【正文】 :36:2202:36Feb238Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 上午 2時 36分 22秒 02:36:22 ? 質(zhì)量是維護顧客忠誠的最好保證。 ? 一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 ? 不放過任何細節(jié)。 ? 活動名稱： 俱樂部高雅活動 ? 活動時間： 2023年 56月 ? 活動場地： 本案銷售接待大廳 ? 活動規(guī)模： ? 參與嘉賓：俱樂部會員（注：購買凱賓斯基物業(yè)超 300以上者可獲贈會員 VIP卡一張） ? 五、 項目推廣策略 【項目核心價值提煉】 重慶 官方 正式 同時繼續(xù)完成簽署公寓租賃意向書 500份以上，簽署寫字樓租賃意向書面積大于 80%。 1高檔社區(qū)業(yè)主 利用、開發(fā)眾信和誠既有的 合作資源，針對川渝兩地的高級社區(qū)業(yè)主，采用直接方式（如社區(qū)廣告 /社區(qū)短信）或間接（物管經(jīng)理攻關制）地進行項目營銷推廣。 利用、開發(fā)眾信和誠既有異地客戶資源網(wǎng)及相關合作渠道， 在溫州、深圳，北京，上海等地進行外展營銷，將本項目的銷售力向外擴張。但就銷售進度而言，該類政策產(chǎn)品的也會較前一種政策產(chǎn)品緩慢。 ） 此外， “全部租金收入”的剩余 40%作為酒店運營成本，業(yè)主不參與分配。在國外發(fā)達國家普遍看好“投資中國”的當下，非常希望將外幣資產(chǎn)投資于國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，本項目的城市地段 /酒店品牌 /經(jīng)營業(yè)績 /升值空間等，無不符合外籍人士“投資”的方向。 公寓酒店置業(yè)客戶的產(chǎn)品需求特點 ? 看好具備良好收益能力、升值潛力的 “高級公寓、私產(chǎn)酒店”成為最主流的產(chǎn)品類型 。該類客戶往往精于各類物業(yè)的投資回報評估計算，對本案價值認可并認為還有較大增值空間。 ?商貿(mào)系 （頂級服飾、珠寶、皮具、名表、游艇、體育品、進口食品、名煙名酒、飲料等） —— 多為國內(nèi)外大企業(yè)，但需求面積較小，為本寫字樓補充型客戶。 ? SWTO結(jié)論：寫字樓項目營銷難點 ? 如何正視我們最大的劣勢？ ———— ? 地段不占優(yōu)勢（非解放碑 CBD區(qū)域）， 我們拿什么和解放碑競爭？ ? 工程進度晚于所有競爭對手， 我們拿什么鎖住這有限的目標市場？ ? 如何化解我們最大的威脅？ ———— ? “酒店綜合體” /“城市綜合體”，已經(jīng)成為常規(guī)競爭業(yè)態(tài)， 我們拿什么異軍突起？ ? 金融危機尚未解除，寫字樓終端使用市場急劇銳減， 我們拿什么提振投資信心？ ? 如何把握我們最大的機遇？ ———— ? 重慶城市性質(zhì)正在發(fā)生本質(zhì)的改變，“重慶會展經(jīng)濟”將是重慶經(jīng)濟引擎的主要動力之一，那么， 會展經(jīng)濟這張牌到底屬于誰？誰才是重慶經(jīng)濟的代言人和受益人？顯然，重慶會展經(jīng)濟的一切商機，非本案莫屬！其他皆非可比！ ? 如何用盡我們最大的優(yōu)勢？ ———— ? 本案最大的優(yōu)勢是什么，是凱賓斯基？是會展中心的產(chǎn)業(yè)背景？是國資背景的開發(fā)團隊？顯然不是， 它是重慶唯一、官方正式 ———— “重慶會展經(jīng)濟綜合體”，這就是最大的品牌，最大的配套，最具有競爭力的產(chǎn)品硬件和軟件，它已經(jīng)不再是一種單純的商務符號，它已經(jīng)最具有代表性的“重慶之窗”，“重慶企業(yè)的最前沿”！ 對此，其他競爭對手皆難以超越，難以復制！ （ 1）、寫字樓營銷要點之一 ：價格機動，相機后發(fā)制人 （ 2）、寫字樓營銷要點之二 ：硬件跟隨，保證不落人后 （ 3）、寫字樓營銷要點之三 ：客戶資源，堅持未雨綢繆 （ 4）、寫字樓營銷要點之四 ：一招制敵，萬千稟賦用盡 ? SWTO結(jié)論：公寓項目營銷難點 ? 如何正視我們最大的劣勢？ ———— ? 本案周邊五星級酒店林立，國際品牌屢見不鮮，本案工程進度晚于所有競爭對手， 我們拿什么來網(wǎng)盡這有限的目標市場？ ? 眾多項目推廣周期趨同，訴求路線相近， 我們拿什么來鶴立雞群，后發(fā)制人？ ? 如何化解我們最大的威脅？ ———— ? 重慶酒店行業(yè)一直競爭慘烈，重慶高級酒店租務市場尚未完全成熟，本案的經(jīng)營優(yōu)勢在那里？本案的市場前景是什么？ 對此，我們?nèi)绾蝸硖嵴裢顿Y人的投資信心？ ? 本案將再次刷新重慶樓市的“天價”，客戶付出的是幾近百萬的“金融資本”，同樣是地產(chǎn)投資， 我們?nèi)绾蝸肀ＷC客戶投資回報超過普遍水平？ ? 如何把握和用盡我們最大的機遇與優(yōu)勢？ ———— ? 重慶飛速發(fā)展的會展經(jīng)濟、重慶南岸區(qū)交通現(xiàn)狀的改變將構(gòu)成本案經(jīng)營利好的重要因素，作為重慶城市性質(zhì)、區(qū)域環(huán)境轉(zhuǎn)變的直接受益人，毫無疑問，重慶的五星級酒店中， 南岸 將蛻變成為重慶酒店行業(yè)中的奇葩， 而唯一具有國資背景的凱賓斯基才是滿員春色中的第一無二的花魁！ ? 重慶高級酒店長包市場正在飛速成長，而細分市場，細分產(chǎn)品、細分服務成為本案制勝的關鍵，更是本案形成與其他競爭對手的優(yōu)勢所在。屆時，作為合作方，眾信和誠董事長、中國十大商業(yè)地產(chǎn)操盤手、中國房地產(chǎn)十大策劃人張效春將親自擔綱、指揮、參與項目的全程營銷工作。他們在酒店地產(chǎn)運營上深厚的圈層營銷功底和幾近完美的團隊執(zhí)行，更為戴斯酒店的管理和運營注入了全新的活力。 今天，成都眾信和誠已具備 發(fā)現(xiàn)核心問題、締造特定結(jié)構(gòu)，并通過科學方法和專業(yè)技能，達成命題解構(gòu)的工作體系和務實態(tài)度。 —— 成都萬科總經(jīng)理 張海 合作伙伴看眾信 ? 藍光在成都開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，無疑是首屈一指的，但是在經(jīng)營管理領域必須選擇眾信和誠作為合作伙伴，是因為他們不但創(chuàng)新提出并真正實現(xiàn)了“六位一體”。 ? 眾信和誠一直在穩(wěn)固地壯大發(fā)展，主力員工大都跟隨公司多年發(fā)展，業(yè)務骨干流失甚少，避免了國內(nèi)一些同行因人員變動過大而影響專業(yè)能力的可持續(xù)進步，表現(xiàn)出極高的企業(yè)管理水準。 （ 2） 、 就本案”酒店式私人住宅”而言，其不動產(chǎn)收益優(yōu)勢（地段優(yōu)勢、酒店管理優(yōu)勢、租務管理優(yōu)勢） 產(chǎn)生的更為優(yōu)越的保值增值能力，在國內(nèi)經(jīng)濟形式充滿種種不確定因素的同時，將構(gòu)成一大重要核心機會。 ?政府系 （外省市縣在渝設立招商辦、市政府官方會務辦公基地、外國政府設立領事館等） —— 一般需求面積不大，主要作為高級政務辦理、高級商務聯(lián)絡、高級行政會議等?？紤]到對本案價值的認同及市場的搶手反應，同時計算購買和租用的成本、收益差別，在價格接受的基礎上，會積極購買本案。 ? 置業(yè)背景 —— 均有 2次以上置業(yè)經(jīng)歷，財產(chǎn)投資意識強烈。 ? 國內(nèi)發(fā)達城市高端人士 —— 地道的“國際人士”和“城市精英”，重慶并非是他們生活和事業(yè)的首位坐標，但是極重要的坐標，大多數(shù)有兩個以上的發(fā)達城市有置業(yè)經(jīng)歷和投資經(jīng)歷，對高端物業(yè)，對產(chǎn)品的價值取向明確，他們對該類產(chǎn)品的舒適度及物業(yè)升值潛力有足夠的切身感知或是有相似體驗。同時 承諾 10年內(nèi)， 每年業(yè)主實得租金不少于總房款的 %， 作為業(yè)主的保底收益， 每年予以返現(xiàn) 。 并且視不同業(yè)主的實際使用功能，在銷售時提供“菜單式 業(yè)主專屬優(yōu)惠服務類別”，供其選擇（具體內(nèi)容另議）。 直郵及電話營銷 利用、開發(fā)眾信和誠既有的客戶資源維護庫 為基礎，針對重慶乃至全國的目標客戶進行直郵推廣和電話營銷，也是本項目寫字樓營銷的主要方法之一。進行一對一的經(jīng)理拜訪制。 