場定位進行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)） 造價采購部 項目目標(biāo)成本測算 計劃財務(wù)部 根據(jù)售價、銷售進度、成本測算、進行財務(wù)指標(biāo)計算 ? 拿地以后 項目團隊對擬建項目進行 詳細策劃 ， 設(shè)定項目市場定位、產(chǎn)品定位， 明確項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、施工安排、工程進度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進度等 項目啟動階段的成功標(biāo)志 項目啟動會 目的 對項目進行沙盤推演， 設(shè)定產(chǎn)品定位，營銷方案， 實施計劃，成本控制，識別項目風(fēng)險，提出預(yù)案 。 編制概算，對投資進行控制。 龍湖招標(biāo)辦理主持人 招標(biāo)中心經(jīng)理： 負責(zé)組織由招標(biāo)中心承擔(dān)的各類招標(biāo)； 采購中心經(jīng)