【正文】 3 充分 授權(quán) 1 高度專業(yè)化 2 極度扁平化 總裁、地區(qū)公司總經(jīng)理管理寬度 11人，職能和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人管理寬度，至少 4人以上 總部員工 —總裁，地區(qū)公司員工（除銷售員外） ——總經(jīng)理，垂直匯報(bào)線只有 4層 地區(qū)公司形成營(yíng)運(yùn)與各職能構(gòu)成的“大矩陣”，各職能設(shè)置 1個(gè)負(fù)責(zé)人，無分管副總 職能部門內(nèi)形成“小矩陣”，設(shè)置專業(yè)模塊小組，充分支持項(xiàng)目專業(yè)經(jīng)理的工作 組織效能 3 龍湖的管控 —— 龍湖的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) —— 突出特點(diǎn) 龍湖扁平化放權(quán)的總部 地區(qū)二級(jí)結(jié)構(gòu)類似“聯(lián)邦制”，地區(qū)公司比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的城市公司更有自主權(quán)，也更具“求勝欲”和競(jìng)爭(zhēng)力 集團(tuán)總部 地區(qū)公司 * 集團(tuán)總部 區(qū)域公司 城市公司 兩級(jí)架構(gòu) 三級(jí)架構(gòu) 代表性企業(yè)：龍湖 代表性企業(yè)：萬(wàn)科、中海、金地 Notes: 中海以西部區(qū)域公司管理西安、成都、重慶，而龍湖三地均為獨(dú)立的地區(qū)公司；萬(wàn)科以華東區(qū)域管理浙江、江蘇、上海，按龍湖模式則會(huì)直接設(shè)置三個(gè)地區(qū)公司，省域內(nèi)多項(xiàng)目的城市（如蘇州）則視同江蘇公司的片區(qū)事業(yè)部。 3 龍湖的管控 —— 龍湖管控模式概述 Notes: 自我激勵(lì)導(dǎo)向的反面是預(yù)算目標(biāo)導(dǎo)向，指地區(qū)公司只滿足于完成總部下達(dá)的年度指標(biāo)，積極與總部進(jìn)行預(yù)算談判。不看好首創(chuàng)置業(yè)（奧特萊斯）。企業(yè)公民 效率執(zhí)行年 2023 大道當(dāng)然 ? 關(guān)鍵點(diǎn) IV：加強(qiáng)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品關(guān)鍵品質(zhì)和成本特征的基礎(chǔ)研究，分析和歸納一定容積率下不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品組合的方式及其對(duì)收益率的影響?！?Horton公司的分權(quán)化經(jīng)營(yíng)有三個(gè)重要特征： 第一是簡(jiǎn)單的組織機(jī)構(gòu)。所有人類社會(huì)的活動(dòng)，歸根到底都是為了人的發(fā)展、自由與解放。 第二 是 政治家素質(zhì) ：在企業(yè)快速發(fā)展的時(shí)候是需要大量變革的，變革最考驗(yàn)政治素質(zhì)，因?yàn)檎问瞧胶獾乃囆g(shù)，平衡好改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系。比如這次上市路演，她都是在飛機(jī)上、車上抓緊時(shí)間睡覺，到了目的地又精神百倍 。 ——作者語(yǔ) 1 龍湖的靈魂人物 —— 具有職業(yè)經(jīng)理人精神的企業(yè)家吳亞軍 被稱為“龍湖發(fā)展最大風(fēng)險(xiǎn)”的吳亞軍是 怎樣一個(gè)人？ 其貌不揚(yáng)，不聰明、不精明、也不會(huì)玩弄政治手腕，怎么看都不像 個(gè)“商人”； 一個(gè)優(yōu)秀的實(shí)業(yè)家，氣質(zhì)很適合做制造業(yè)或服務(wù)業(yè)（可惜?。?