【正文】 :02:2508:02Feb238Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :02:2508:02:25February 8, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ? ④ 國稅發(fā) [2023]91號 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否 以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算 ；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否 以分期項(xiàng)目為單位 清算；對 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。公司認(rèn)為，這樣可以抵繳企業(yè)實(shí)現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額 160萬元，少繳所得稅 40萬元（ 160 25％），實(shí)際上公司贈送支付的資金流出為 120萬元（ 160－ 40）。 ? 分析：如何利用？ 4/2/2023 104 五、買房贈送折扣銷售的策劃 ? （一）贈送促銷方式籌劃 ? “買一送一” 引起的納稅爭議 最近，某房地產(chǎn)開發(fā)公司打出了“買一贈一”的廣告，即對購買其商品房的前 30名住戶實(shí)行買一套住房無償贈送一臺價(jià)值 3000元空調(diào)的有獎銷售策略。因此，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條關(guān)于“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”的規(guī)定，對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià)，按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 ? 一是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 ? 二是轉(zhuǎn)讓股權(quán) 4/2/2023 92 ? （一）出售方選擇方案 ? 直接轉(zhuǎn)讓土地 ，需要繳納的各種稅收為： ? 營業(yè)稅金及附加： 6000 %=330 ? 土地增值稅：企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓收入 6000 減：土地成本 3500 減：加計(jì)扣除 0 減：營業(yè)稅金及附加 330 ? 增值額： 2170 增值率： 2170247。 4/2/2023 85 第四節(jié) 土地增值稅 主要策劃方法 ? 一、不動產(chǎn)投資策劃 ? 二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓策劃 ? 三、分解收入策劃 ? 四、利用優(yōu)惠政策策劃 ? 五、折扣銷售策劃 ? 六、核算項(xiàng)目策劃 ? 七、關(guān)聯(lián)單位（施工、裝修）策劃 ? 八、代建房策劃 4/2/2023 86 ? 一、不動產(chǎn)投資策劃 ? 不動產(chǎn)銷售，資產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，稅收上要按銷售處理。 ? 開發(fā)費(fèi)用 記入公共配套設(shè)施費(fèi)。 ? 金支出，用傭金支出倒算預(yù)售收入。 4/2/2023 72 ? 、已完工成本、總面積、已完工（可售）面積，成本與收入不符合配比性、合法性要求，將未完工程項(xiàng)目的成本轉(zhuǎn)移到已完工程成本項(xiàng)目中。 ? （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金， 指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅（ 不包括銷售不動產(chǎn)繳納的印花稅 ）。 ②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 ? 、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為 直接成本、間接成本和共同成本 ， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至 已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象 。 ? 所得稅規(guī)定： ? 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。 4/2/2023 44 ? （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本 ,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括 ? ① 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? ② 前期工程費(fèi) ? ③ 建筑安裝工程費(fèi) ? ④ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? ⑤ 公共配套設(shè)施費(fèi) ? ⑥ 開發(fā)間接費(fèi)用。 出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓 。 4/2/2023 30 ? 豫地稅發(fā)〔 2023〕 28號 ? 第七條、土地增值稅清算審核 ? （一）納稅人自行進(jìn)行土地增值稅清算后，按照規(guī)定向主管縣（市）、區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅清算申報(bào)表》和清算資料，委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)清算的，應(yīng)報(bào)送《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅。 4/2/2023 24 ? （二）要求清算 ? 第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算 。 2023年 4月 25日前各省轄市地方稅務(wù)局應(yīng)制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調(diào)整完畢。但單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)向上浮動的比例不得超過上述 標(biāo)準(zhǔn)的 20％ 。 ? 三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。 ? ，但其扣除項(xiàng)目支出不能正確核算的； ? 夠查實(shí)，但其收入總額不能正確核算的； ? ，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)難以核實(shí)的； ? 凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項(xiàng)目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。 ? （ 2）因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況； ? （ 3）因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。 ? （ 2）房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目清算說明 ，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。 ? 視同銷售收入按下列方法和順序確認(rèn)： ? ①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的 平均價(jià)格 確定； ? ② 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的 市場價(jià)格或評估價(jià)值 確定。在投資公司將其擁有的電廠的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港旭興發(fā)展有限公司這一過程中，只涉及到電廠在 20年經(jīng)營期限中部分的股權(quán)轉(zhuǎn)移，而作為獨(dú)立核算的電廠，其不動產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，也不存在發(fā)生銷售不動產(chǎn)的行為。 ? 所得稅規(guī)定： 主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 10000)＝ 600 ? ②建筑面積法： 1000［ 15000247。 期內(nèi)全部成本對象 應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由 各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積 。 （ 3） 借款費(fèi)用 屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 ? 法、真實(shí)、有效憑證，收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。 4/2/2023 75 ? 第二節(jié) 主要檢查方法 ? 一、收入的檢查 ? “預(yù)收賬款”“銷售收入”科目，核實(shí)“預(yù)收賬款”貸方余額是否全額納稅。必要時，查被拆遷補(bǔ)償人以核實(shí)支付補(bǔ)償款項(xiàng)金額的真實(shí)性。 ? ，有無 預(yù)提 開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。由于近年來土地租賃價(jià)格大幅度提升，這筆土地租賃費(fèi)到了 2023年可能會被調(diào)整到每年 2023多萬元。 ? 合計(jì)應(yīng)繳納稅收 1310萬元 。共發(fā)生成本費(fèi)用如下：取得土地使用權(quán)金額 200萬元 ，開發(fā)成本 800萬元 ，開發(fā)費(fèi)用 100萬元 ，預(yù)計(jì)取得銷售收入 1720萬元 ，應(yīng)繳納稅金及附加 （為方便計(jì)算，按 95萬元）。 4/2/2023 107 ? 國稅函〔 2023〕 1322號 中國網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司及其分公司和中國網(wǎng)通（集團(tuán)）有限公司及其分公司開展的以業(yè)務(wù)銷售附帶贈送實(shí)物業(yè)務(wù)（ 包括贈送用戶 PIM卡、手機(jī)或有價(jià)物品等實(shí)物 ），屬于電信單位提供電信業(yè)勞務(wù)的同時贈送實(shí)物的行為，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅政策規(guī)定，不征收增值稅，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得予以抵扣；其附帶贈送實(shí)物的行為是電信單位無償贈與他人實(shí)物的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，不征收營業(yè)稅。設(shè)立一銷售公司，按 1150轉(zhuǎn)讓，增值率 15%；銷售公司再以 1300萬銷售，增值率 13%，低于 20％，免納土地增值稅。 4/2/2023 116 ? 國稅函 [1998]554號 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (簡稱甲方 )取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位 (簡稱乙方 )的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。 :02:2508:02:25February 8, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 8時 2分 25秒 上午 8時 2分 08:02: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 :02:2508:02Feb238Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。項(xiàng)目土地和立項(xiàng)計(jì)劃由公司申請辦理，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)公司視同銷售不動產(chǎn)繳納稅收時，企業(yè)意識到稅收問題的重要性。使各環(huán)節(jié)增值率低于 20%。同時本企業(yè)在廣告中稱“無償贈送空調(diào)”，是出于市場營銷的需要，是為了吸引顧客積極購買商品房。要求有代理資質(zhì)、服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)合理。 4/2/2023 97 ? 分解裝修籌劃案例 ? 某房地產(chǎn)公司開發(fā)一幢寫字樓銷售給某銀行，建筑成本 8000萬元，裝修成本 6000萬元，銷售價(jià)格20230萬元（各 10000萬元）。 ? 局限性分析： 4/2/2023 88 江中藥業(yè)一直以來都租賃使用著灣里生產(chǎn)區(qū)做為公司的藥品生產(chǎn)基地，而這塊地又是江中藥業(yè)的控股母公司江中集團(tuán)所有。 ? 是否在項(xiàng)目所在地 開具 。 4/2/2023 79 ? ，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、 拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證 是否一一對應(yīng)。 ? ，對已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅重復(fù)扣除。 ? 貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部收入。 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 ①一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。二期為別墅，占地面積 4000平米，建筑面積 5000平米。主要包括開發(fā)項(xiàng)目 建筑工程費(fèi) 和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi) 等。 4/2/2023 41 ? 國稅函 [1997]700號 ? 陜西省地方稅務(wù)局： ? 你局《關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)稅收問題的請示》收悉。包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入、視同銷售收入。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時的扣除項(xiàng)目總金額247。 4/2/2023 20 ? 2．因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn) ? （ 1）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人上報(bào)的清算資料進(jìn)行審核過程中，對納稅人符合下列（一）、（二）項(xiàng)條件的， 報(bào)省轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，按核定征收率征收土地增值稅 。分析： ? 一是僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。 ? （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ? （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ? （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ? （四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? （五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 4/2/2023 14 ? 第四節(jié) 土地增值稅清算 ? 一、基本計(jì)算規(guī)定 ? 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收 . ? 增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 — 扣除項(xiàng)目金額 ? 增值率 =增值額 247。 4/2/