【正文】 會(huì)計(jì)電算化管理制度167。融資216。應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)各部門加強(qiáng)檔案管理，實(shí)施專人負(fù)責(zé)制，保障檔案的完整與安全。 施董曾在今年 7月 31日的例會(huì)上要求：對(duì)國(guó)泰工程 制 訂流 動(dòng)紅 旗 獎(jiǎng) 勵(lì) 辦 法， 辦 公室要出月刊《國(guó)家康居示范工程月刊》，反映工程 動(dòng)態(tài) ，表?yè)P(yáng) 好人好事。管理層缺乏對(duì)于下屬的管理手段資料來源：訪談發(fā)現(xiàn)人力資源管理需要公司各層面的員工參與才能使人力資源管理之輪順利滾動(dòng)，取得良好的效果 專職人力資源管理人員公司領(lǐng)導(dǎo)制定標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行有效介入公司領(lǐng)導(dǎo)績(jī)效考核員工培訓(xùn)職位分析及崗位設(shè)計(jì)員工招聘員工激勵(lì)直線經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)下屬的崗位工作指導(dǎo)、溝通；協(xié)助人力資源管理部門收集相關(guān)信息、辦理招聘、培訓(xùn)、考核等事項(xiàng)、執(zhí)行公司人力資源管理各項(xiàng)制度制訂公司人力資源管理制度、負(fù)責(zé)組織辦理招聘、培訓(xùn)、考核、薪酬計(jì)算、崗位調(diào)動(dòng)、職位升遷等事項(xiàng)普通員工： 可見利益直線經(jīng)理：策略性薪酬－完成任務(wù)人事管理人員：薪酬戰(zhàn)術(shù)－體現(xiàn)系統(tǒng)公平最高層領(lǐng)導(dǎo)：戰(zhàn)略性薪酬－組織未來老板直接決定每個(gè)人的獎(jiǎng)金金額，沒有精力顧及明確的薪酬戰(zhàn)略薪酬體系不明確，容易引發(fā)員工對(duì)公平性的疑慮缺乏目標(biāo)管理和績(jī)效管理意識(shí)，薪酬與績(jī)效沒有有效掛鉤薪酬體系的不透明降低員工對(duì)收入的可預(yù)見性，缺乏安全感，影響工作的主動(dòng)性人力資源的薪酬管理中，每個(gè)人的目標(biāo)和任務(wù)不同薪酬：缺乏明確的薪酬戰(zhàn)略和制度，不利于員工的工作主動(dòng)性和積極性的發(fā)揮收入結(jié)構(gòu)不合理，月度收入基本固定，每年兩次紅包所占比例過大，看不到薪酬的持續(xù)激勵(lì)作用?月度工資中崗位績(jī)效工資事實(shí)上固定，沒有真正和崗位實(shí)績(jī)掛起鉤來；?員工的年度收入中，每年兩次紅包收入之和比重達(dá)到 50％以上，比重過大；并且難以明確紅包收入和工作成果的明確關(guān)聯(lián)性，導(dǎo)致員工對(duì)收入預(yù)期缺乏安全感?經(jīng)驗(yàn)和調(diào)查表明，年終獎(jiǎng)所占比例在 30％左右比較合適。土地招標(biāo)管理167。隨著市場(chǎng)不斷成熟，培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五大能力日益重要；眾安公司還處于加強(qiáng)基本功，尋找、培育核心競(jìng)爭(zhēng)力階段成本控制能力策劃定位能力土地獲取能力資金融通能力資源整合能力市場(chǎng)研究愈發(fā)重要，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是以全面的營(yíng)銷理念獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)167。工資可以消除員工的不滿意，但并不表示員工滿意員工對(duì)缺乏獎(jiǎng)金的激勵(lì)沒有滿意，并不表示員工會(huì)表示不滿意銷售管理：有銷售回款目標(biāo)，但對(duì)銷售人員缺乏有效的激勵(lì)機(jī)制，很難落實(shí)銷售責(zé)任工作環(huán)境 /工作關(guān)系方面：?工資每個(gè)月都相同工作本身 /工作內(nèi)容方面：?獎(jiǎng)金沒有與業(yè)績(jī)掛鉤每半年一次紅包保健因素激勵(lì)因素 擁有 缺乏銷售獎(jiǎng)勵(lì)要及時(shí)，間隔長(zhǎng)就失效了。包括：市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、方案設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃、業(yè)務(wù)行銷、廣告企業(yè)、物業(yè)管理、 CIS企業(yè)形象策劃等由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)細(xì)分成為必然，市場(chǎng)創(chuàng)新與產(chǎn)品創(chuàng)新成為大部分企業(yè)尤其是中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵多方借助外部市場(chǎng)營(yíng)銷力量成為大勢(shì)大寡頭壟斷賣方市場(chǎng)?房?jī)r(jià)不斷高漲?房地產(chǎn)企業(yè)的集中度低?購(gòu)買者圖紙不看就搶房買?