，“把雞蛋裝在一個(gè)籃子里”； 不擅長(zhǎng)地產(chǎn)大勢(shì)研判和玩資本運(yùn)作，對(duì)地產(chǎn)的金融業(yè)屬性認(rèn)識(shí)不深，有時(shí)會(huì)沖動(dòng)； 要做偉大企業(yè)，但怎么看都不像理想主義者，而是個(gè) 腳踏實(shí)地、頭腦清醒的現(xiàn)實(shí)主義者 ； 真性情，受人夸獎(jiǎng)會(huì)心花怒放，有時(shí)還自夸“誰(shuí)讓我這么優(yōu)秀呢？”，有時(shí)也會(huì)發(fā)脾氣； 情商極高，我 感覺不到她的心智模式（ mentality）有障礙，不“執(zhí)” ，到達(dá)很高的境界； 睿智， 高度“知行合一”的人 （如明朝的哲學(xué)家軍事家王守仁；武術(shù)家李小龍）； 堅(jiān)韌、勤奮好學(xué)、精力旺盛、惜時(shí)如金、謙遜低調(diào)、胸懷寬廣、目光遠(yuǎn)大的 第 五級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者； 戰(zhàn)略、管理、產(chǎn)品、識(shí)人 四個(gè)方面的 九段高手（黑帶）， 但還稱不上“大師” 戰(zhàn)略：深謀遠(yuǎn)慮（洞察力、穿透力）、靈活應(yīng)變 管理：推崇人性化、簡(jiǎn)單有效的管理，反對(duì)官僚與形式主義，有時(shí)也超前 產(chǎn)品：優(yōu)秀的園林工程師、銷售員、樣板區(qū)專家 識(shí)人：眼光銳利，“很毒”，用人不拘一格 淡泊名利，股權(quán)會(huì)隨著增發(fā)配股逐步被稀釋， 2030年中國(guó)地產(chǎn) 黃金時(shí)代結(jié)束 后退休（像Pulte），公司委托職業(yè)經(jīng)理人打理，千億元以上的巨大財(cái)富會(huì)捐贈(zèng)給慈善機(jī)構(gòu) 吳亞軍對(duì)名利的態(tài)度 ——淡泊名利，執(zhí)著理想 內(nèi)部論壇 創(chuàng)建時(shí)間： 20231017 09:33:02 “ 恭賀 吳總榮登胡潤(rùn)版《 2023房地產(chǎn)影響力人物五十強(qiáng) 》 ” 創(chuàng)建時(shí)間： 20231017 10:55:53 “ 恭喜 吳總，您當(dāng)仁不讓。 僅僅是戰(zhàn)略正確的企業(yè)已經(jīng)足夠兇悍 導(dǎo)言： 學(xué)習(xí)龍湖什么 大連萬(wàn)達(dá) 王健林高瞻進(jìn)矚， 復(fù)吅地產(chǎn)模式（綜吅體 +百貨 +影院） 獲得了巨大成功，被世茂等企業(yè)模仿， 2023年起，各大住宅巨頭也紛紛加大了對(duì)商業(yè)綜吅體業(yè)務(wù)癿投入 通過獵頭招募了大量人員，每年獵頭費(fèi)用數(shù)千萬(wàn)，同時(shí)干部流失率也比較高 廊坊華夏 老板王文學(xué)締造了獨(dú)特癿 復(fù)吅地產(chǎn)模式（工業(yè)園建設(shè)不招商 +配套住宅開發(fā)） 幵開始全國(guó)擴(kuò)張，其工業(yè)園不住宅項(xiàng)目孔雀城實(shí)現(xiàn)對(duì)北京癿戰(zhàn)略包圍， 2023年銷售額過百億 通過獵頭招募了大量人員 ，獵頭 費(fèi)用數(shù)千萬(wàn)，同時(shí)干部流失率 也比較高 兩家未上市的復(fù)合型房企 哈爾濱人和商業(yè) （ HK1387） 2023年 10月上市，市值 295億港幣（瑞銀認(rèn)為股價(jià)低估 1倍），實(shí)際控制人戴秀麗（女）；從事利用 城市地下人防經(jīng)營(yíng)商業(yè)的改造、出租業(yè)務(wù) 廊坊榮盛發(fā)展 （ SZ002146） 2023年 8月上市，市值 168億，市凈率 （高于萬(wàn)科癿 ）， 布局四線城市進(jìn)行產(chǎn)品復(fù)制，周轉(zhuǎn)率與萬(wàn)科一樣快，毛利率比萬(wàn)科高，營(yíng)銷費(fèi)用比率只有萬(wàn)科一半。