【正文】 會計電算化管理制度167。融資216。應繼續(xù)推進各部門加強檔案管理，實施專人負責制，保障檔案的完整與安全。 施董曾在今年 7月 31日的例會上要求：對國泰工程 制 訂流 動紅 旗 獎 勵 辦 法， 辦 公室要出月刊《國家康居示范工程月刊》，反映工程 動態(tài) ，表揚 好人好事。管理層缺乏對于下屬的管理手段資料來源：訪談發(fā)現人力資源管理需要公司各層面的員工參與才能使人力資源管理之輪順利滾動，取得良好的效果 專職人力資源管理人員公司領導制定標準并進行有效介入公司領導績效考核員工培訓職位分析及崗位設計員工招聘員工激勵直線經理負責對下屬的崗位工作指導、溝通；協助人力資源管理部門收集相關信息、辦理招聘、培訓、考核等事項、執(zhí)行公司人力資源管理各項制度制訂公司人力資源管理制度、負責組織辦理招聘、培訓、考核、薪酬計算、崗位調動、職位升遷等事項普通員工： 可見利益直線經理：策略性薪酬－完成任務人事管理人員：薪酬戰(zhàn)術－體現系統(tǒng)公平最高層領導：戰(zhàn)略性薪酬－組織未來老板直接決定每個人的獎金金額，沒有精力顧及明確的薪酬戰(zhàn)略薪酬體系不明確，容易引發(fā)員工對公平性的疑慮缺乏目標管理和績效管理意識，薪酬與績效沒有有效掛鉤薪酬體系的不透明降低員工對收入的可預見性，缺乏安全感，影響工作的主動性人力資源的薪酬管理中，每個人的目標和任務不同薪酬：缺乏明確的薪酬戰(zhàn)略和制度，不利于員工的工作主動性和積極性的發(fā)揮收入結構不合理，月度收入基本固定，每年兩次紅包所占比例過大，看不到薪酬的持續(xù)激勵作用?月度工資中崗位績效工資事實上固定，沒有真正和崗位實績掛起鉤來；?員工的年度收入中，每年兩次紅包收入之和比重達到 50％以上，比重過大；并且難以明確紅包收入和工作成果的明確關聯性，導致員工對收入預期缺乏安全感?經驗和調查表明，年終獎所占比例在 30％左右比較合適。土地招標管理167。隨著市場不斷成熟，培育房地產開發(fā)企業(yè)五大能力日益重要；眾安公司還處于加強基本功，尋找、培育核心競爭力階段成本控制能力策劃定位能力土地獲取能力資金融通能力資源整合能力市場研究愈發(fā)重要，市場競爭是以全面的營銷理念獲得競爭優(yōu)勢167。工資可以消除員工的不滿意，但并不表示員工滿意員工對缺乏獎金的激勵沒有滿意，并不表示員工會表示不滿意銷售管理：有銷售回款目標，但對銷售人員缺乏有效的激勵機制，很難落實銷售責任工作環(huán)境 /工作關系方面：?工資每個月都相同工作本身 /工作內容方面：?獎金沒有與業(yè)績掛鉤每半年一次紅包保健因素激勵因素 擁有 缺乏銷售獎勵要及時，間隔長就失效了。包括：市場調查、項目可行性研究、產品定位、產品規(guī)劃、項目策劃、方案設計、建筑規(guī)劃、業(yè)務行銷、廣告企業(yè)、物業(yè)管理、 CIS企業(yè)形象策劃等由于市場競爭激烈，市場細分成為必然，市場創(chuàng)新與產品創(chuàng)新成為大部分企業(yè)尤其是中小企業(yè)競爭的關鍵多方借助外部市場營銷力量成為大勢大寡頭壟斷賣方市場?房價不斷高漲?房地產企業(yè)的集中度低?購買者圖紙不看就搶房買?賣主在商品交易中處于支配地位激烈的競爭者成熟的購買者 品 牌中國房地產二十年房地產發(fā)展歷程：地段競爭－規(guī)劃競爭－概念競爭－品牌競爭員工認為品牌對銷售有重要的影響，但是眾安品牌在蕭山還缺乏影響力和美譽度員工對房地產開發(fā)商的品牌和眾安品牌的看法%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房地產開發(fā)商的品牌對購房人的影響 眾安房產在蕭山的影響力強較強一般弱棄權90% 的員工認為房地產開發(fā)商的品牌對購房人的影響很重要 來自內部資料蕭山市場調查結果從國泰花園到山水苑項目是由不同的公司策劃的，每一個方案都相對獨立。