賣主在商品交易中處于支配地位激烈的競(jìng)爭(zhēng)者成熟的購(gòu)買者 品 牌中國(guó)房地產(chǎn)二十年房地產(chǎn)發(fā)展歷程：地段競(jìng)爭(zhēng)－規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)－概念競(jìng)爭(zhēng)－品牌競(jìng)爭(zhēng)員工認(rèn)為品牌對(duì)銷售有重要的影響，但是眾安品牌在蕭山還缺乏影響力和美譽(yù)度員工對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌和眾安品牌的看法%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌對(duì)購(gòu)房人的影響 眾安房產(chǎn)在蕭山的影響力強(qiáng)較強(qiáng)一般弱棄權(quán)90% 的員工認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌對(duì)購(gòu)房人的影響很重要 來自內(nèi)部資料蕭山市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果從國(guó)泰花園到山水苑項(xiàng)目是由不同的公司策劃的，每一個(gè)方案都相對(duì)獨(dú)立。技術(shù)準(zhǔn)備 、物資準(zhǔn)備、組織準(zhǔn)備、施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備全面控制施工過程，重點(diǎn)控制工序質(zhì)量 按質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗(yàn)收，進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定和考核獎(jiǎng)懲編制施工總進(jìn)度計(jì)劃、單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃、分部分項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃形成嚴(yán)密的計(jì)劃保證系統(tǒng)檢查計(jì)劃執(zhí)行， 進(jìn)度比較與計(jì)劃調(diào)整檢查并總結(jié)各項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃完成情況，進(jìn)行考核和獎(jiǎng)懲搜集和整理資料，做好預(yù)算，估算計(jì)劃成本，綜合平衡，編制成本計(jì)劃 對(duì)成本實(shí)行總量和階段性目標(biāo)控制；項(xiàng)目成本的全過程控制 、全員控制、中間控制 項(xiàng)目成本分析；項(xiàng)目成本考核，并進(jìn)行獎(jiǎng)懲事前事中事后借鑒： 中國(guó)海外公司保持房地產(chǎn)品牌長(zhǎng)久魅力的秘訣鍛造 “ 過程精品 ”一個(gè)好的地產(chǎn)品牌必須做到每一環(huán)節(jié)的精益求精、質(zhì)量上乘，中海提出 “過程精品 ”，從選地到定位，從規(guī)劃到設(shè)計(jì)，從施工到物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都力爭(zhēng)作到最好，從而實(shí)現(xiàn) “過程精品 ”。進(jìn)度：工程聯(lián)系單簽字環(huán)節(jié)多，降低了工程現(xiàn)場(chǎng)反應(yīng)速度填寫施工技術(shù)聯(lián)系單工程部施工單位 公司領(lǐng)導(dǎo)總師辦預(yù)算部監(jiān)理公司出具意見 專業(yè)工程師填寫乙方會(huì)簽聯(lián)系表會(huì)簽，出具造價(jià)、技術(shù)意見工程部經(jīng)理審核董事長(zhǎng)審定簽復(fù)施工技術(shù)聯(lián)系單執(zhí)行 備案 備案總經(jīng)理審定決策審定每一項(xiàng)工程變更，降低了現(xiàn)場(chǎng)反應(yīng)速度導(dǎo) 讀總論 業(yè)務(wù)運(yùn)作 診斷 職能管理診斷項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷與銷售工程項(xiàng)目管理質(zhì)量管理成本管理進(jìn)度管理項(xiàng)目組管理項(xiàng)目管理方式物業(yè)管理小結(jié)從公司到項(xiàng)目部的各級(jí)管理人員職責(zé)不明確，出現(xiàn)問題時(shí)無人拍板決定，導(dǎo)致工程管理上的混亂董事長(zhǎng)對(duì)山水苑項(xiàng)目人員的分工：?項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)計(jì)劃成本的控制、計(jì)劃進(jìn)度的安排、總體協(xié)調(diào)；?工程部的業(yè)務(wù)歸屬總師辦負(fù)責(zé)，要考慮制訂工程實(shí)施步驟程序；?總師辦要將優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案、控制進(jìn)度、提升經(jīng)濟(jì)效益空間擺在日常工作中。各級(jí)合作單位對(duì)成本和工作量統(tǒng)計(jì)報(bào)量，編制預(yù)決算用分項(xiàng)工程成本保證總成本控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)進(jìn) 度成 本項(xiàng)目成功匯報(bào)關(guān)鍵目標(biāo)控制體系質(zhì)量：眾安公司還沒有建立起完備的質(zhì)量管理體系項(xiàng)目組與公司之間還沒有建立明確的溝通機(jī)制，報(bào)告要求得不到有效執(zhí)行；很多還停留在個(gè)人關(guān)系上。1998~2023年，開發(fā)眾安花園19981997 2023 2023眾安的成功離不開主要領(lǐng)導(dǎo)人過人的膽識(shí)和才干，積極開拓創(chuàng)新，并抓住了房產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展機(jī)遇對(duì)于現(xiàn)任高層管理者最大的優(yōu)勢(shì)， 51%的員工認(rèn)為是 “經(jīng)驗(yàn)豐富 ”， 36%認(rèn)為是 “具有開拓創(chuàng)新精神 ”，30%認(rèn)為是“善于公關(guān) ”。