龍湖解析 ——戰(zhàn)略、管控與運(yùn)營(yíng) 2023年 2月 9日 兩家具有獨(dú)特戰(zhàn)略定位的上市房企 龍湖把兩者結(jié)合，員工發(fā)揮出巨大潛能，組織發(fā)揮出令人可怕的強(qiáng)大戰(zhàn)斗力（業(yè)內(nèi)稱龍湖有“冠軍相”） 導(dǎo)言： 學(xué)習(xí)龍湖什么 晶 藍(lán)半島一期住宅總量 595套 ，是成都龍湖在成都交付的第一批住宅 集中 交房時(shí)間 11月 24日 12月 2日 （ 9天） 到 訪業(yè)主 495戶（ 到 訪 率 %） 收 房業(yè)主 494戶（交房率 %， 一次交付 成功率 %） 提出 返修要求的業(yè)主 253戶（返修率 %） 滿意度調(diào)查 問卷 總量 450份，有效問卷 445份 ，總體滿意度 （滿分 7分） 邀請(qǐng)了當(dāng)?shù)孛襟w監(jiān)督交房， 帶記者 接觸了幾乎所有平時(shí)無法觀察到的建筑死角，讓媒體提意見 ； 龍湖的集中交房是營(yíng)銷部的 客戶關(guān)系端口 組織，本次組織者是人民大學(xué)本科畢業(yè)才半年的秦文，之前他負(fù)責(zé)晶藍(lán)半島尾盤的銷售， 2023年 8月 13日交房小組才成立（距離交付103天）， 10月 13日組織了一次業(yè)主開放日（距離交付 42天）。您聰明、睿智、勤奮、好學(xué)，您務(wù)實(shí)，平和，我們?yōu)橛心?蔡總 這樣的領(lǐng)路人而驕傲和自豪。 在 公司，吳亞軍不搞特殊化，她的辦公室大小和高管們都一樣，只有十幾平方米，里面的辦公桌也一樣大，很普通。當(dāng)然，懂政治不能搞政治。 第三條：為你做促銷的客戶 (Loyal Promoting Customers)。目前全國(guó)有 7個(gè)區(qū)域事業(yè)部，每個(gè)事業(yè)部有一個(gè)總總裁，一個(gè)法律顧問，一個(gè)財(cái)務(wù)總監(jiān)，一個(gè)采購(gòu)經(jīng)理和有限的辦公助理人員。 2 龍湖的戰(zhàn)略 —— 龍湖三大業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：核心能力與戰(zhàn)略舉措 ? 對(duì)市場(chǎng)的快速反應(yīng)能力 ? 快速研發(fā)和創(chuàng)新能力 基礎(chǔ)性研究 學(xué)習(xí)、模仿與復(fù)制 系統(tǒng)化集成：產(chǎn)品模塊化 ? 流程創(chuàng)新優(yōu)化及快速?gòu)?fù)制能力 2 龍湖的戰(zhàn)略 —— 龍湖三大業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：核心能力與戰(zhàn)略舉措 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 2：效率提升 ——核心能力 關(guān)鍵點(diǎn) I：各地區(qū)公司加深在拿地前的預(yù)案深度，目的在于快速完成方案報(bào)批； 關(guān)鍵點(diǎn) II：嚴(yán)格控制交地、進(jìn)場(chǎng)、開工、四證、市政公用等前提條件，作為重要節(jié)點(diǎn)嚴(yán)格管控； 關(guān)鍵點(diǎn) III：各地區(qū)公司提前下達(dá)研究課題，尤其是建筑單體研究，目的是在最短時(shí)間內(nèi)完成預(yù)案； 關(guān)鍵點(diǎn) IV：研發(fā)部對(duì)復(fù)雜空間和難以表達(dá)的意圖，要多運(yùn)用大比例模型以及實(shí)物封樣向營(yíng)銷、工程部交底；工程部也要用大比例模型、實(shí)物封樣以及樣板帶路的方法向乙方交底，或要求乙方運(yùn)用同樣的方法向我們表述他對(duì)建筑和工法的理解。精細(xì)致遠(yuǎn) 規(guī)范 中小型開發(fā)商資本不夠，只能盡量專注住宅開發(fā) ，求生存。龍湖實(shí)施了內(nèi)外部標(biāo)桿比較機(jī)制，并將獎(jiǎng)金與經(jīng)營(yíng)結(jié)果充分掛鉤，使得地區(qū)公司本身就有持續(xù)做強(qiáng)、做大的動(dòng)力，基本規(guī)避了預(yù)算談判。這種結(jié)構(gòu)附帶避免了諸侯化。 龍湖組織設(shè)計(jì)的突出特點(diǎn)是高度專業(yè)化、極度扁平化，再輔之以充分的授權(quán)，就使得決策鏈條非常短，效率相當(dāng)高。 