【正文】 一層商業(yè)價(jià)格： /m178。結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)（ PDS） ；216。商業(yè)配套面積過大，樓層過多，較難實(shí)現(xiàn)市場交易，建議 1~3層仍保留商業(yè)用途， 4~6層改造為辦公空間，使其 4~6層挑高優(yōu)勢最大化發(fā)揮。 內(nèi)部環(huán)境亂東側(cè) 西側(cè)北側(cè)202312 38頁內(nèi)部因素－外立面本案的外立面視覺效果趨近行政辦公樓，具有較好的昭示性，可形成地標(biāo)建筑！外立面－仿石材202312 39頁內(nèi)部因素－平面布局（辦公部分）公共部分七層平面圖柱距公共部分集中布置辦公區(qū)域便于分割利用五部電梯、兩個(gè)樓梯間保證辦公需要202312 40頁內(nèi)部因素－平面布局（辦公部分）適于辦公空間的自由組合。本案位于南三環(huán)西路路南，洋橋向西本案位于南三環(huán)西路路南，洋橋向西 400米米，緊鄰三環(huán)，西側(cè)為馬家堡中路。樣橋區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況較好，租金便宜，租金價(jià)格均價(jià)在 /平方米 南城寫字樓市場的開發(fā)潛力較大新變化：南城地區(qū)寫字樓逐漸增多；且新項(xiàng)目的軟硬件都在同時(shí)升級，其中內(nèi)部配套較為齊全。注：圖中藍(lán)色標(biāo)注項(xiàng)目為洋橋區(qū)域?qū)懽謽茄髽騾^(qū)域?qū)懽謽卿N售情況分析216。216。 占地面積小216。外立面色彩一定要與周邊緊鄰的建筑物有所區(qū)別，色彩突出；216。電梯大堂及電梯間要精裝216。 天216。二層商業(yè)價(jià)格：3元 /m178。手機(jī)信號覆蓋系統(tǒng)216。使用空間的更加便利的自由分割202312 51頁本案產(chǎn)品改善建議 3－配套設(shè)施216。公共部分集中布置216。 地塊方整216。龍輝大廈 202311 － 毛坯 280立業(yè)大廈 2023 270 公共部分精裝修 政洋大廈 2023 － 毛坯 30200國潤商務(wù)大廈 20231030 261 公共部分精裝修 1200總部基地 2023130 充足 毛坯 首層 ；標(biāo)準(zhǔn)層 ；頂層 1000－ 5000工商聯(lián)科技大廈 2023615 250 毛坯 1002100遠(yuǎn)中悅麒會館 202351 32 精裝修 37（一居）北京金方商貿(mào)大廈 2023826 300 精裝修 1001980恒松園寫字樓 19991231 60 公共部分精裝修 30－ 100望園大廈 2023 － 毛坯 －202312 17頁洋橋區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹傮w分析小結(jié)216。 現(xiàn)在的企業(yè)選擇辦公場所已逐漸理性，不僅單純是為提高企業(yè)形象，還在考慮企業(yè)的運(yùn)行成本、交通便利性及是否能夠?yàn)閱T工提供健康的辦公環(huán)境，本區(qū)域?qū)懽謽窍啾绕渌麉^(qū)域更具備這一優(yōu)勢。此區(qū)域存在中檔寫字樓潛在市場，有市場空白點(diǎn)。 本區(qū)域?qū)懽謽瞧毡檐囄惠^少。本案交通優(yōu)勢明顯，各種交通工具到達(dá)本案均十分便利，對于作為辦公性質(zhì)的本案十分有利。外立面重新設(shè)計(jì)，采用新的材料進(jìn)行鋪裝，打造 “精細(xì)外立面 ”；216。簡潔、精致、豁達(dá)216。樣橋區(qū)域周邊一層商業(yè)租金約為 /平方米 三層商業(yè)價(jià)格： /m178。?天目前南城辦公市場投資回報(bào)率一般在 8％ 左右 /m178。墻面刮白216。每層均有開水間、衛(wèi)生間202312 44頁內(nèi)部因素－公共配套216。 本項(xiàng)目公共交通條件最為便利，優(yōu)勢明顯， 300、 36特 9534 81 70 1 66路等十余條公交線路均能到達(dá)本項(xiàng)目，其中運(yùn)通 10運(yùn)通 10 32 733路在大廈門口設(shè)有站臺；216。 本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲂卤P較少，放量不大；216。單體供應(yīng)規(guī)模較小，大部分在 3萬平方米以下，幾千平方米的寫字樓供應(yīng)量較大；216。區(qū)域供應(yīng)中以純寫字樓為主；216。 本區(qū)域?qū)懽謽嵌酁樽赓U形式，租金價(jià)格在 /平方米 地鐵 4號線在角門有站，軌道交通較為便利；216。 大堂：大堂的挑空設(shè)計(jì)可以營造出中高檔商務(wù)辦公的氛圍216。地面鋪設(shè)普通瓷磚216。?天 360 天 247。?天 360 天 247。目前設(shè)備運(yùn)營成本為 15%202312 57頁項(xiàng)目商業(yè)部分預(yù)期價(jià)格216。衛(wèi)生間設(shè)施的完善實(shí)現(xiàn)局部配套設(shè)施的品牌化202312 52頁本案產(chǎn)品改善建議 4－大堂精裝大堂216。 電梯：五部電梯能夠很好的滿足商務(wù)辦公需求20