同時，借助本案已基本開放呈現(xiàn)的有利條件，加大力度進行渠道銷售，把意向客戶約至項目現(xiàn)場以增加其對本案的了解和信心。 C、點銷： 方法同上。 ? 患難可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 ? 堅持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ? 管得少，就是管得好。 02:36:2202:36:2202:36Wednesday, February 8, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 上午 2時 36分 22秒 上午 2時 36分 02:36: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 :36:2202:36:22February 8, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 2時 36分 22秒 上午 2時 36分 02:36: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 8日 2時 36分 ? 在這個世界上，沒有人能使你倒下。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 ? 一旦做出決定就不要拖延。 （ 3）、“共同體” ? 囊括 —— 重慶國際會議展覽中心（一 /二期） /凱賓斯基大酒店 /5Top 行政商務中心 /凱賓斯基鉑金行政公寓等多重業(yè)態(tài)，構(gòu)筑重慶會展產(chǎn)業(yè)頂級平臺 ? 【 寫字樓核心價值提煉 】 重慶首席 C、點銷： 方法同上，但強度有所減弱。溯源“芙蓉古城”，近至“棕櫚泉”，先后上百次活動，總計數(shù)萬人參與，足跡遍布中國大江南北，活動營銷早已為眾信和誠的營銷實戰(zhàn)結(jié)下了累累碩果！ 投入巨大的熱忱和心血，眾信和誠上下一心，兢兢業(yè)業(yè)，高瞻遠矚，俯察細微。 利用、開發(fā)眾信和誠既有的 商會合作資源，采取適合的形式，收集目標客戶資源，進而針對性的推廣營銷。 ? 第三章 營銷策略 ? 一、營銷節(jié)點階段及目標進度計劃 1月 2月 委托確定 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 2023年 客戶蓄積 300組 / 簽署大量消費協(xié)議 接待中心開放 率 60% 開盤后 5個月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 首次開盤 客戶蓄積 600組 開盤后 1個月 住宅銷售總房源 50% 寫字樓銷售總房源 40% 住宅銷售總房源 70% 寫字樓銷售總房源 60% 開盤后 10個月 住宅銷售總房源 85% 寫字樓銷售總房源 85% 2023年 渠道展開 ? 二、第一階段（外圍行銷階段） 時 間： （簽約） （接待中心開放） 工作目的： 本階段工作在產(chǎn)品確定前提下，動用眾信和誠所有資源（企業(yè)資源、地產(chǎn)客戶資源、酒店客戶資源、商家客戶資源、汽車銷售客戶資源、車友會俱樂部資源、協(xié)會資源、媒體資源等 ），一面尋找國匯中心寫字樓、公寓的終端消費使用客戶，一面對客戶展開推銷，促成意向客戶的積累。且具體入住房間由酒店臨時指定。 ? 目標群置業(yè)實力定義 A、身份實力 a) 企業(yè)主（私營、外資、國企） /董事會成員 /CEO/機構(gòu)領袖； b) 政要； c) 文體界、藝術(shù)界明星或成功人士； d) 企業(yè)高管（實力企業(yè)中層以上）； B、 置業(yè)經(jīng)歷條件： 三次或三次以上置業(yè)經(jīng)驗，絕大多數(shù)經(jīng)歷過“市區(qū)豪宅 +郊區(qū)別墅”的購買經(jīng)歷和生活方式；在重慶或其他大城市有“同期市場高端和創(chuàng)新價值樓盤”的置業(yè)經(jīng)歷，以重慶為例，他們中很多人曾置業(yè)過：龍湖花園、錦繡山莊、龍湖香樟林、龍湖藍湖郡、重慶棕櫚泉國際花園、重慶戴斯大酒店、重慶索菲特大酒店等； C、 發(fā)展狀態(tài)： 處于事業(yè)