目錄 一 龍湖的靈魂人物 二 龍湖的戰(zhàn)略 三 龍湖的管控 四 龍湖的運(yùn)營(yíng) 導(dǎo)言 ： 學(xué)習(xí)龍湖什么 龍湖管控模式是高度專業(yè)化、極度扁平化、充分授權(quán)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與戰(zhàn)略目標(biāo)、結(jié)果與自我激勵(lì)導(dǎo)向的管理控制系統(tǒng)的結(jié)合。除世茂、瑞安、富力、碧桂園外，現(xiàn)在華潤(rùn) /萬(wàn)科 /招商 /金地 /綠城 /龍湖 /遠(yuǎn)洋等均加大了商業(yè)投資力度。共生 效率提升年 2023 變革先鋒 ? 關(guān)鍵點(diǎn) III：強(qiáng)化客戶關(guān)系的管理： ； b.圍繞家庭的全生命周期進(jìn)行產(chǎn)品和服務(wù)設(shè)計(jì)； 挖掘和管理。 Horton公司認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)是區(qū)域事業(yè)，賦予 地方公司負(fù)責(zé)人更多的經(jīng)營(yíng)自主權(quán) ，相信各地的總經(jīng)理熟悉各地的情況，能更好地決策。 “充分發(fā)展”絕對(duì)不是只靠關(guān)心人、尊重人就能實(shí)現(xiàn)的。 第一 是 哲學(xué)家素質(zhì) ：做人相關(guān)的工作，對(duì)人性要有深刻理解，要深諳人的不同層次需求。她全年一半的飯都是在飛機(jī)上吃的，工作性質(zhì)使得她很善于調(diào)整自己，把自己像橡皮筋一樣拉，隨時(shí)工作，隨時(shí)休息。 （這段話來自張薇） 1984年 7月畢業(yè)于 西北工業(yè)大學(xué)導(dǎo)航工程系（搞魚雷的），曾任?；@球隊(duì)的前鋒 進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)前的履歷： 1984年畢業(yè)后進(jìn)入前衛(wèi)儀表廠擔(dān)任機(jī)械工程師 1988年起在 《 中國(guó)市容報(bào) 》 做 采編，該報(bào)的主辦單位為建設(shè)部 城建司及重慶市建委 最早涉足地產(chǎn)時(shí)間： 1993年 ，創(chuàng)建 了 重慶 佳辰經(jīng)濟(jì) 發(fā)展有限公司 ； 1995年第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目 龍湖南苑 面市成功 我們的時(shí)代，是一個(gè)具有高度人格魅力的優(yōu)秀企業(yè)家層出不窮的時(shí)代，也是一個(gè)嚴(yán)重影響政府公信力的貪官污吏層不出窮的時(shí)代。 霍去病率軍北迚兩千多里 ，殲敵 70400人 ， 封 狼居胥 ， “ 匈奴進(jìn)遁，而漠南無王庨 ” ，霍 因 功授 大司馬 ，威望 超過衛(wèi)青 ；李廣 隨 衛(wèi)青 出征 ， 不 張騫出 東道 ， 失道丌獲 ， 自殺 。蘇州 目錄 一 龍湖的靈魂人物 二 龍湖的戰(zhàn)略 三 龍湖的管控 四 龍湖的運(yùn)營(yíng) 五 龍湖的 HR 導(dǎo)言：學(xué)習(xí)龍湖什么 學(xué)習(xí)龍湖什么：最值得學(xué)習(xí)的是心法而不是招式 導(dǎo)言： 學(xué)習(xí)龍湖什么 龍湖的心法 龍湖的招式 ? 戰(zhàn)略定位 ? 尊重人 ? 運(yùn)營(yíng) ? 景觀 ? 物業(yè) ? 成本 ? 質(zhì)量 心法之中，戰(zhàn)略比尊重人更重要，前者決定能否打勝仗 導(dǎo)言： 學(xué)習(xí)龍湖什么 漢武帝時(shí)代兩大名將霍去病與李廣的對(duì)比 ? 霍去病（ 前 140－前 117） 霍少霸氣十足，謀勇兼?zhèn)?，天賦極高，堪稱一代天驕。 重慶龍湖客戶關(guān)系端口介紹，龍湖高層公寓一次交付成功率 95%及格， 98%優(yōu)秀；別墅90%及格， 95%優(yōu)秀 。我們相信您還會(huì)有更大的發(fā)展 ！ ” 吳亞軍 回帖 創(chuàng)建時(shí)間： 20231021 14:40:43 “ 莫 去管那些，不能給公司帶來價(jià)值的東東。 她沒有秘書 ，重要的講話稿都是自己寫。 