技術準備 、物資準備、組織準備、施工現場準備全面控制施工過程，重點控制工序質量 按質量評定標準，組織竣工驗收，進行質量評定和考核獎懲編制施工總進度計劃、單位工程施工進度計劃、分部分項工程進度計劃形成嚴密的計劃保證系統(tǒng)檢查計劃執(zhí)行， 進度比較與計劃調整檢查并總結各項進度計劃完成情況，進行考核和獎懲搜集和整理資料，做好預算，估算計劃成本，綜合平衡，編制成本計劃 對成本實行總量和階段性目標控制；項目成本的全過程控制 、全員控制、中間控制 項目成本分析；項目成本考核，并進行獎懲事前事中事后借鑒： 中國海外公司保持房地產品牌長久魅力的秘訣鍛造 “ 過程精品 ”一個好的地產品牌必須做到每一環(huán)節(jié)的精益求精、質量上乘，中海提出 “過程精品 ”，從選地到定位，從規(guī)劃到設計，從施工到物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都力爭作到最好，從而實現 “過程精品 ”。進度：工程聯系單簽字環(huán)節(jié)多，降低了工程現場反應速度填寫施工技術聯系單工程部施工單位 公司領導總師辦預算部監(jiān)理公司出具意見 專業(yè)工程師填寫乙方會簽聯系表會簽，出具造價、技術意見工程部經理審核董事長審定簽復施工技術聯系單執(zhí)行 備案 備案總經理審定決策審定每一項工程變更，降低了現場反應速度導 讀總論 業(yè)務運作 診斷 職能管理診斷項目決策規(guī)劃設計營銷與銷售工程項目管理質量管理成本管理進度管理項目組管理項目管理方式物業(yè)管理小結從公司到項目部的各級管理人員職責不明確，出現問題時無人拍板決定，導致工程管理上的混亂董事長對山水苑項目人員的分工：?項目經理負責計劃成本的控制、計劃進度的安排、總體協調；?工程部的業(yè)務歸屬總師辦負責，要考慮制訂工程實施步驟程序；?總師辦要將優(yōu)化結構方案、控制進度、提升經濟效益空間擺在日常工作中。各級合作單位對成本和工作量統(tǒng)計報量，編制預決算用分項工程成本保證總成本控制目標實現進 度成 本項目成功匯報關鍵目標控制體系質量：眾安公司還沒有建立起完備的質量管理體系項目組與公司之間還沒有建立明確的溝通機制，報告要求得不到有效執(zhí)行；很多還停留在個人關系上。1998~2023年，開發(fā)眾安花園19981997 2023 2023眾安的成功離不開主要領導人過人的膽識和才干，積極開拓創(chuàng)新，并抓住了房產市場良好的發(fā)展機遇對于現任高層管理者最大的優(yōu)勢， 51%的員工認為是 “經驗豐富 ”， 36%認為是 “具有開拓創(chuàng)新精神 ”，30%認為是“善于公關 ”。資料來源：調查問卷統(tǒng)計結果目前眾安房產面臨良好的經濟環(huán)境：杭州市人均國內生產總值和居民年人均可支配收入近年來快速增長（年）（萬元）資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒 20230246810121978 1980 1985 1990 1991 1992 1995 1999 2023 2023市區(qū)居民年人均可支配收入農村居民年人均純收入（千元）（年）杭州人均國內生產總值杭州居民年人均可支配收入杭州市房地產市場活躍， 2023年房地產開發(fā)投資增長在全國主要城市中居于前列2023年 1－ 8月全國主要城市房地產開發(fā)投資較上年增長率資料來源：中國經濟景氣月報 . (%)面臨良好的發(fā)展機遇，眾安公司迫切需要強化管理基礎，為規(guī)?；l(fā)展走得更快更穩(wěn)奠定基礎問題：業(yè)務運作缺少成熟模式，配套制度體系不完整；職能管理基礎薄弱，尤其是人力資源管理基本空白 ……?通過制度化建設，明晰各級崗位的責、權、利，夯實規(guī)范化運作基礎?建立有效的激勵機制，形成具備競爭優(yōu)勢的人力資源管理體系?明確公司業(yè)務重點環(huán)節(jié)，培育公司核心能力?逐步以授權和控制并重，轉變領導方式，以適應公司組織和業(yè)務增長的需要導 讀總論 業(yè)務運作診斷 職能管理診斷項目決策規(guī)劃設計營銷與銷售工程項目管理物業(yè)管理小結總體定位：在房地產開發(fā)的價值鏈中，公司缺乏明晰的核心能力定位項目決策 規(guī)劃設 計 建設施工 市場銷售 物業(yè)管理誰做得更好值不值得做企業(yè)邊界的確定企業(yè)做什么別人做什么社會分工專業(yè)化程度控制成本企業(yè)實力和戰(zhàn)略企業(yè)價值鏈集成整合房地產開發(fā)企業(yè)?房地產開發(fā)價值鏈的專業(yè)化分工越來越明確、越來越細?