【正文】 2023/1/222023/1/222023/1/221/22/2023 6:02:34 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/1/222023/1/222023/1/22Sunday, January 22, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 7）計(jì)劃外費(fèi)用 300萬。 4）儲(chǔ)存庫建筑面積 500平米，土建以 600元 /平米計(jì)算，共計(jì) 30萬。 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測(cè) 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價(jià) 元 /㎡ 合計(jì) 備注 總成本（二 +三 +四 +五） 5871 二、 土地成本 0 1 土地出讓金 50 0 0 2 土地契稅 0 0 3 拍賣傭金 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測(cè) 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價(jià) 元 /㎡ 合計(jì) 備注 三、 前期 206 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 5 15 75 2 土地平整 0 3 勘探費(fèi) 10 4 招投標(biāo)費(fèi) 5 5 監(jiān)理費(fèi) 4700 28 6 市場(chǎng)調(diào)研費(fèi) 0 7 審圖 1,面積測(cè)繪 5 12 8 勞?；?1質(zhì)監(jiān) 4700 71 9 臨時(shí)道路等 5 1 5 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測(cè) 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價(jià) 元 /㎡ 合計(jì) 備注 四、 工程造價(jià) 4700 1 土建、水電 .消防 .電梯 5 700 3500 2 室外市政 5 120 600 自來水排水道路綠化 3 強(qiáng)電 5 80 400 4 弱電 5 20 100 5 管煤 5 0 0 6 水電移交 5 20 100 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測(cè) 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價(jià) 元 /㎡ 合計(jì) 備注 五、 其它 965 1 政府規(guī)費(fèi) 5 85 425 2 利息 0 0 0 3 經(jīng)營管理費(fèi) 24 0 0 在商業(yè)里已含 4 銷售、廣告費(fèi) 4500 90 5 稅收（營業(yè)稅、所得稅） 4500 450 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測(cè) 小結(jié)： 多層住宅項(xiàng)目用地約 50畝，如按回遷補(bǔ)償，需要支付政府拆遷資金約 2500萬元左右；而如果按項(xiàng)目建筑面積的50%直接返還政府和老百姓，另外 50%用于我司對(duì)外正常銷售，同時(shí)土地?zé)o須向政府支付相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)過縝密計(jì)算，住宅用地最后實(shí)際支出僅為 1371萬元 ，減少了項(xiàng)目啟動(dòng)初期大量資金投入的要求。 度假型消費(fèi) → 別墅、小面積度假公寓產(chǎn)品 依托良好自然景觀，在完善項(xiàng)目附加值基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域旅游資源，打造 “ 5+2”居住理念。年末城市居民人均建筑面積；農(nóng)村居民人均住房面積 ，比上年增加 。 旅游投資項(xiàng)目不斷增加 湯池鎮(zhèn)通過招商，已經(jīng)先后建設(shè)了 安徽金孔雀溫泉旅游度假村、安徽萬振湯池溫泉旅游發(fā)展有限公司、安徽國軒湯池旅游度假村，各項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展順利，效益明顯。 國內(nèi)典型造鎮(zhèn)啟示 可借鑒點(diǎn)： 純粹的房地產(chǎn)開發(fā)模式、英倫風(fēng)格完美移植、水系景觀的打造和借用、公建設(shè)施和生活配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)置 。小城優(yōu)越的地理位置和良好的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施，吸引了眾多公司來投資，僅外國公司就有３００多家，其中美國１００多家、日本６０家，從而創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。 