第三 是 企業(yè)家素質(zhì) ：人力資源的所有工作，最終都要體現(xiàn)在投資回報(bào)率、勞動(dòng)生產(chǎn)率、競(jìng)爭(zhēng)力等指標(biāo)上。客戶僅僅是滿意、忠誠(chéng)是不夠的，還要達(dá)到愿意為你做促銷的程度。每個(gè)區(qū)域事業(yè)部總裁及其管理團(tuán)隊(duì)監(jiān)管下設(shè) 最多至 8個(gè)單獨(dú)的運(yùn)營(yíng)公司 ，這些運(yùn)營(yíng)公司有些處于同一市場(chǎng)內(nèi)。 關(guān)鍵點(diǎn) V：集團(tuán)應(yīng)固定很多工法和做法指導(dǎo)各地區(qū)公司快速開發(fā)。執(zhí)行 2023 慮遠(yuǎn)積厚 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)品質(zhì)要求更苛刻，而政府資源作用逐步弱化，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)有利于產(chǎn)品復(fù)制而不是區(qū)域聚焦型企業(yè) ； 房企若在擁有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品線之外，單個(gè)城市開發(fā)規(guī)模都很大，則競(jìng)爭(zhēng)力如虎添翼（如龍湖），產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不夠強(qiáng)，布局較分散的房企，中型的增長(zhǎng)潛力有限（金地、招商）、小型的則面對(duì)生存 威脅 。 組織效能 組 織 發(fā) 展 A 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) B 管理控制系統(tǒng) 公司戰(zhàn)略 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 部門職責(zé) 崗位職責(zé) 授權(quán)體系 目標(biāo)設(shè)立 計(jì)劃預(yù)算 龍湖管控模式的總體特點(diǎn) 高度專業(yè)化 極度扁平化 充分授權(quán) 戰(zhàn)略目標(biāo)導(dǎo)向 結(jié)果導(dǎo)向 自我激勵(lì) 導(dǎo)向 績(jī)效考核 實(shí)施激勵(lì) 龍湖戰(zhàn)略 定位經(jīng)過精心設(shè)計(jì) ，管控模式設(shè)計(jì)、人力資源策略緊緊圍繞區(qū)域聚焦戰(zhàn)略這一核心，多要素相互配合與支持，形成 一種 Michael Porter所說的戰(zhàn)略匹配（ strategic fit）。 3 龍湖的管控 —— 龍湖的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) —— 母子公司層級(jí)：二級(jí)結(jié)構(gòu) 龍湖總部是典型的“戰(zhàn)略型總部”，集團(tuán)對(duì)地區(qū)公司項(xiàng)目運(yùn)作充分放權(quán)，通過“放養(yǎng)”而非“圈養(yǎng)”，培養(yǎng)其獨(dú)立生存能力 集權(quán)原則 分權(quán)原則 在有規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域內(nèi)，致力于提供各地區(qū)共享的資源與服務(wù) 人力資源、財(cái)務(wù)領(lǐng)域，政策高度一致，人力與資金資源集中調(diào)配 防止集團(tuán)官僚化、組織膨脹 集團(tuán)對(duì)地區(qū)經(jīng)營(yíng)充分放權(quán)，集團(tuán)不設(shè)與地區(qū)核心業(yè)務(wù)對(duì)口的部門 地區(qū)公司有短板時(shí)，集團(tuán)通過專業(yè)影響力支持，而非施加控制 防止地區(qū)公司諸侯化、尾大不掉 大公司， 小組織 3 龍湖的管控 —— 龍湖的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) —— 總部定位：戰(zhàn)略型總部 龍湖總部主