資料來源：調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果目前眾安房產(chǎn)面臨良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：杭州市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和居民年人均可支配收入近年來快速增長(zhǎng)（年）（萬元）資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒 20230246810121978 1980 1985 1990 1991 1992 1995 1999 2023 2023市區(qū)居民年人均可支配收入農(nóng)村居民年人均純收入（千元）（年）杭州人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值杭州居民年人均可支配收入杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍， 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)在全國(guó)主要城市中居于前列2023年 1－ 8月全國(guó)主要城市房地產(chǎn)開發(fā)投資較上年增長(zhǎng)率資料來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào) . (%)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇，眾安公司迫切需要強(qiáng)化管理基礎(chǔ)，為規(guī)?；l(fā)展走得更快更穩(wěn)奠定基礎(chǔ)問題：業(yè)務(wù)運(yùn)作缺少成熟模式，配套制度體系不完整；職能管理基礎(chǔ)薄弱，尤其是人力資源管理基本空白 ……?通過制度化建設(shè)，明晰各級(jí)崗位的責(zé)、權(quán)、利，夯實(shí)規(guī)范化運(yùn)作基礎(chǔ)?建立有效的激勵(lì)機(jī)制，形成具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的人力資源管理體系?明確公司業(yè)務(wù)重點(diǎn)環(huán)節(jié)，培育公司核心能力?逐步以授權(quán)和控制并重，轉(zhuǎn)變領(lǐng)導(dǎo)方式，以適應(yīng)公司組織和業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的需要導(dǎo) 讀總論 業(yè)務(wù)運(yùn)作診斷 職能管理診斷項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷與銷售工程項(xiàng)目管理物業(yè)管理小結(jié)總體定位：在房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值鏈中，公司缺乏明晰的核心能力定位項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè) 計(jì) 建設(shè)施工 市場(chǎng)銷售 物業(yè)管理誰做得更好值不值得做企業(yè)邊界的確定企業(yè)做什么別人做什么社會(huì)分工專業(yè)化程度控制成本企業(yè)實(shí)力和戰(zhàn)略企業(yè)價(jià)值鏈集成整合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的專業(yè)化分工越來越明確、越來越細(xì)?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值更多體現(xiàn)在項(xiàng)目決策定位，對(duì)各階段所需資源的整合能力和控制上浙江眾安做什么？ —— 摸索中前進(jìn)，前進(jìn)中摸索?營(yíng)銷策劃、廣告要不要自己做？?物業(yè)管理要不要自己做？?銷售要不要自己做？?工程管理要不要派這么多人？?jī)r(jià)值鏈競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目決策：缺少必要的決策支持和科學(xué)決策流程，直接導(dǎo)致項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)增加裝飾設(shè)計(jì)土地價(jià)值挖掘市政設(shè)施市場(chǎng)調(diào)查顧客是誰？成本測(cè)算銷售收入盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)確認(rèn)定位景觀設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃物業(yè)服務(wù)功能配套項(xiàng)目開發(fā)的可行性初步提供參數(shù)、方案假定市場(chǎng)確認(rèn)定位項(xiàng)目定位最終產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)全部由決策者來完成？？？