通過對(duì)項(xiàng)目資源的分析比較，我方初步認(rèn)為能夠充分發(fā)揮地塊優(yōu)勢(shì)的最適合的項(xiàng)目整體定性應(yīng)該是： 依托山水資源、挖掘人文價(jià)值、凸顯小鎮(zhèn)化生活模式的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 二、發(fā)達(dá)國家造鎮(zhèn)啟示 案列：英國 “ 米爾頓 休閑保健旅游主動(dòng)順應(yīng)了人們旅游觀念的改變和對(duì)健康的追求，拓展了旅游方式，豐富了旅游的內(nèi)涵，是第二代旅游發(fā)展的一個(gè)重要方向。改革開放以來，我國旅游業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了連續(xù) 20多年的持續(xù)、快速發(fā)展，旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益增強(qiáng)，國內(nèi)旅游人數(shù)和效益指標(biāo)有了百倍以上的增長，國際旅游各項(xiàng)指標(biāo)比 1978年有了四五十倍以上的增長，實(shí)現(xiàn)了從 “ 資源大國 ” 到 “ 亞洲旅游大國 ” 的歷史性跨越。 ◆距離城市中心生活區(qū)較遠(yuǎn)，以現(xiàn)有交通條件，無法體現(xiàn)第一居所的功能。目前８５％以上的土地和房屋已經(jīng)售出，米鎮(zhèn)也因此從昔日的小村莊發(fā)展成為擁有２０多萬人口的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。 ◆建筑規(guī)劃沿襲英式小鎮(zhèn)的傳統(tǒng)布局，以中央商業(yè)區(qū)為中心，劃分成多個(gè)獨(dú)立的圍合式建筑組團(tuán)。 工業(yè)區(qū)已具雛形 根據(jù)總體規(guī)劃，湯池鎮(zhèn)在鳳凰村位于軍二路附近規(guī)劃了 1500畝的工業(yè)集中區(qū)，以服裝工業(yè)、電子工業(yè)、旅游產(chǎn)品、建材工業(yè)小區(qū)為四組團(tuán)。 合肥作為我國近幾年省會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增速最活躍的城市之一，其主要城市的生活費(fèi)用構(gòu)成情況也被越來越多的人所關(guān)注。從而淡化項(xiàng)目距離感。 三、配套建議 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目居住功能，體現(xiàn)平緩、和諧的小鎮(zhèn)化生活模式，在結(jié)合它山自然山水資源的基礎(chǔ)上，建議社區(qū)相關(guān)配套如下： ⊕ 社區(qū)醫(yī)療中心 ⊕ 幼兒園 ⊕ 菜場(chǎng) ⊕ 大型超市、商服中心（風(fēng)情商業(yè)街） ⊕ 社區(qū)會(huì)所（健身中心、咖啡吧等） ⊕ 高爾夫推桿球場(chǎng) ⊕ 大型綠地廣場(chǎng)（公園） ⊕ 兒童游樂 ⊕ 品牌物業(yè)服務(wù) PART 4 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè) 一、住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測(cè) 二、酒店投資經(jīng)營效益預(yù)測(cè) 三、項(xiàng)目開發(fā)前期投入及回收預(yù)測(cè) 一、住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測(cè) 商業(yè)開發(fā)效益預(yù)測(cè) 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價(jià) 元 / ㎡ 合計(jì) 備注 凈利潤（總收入 總成本） 8608 一、 總銷售收入 16000 1 住宅 0 0 0 2 商鋪 4 4000 16000 3 車庫 0 商業(yè)街占地約 50畝，建筑面積約 4萬平方米，以下為開發(fā)成本和收益預(yù)測(cè)： 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測(cè) 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價(jià) 元 / ㎡ 合計(jì) 備注 總成本（二 +三 +四 +五） 7392 二、 土地成本 676 1 土地出讓金 50 13 650 2 土地契稅 650 26 3 拍賣傭金 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測(cè) 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價(jià) 元 / ㎡ 合計(jì) 備注 三、 前期 176 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 4 15 60 2 土地平整 0 3 勘探費(fèi) 10 4 招投標(biāo)費(fèi) 5 5 監(jiān)理費(fèi) 4160 25 6 市場(chǎng)調(diào)研費(fèi) 0 7 審圖 1,面積測(cè)繪 4 10 8 勞?；?1質(zhì)監(jiān) 4160 62 9 臨時(shí)道路等 4 1 4 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測(cè) 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價(jià) 元 / ㎡ 合計(jì) 備注 四、 工程造價(jià)