房地產開發(fā)企業(yè)價值更多體現在項目決策定位，對各階段所需資源的整合能力和控制上浙江眾安做什么？ —— 摸索中前進，前進中摸索?營銷策劃、廣告要不要自己做？?物業(yè)管理要不要自己做？?銷售要不要自己做？?工程管理要不要派這么多人？價值鏈競爭項目決策：缺少必要的決策支持和科學決策流程，直接導致項目決策風險增加裝飾設計土地價值挖掘市政設施市場調查顧客是誰？成本測算銷售收入盈虧平衡分析敏感性分析風險分析市場確認定位景觀設計 單體設計小區(qū)規(guī)劃物業(yè)服務功能配套項目開發(fā)的可行性初步提供參數、方案假定市場確認定位項目定位最終產品概念設計全部由決策者來完成？？？需求表達觀念溝通概念設計方案競爭樓盤分析需求分析預測確定實施房地產企業(yè)價值活動項目建議書項目定位建筑檔次 建筑功能景觀設計規(guī)劃設計：缺少必要的制度和流程保證銷售、工程、預算、總師等相關人員參與規(guī)劃設計方案審核概念設計方案各類設計單位挖掘想法梳理構思不斷深化詳細、可實施的設計圖紙溝 通規(guī)劃單位規(guī)劃設計市場招投 標房地產開發(fā)企業(yè)216。在山水苑打樁問題的處理上，項目部就不愿向總師辦匯報?！?摘自公司會議紀要許多具體業(yè)務需要董事長拍板決定；為山水苑一小塊地向農民賠償 2023元，要總經理親自解決。形成核心優(yōu)勢房地產的戶型、立面等顯在要素極易抄襲，發(fā)展商需要有核心的競爭優(yōu)勢作為亮點，吸引消費者，領先同業(yè)者，中國海外的規(guī)劃設計、工程質量、物業(yè)管理等都獨樹一幟，從而鍛造自己的核心優(yōu)勢。雖然公司的具體策劃方案可以委托外包，但是公司應該對策劃方案與公司經營理念的一致性進行控制，留給消費者清晰深刻的印象，從而形成對眾安品牌的忠誠度；為筑就公司的品牌優(yōu)勢奠定基礎。雙因素理論銷售部目前最重要的任務就是資金回籠。企業(yè)經營理念167。土地拆遷167。員工福利、保險政策不明確，直接影響員工工作積極性和主動性明天我的勞動保險還有嗎？老板太摳了，勞動保險都不給我必要的勞動保障是員工安心工作的前提！工作保健因素的缺失直接導致員工的不滿！?經調查發(fā)現，公司沒有明確的員工福利、保險政策；?部分員工有養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險，部分員工卻沒有：這會導致員工之間存在心理落差，不利于建立一種和諧的工作環(huán)境；?養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等國家強制性保險的缺乏，使得員工感覺不到公司對員工工作安全的關心，這會阻礙員工工作動力的提升。 但是 ，從目前看來，辦公室已經不再采編、發(fā)行企業(yè)內刊，且無信息簡報 。公關（一）：房地產公司需要得到政府部門和各種社會公營企業(yè)的協作與支持才能順利發(fā)展。投資分析216。投融資管理制度較為全面的財務制度財務內部控制多由高層管理者個人直接控制，沒有形成制度控制體系公司目前的制度規(guī)定更多通過崗位要求來體現，不夠細致和全面目前公司沒有實行財務預算管理，無法發(fā)揮預算管理的計劃、控制和考核作用財務預算業(yè)務預算預測現金預算預計資產負債表預計損益表公司經濟活動資本預算籌資預算 預算管理是利用預算對企業(yè)內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、控制、考核 ，以便有效地組織 和協調企業(yè)的生產經營活動，完成既定的經營目標。會計檔案管理制度167。財務預算管理216。 總體評價：公司的檔案管理制度，但是對檔案管理的重視正在逐步加強，并且能夠執(zhí)行監(jiān)督檢查評估通告的職能。行政管理（三）：企業(yè)內部沒有例行的宣傳方式，對部門間的溝通配合支持力度不夠 企業(yè)內部信息不通暢直接導致員工不能充分了解企業(yè)發(fā)展 。216。信息收集研究167。?營銷與銷售 ：品牌宣傳剛剛開始，但是偏項目品牌，缺少公司統(tǒng)一品牌內涵；銷售定價決策過程缺少充分的信息支持；對銷售人員缺乏激勵；?物業(yè)管理 ：物業(yè)管理業(yè)務定位不明確；和總公司界面不清晰；