需求表達(dá)觀念溝通概念設(shè)計(jì)方案競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析需求分析預(yù)測(cè)確定實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值活動(dòng)項(xiàng)目建議書項(xiàng)目定位建筑檔次 建筑功能景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)：缺少必要的制度和流程保證銷售、工程、預(yù)算、總師等相關(guān)人員參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核概念設(shè)計(jì)方案各類設(shè)計(jì)單位挖掘想法梳理構(gòu)思不斷深化詳細(xì)、可實(shí)施的設(shè)計(jì)圖紙溝 通規(guī)劃單位規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)招投 標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)216。在山水苑打樁問題的處理上，項(xiàng)目部就不愿向總師辦匯報(bào)。—— 摘自公司會(huì)議紀(jì)要許多具體業(yè)務(wù)需要董事長(zhǎng)拍板決定；為山水苑一小塊地向農(nóng)民賠償 2023元，要總經(jīng)理親自解決。形成核心優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)的戶型、立面等顯在要素極易抄襲，發(fā)展商需要有核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)作為亮點(diǎn)，吸引消費(fèi)者，領(lǐng)先同業(yè)者，中國(guó)海外的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、物業(yè)管理等都獨(dú)樹一幟，從而鍛造自己的核心優(yōu)勢(shì)。雖然公司的具體策劃方案可以委托外包，但是公司應(yīng)該對(duì)策劃方案與公司經(jīng)營(yíng)理念的一致性進(jìn)行控制，留給消費(fèi)者清晰深刻的印象，從而形成對(duì)眾安品牌的忠誠(chéng)度；為筑就公司的品牌優(yōu)勢(shì)奠定基礎(chǔ)。雙因素理論銷售部目前最重要的任務(wù)就是資金回籠。企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念167。土地拆遷167。員工福利、保險(xiǎn)政策不明確，直接影響員工工作積極性和主動(dòng)性明天我的勞動(dòng)保險(xiǎn)還有嗎？老板太摳了，勞動(dòng)保險(xiǎn)都不給我必要的勞動(dòng)保障是員工安心工作的前提！工作保健因素的缺失直接導(dǎo)致員工的不滿！?經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公司沒有明確的員工福利、保險(xiǎn)政策；?部分員工有養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)，部分員工卻沒有：這會(huì)導(dǎo)致員工之間存在心理落差，不利于建立一種和諧的工作環(huán)境；?養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等國(guó)家強(qiáng)制性保險(xiǎn)的缺乏，使得員工感覺不到公司對(duì)員工工作安全的關(guān)心，這會(huì)阻礙員工工作動(dòng)力的提升。 但是 ，從目前看來，辦公室已經(jīng)不再采編、發(fā)行企業(yè)內(nèi)刊，且無信息簡(jiǎn)報(bào) 。公關(guān)（一）：房地產(chǎn)公司需要得到政府部門和各種社會(huì)公營(yíng)企業(yè)的協(xié)作與支持才能順利發(fā)展。投資分析216。投融資管理制度較為全面的財(cái)務(wù)制度財(cái)務(wù)內(nèi)部控制多由高層管理者個(gè)人直接控制，沒有形成制度控制體系公司目前的制度規(guī)定更多通過崗位要求來體現(xiàn)，不夠細(xì)致和全面目前公司沒有實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，無法發(fā)揮預(yù)算管理的計(jì)劃、控制和考核作用財(cái)務(wù)預(yù)算業(yè)務(wù)預(yù)算預(yù)測(cè)現(xiàn)金預(yù)算預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)計(jì)損益表公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)資本預(yù)算籌資預(yù)算 預(yù)算管理是利用預(yù)算對(duì)企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、控制、考核 ，以便有效地組織 和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，完成既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。會(huì)計(jì)檔案管理制度167。財(cái)務(wù)預(yù)算管理216。 總體評(píng)價(jià)：公司的檔案管理制度，但是對(duì)檔案管理的重視正在逐步加強(qiáng)，并且能夠執(zhí)行監(jiān)督檢查評(píng)估通告的職能。行政管理（三）：企業(yè)內(nèi)部沒有例行的宣傳方式，對(duì)部門間的溝通配合支持力度不夠 企業(yè)內(nèi)部信息不通暢直接導(dǎo)致員工不能充分了解企業(yè)發(fā)展 。216。信息收集研究167。?營(yíng)銷與銷售 ：品牌宣傳剛剛開始，但是偏項(xiàng)目品牌，缺少公司統(tǒng)一品牌內(nèi)涵；銷售定價(jià)決策過程缺少充分的信息支持；對(duì)銷售人員缺乏激勵(lì)；?物業(yè)管理 ：物業(yè)管理業(yè)務(wù)定位不明確；和總公司界面不清晰；