【正文】 三月 2115:52:3615:52Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 三月 21三月 2115:52:3615:52:36March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。167。 以市政廣場、人民公園及淡澳河、亞公頂為資源的相對高檔住宅區(qū)，價格 18002200216。結(jié)論 4：惠州市場兩極驅(qū)動，都市融合趨勢明顯房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動因素：城市擴張客戶購買驅(qū)動因素：中心城區(qū)的吸引力 /良好的生活環(huán)境及配套房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動因素：產(chǎn)業(yè)帶動客戶購買驅(qū)動因素：價格低 /事業(yè)發(fā)展 /投資分項研究 3：房地產(chǎn)市場格局14216。65“ 院落 ” 細節(jié)167。 15:52:3615:52:3615:523/27/2023 3:52:36 PM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 3:52:36 下午 3:52 下午 15:52:36三月 21 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 2115:52:3615:52:36March 27, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2023/3/27 15:52:3615:52:3627 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。167。 一市 :惠州市 二區(qū) :惠城區(qū)和惠陽區(qū)項目價值 1：位于城市發(fā)展的軸線位置36規(guī)劃中的市汽車總站，2023年 10月設(shè)計招標擬建粵東地區(qū)最大的圖書批發(fā)市場政府安居房， 2023年底可望入伙市中心醫(yī)院與護校將搬到本項目附近項目價值 2：緊鄰政府安居房，可充分利用政府制造的注意力、客源及客戶對片區(qū)的信心項目價值 3：鄰汽車總站，人氣聚集的樞紐位置規(guī)劃住宅區(qū)，有 2萬平方米商業(yè)37 —— 基本指標AB CEA：退道路紅線區(qū)域，約 1萬平方米，地塊現(xiàn)狀為河溝?？⒐っ娣e與銷售面積的關(guān)系逐漸改善。1期建筑施工時，可先將 樹木移至 2期用地內(nèi)，待進入園林施工階段再移植回來。73坡屋頂上的老虎窗74以入戶花園為特色，即改善了不規(guī)則平面對戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了一個過渡性空間，也適合會客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了業(yè)主的生活內(nèi)容。 27 三月 20233:52:36 下午 15:52:36三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 2023/3/27 15:52:3615:52:3627 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 15:52:3615:52:3615:523/27/2023 3:52:36 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。167。項目的商業(yè)有大量流動人群支撐，具有成為商業(yè)核心的潛質(zhì)商業(yè)核心的潛質(zhì)54惠州商圈及大型商業(yè)的分布現(xiàn)狀人人樂商圈區(qū)域 項目 規(guī)模 消費者覆蓋范圍人人樂商圈人人樂 全區(qū)數(shù)碼街 麥地 、 河南岸世貿(mào)中心 3萬平米 全區(qū)女人世界 麥地 、 河南岸 、東平百佳 2萬平米 下埔 、 麥地 、 河南岸萬佳商圈 萬佳 麥地 、 河南岸 、南壇下埔西湖－南壇下埔麗日廣場 全區(qū)東平商圈 流行前線 1萬平米 東平 、 橋東大地購物廣場 東平江北 麗日購物廣場 江北 、 西湖東平商圈江北西湖萬佳商圈本項目南壇下埔55類型 商圈人口（萬人）核心店構(gòu)成 營業(yè)面積（平方米）超大型大區(qū)域型120（ 80—150 ）34個購物中心、百貨店、專業(yè)店35000以上大型區(qū)域型40（ 25—80 ）12個購物中心、百貨店 中型地方型20（ 15—25 ）12個購物中心 小型鄰里型8（ 4—15 ）1個購物中心 微型 2（ —4 ）1個購物中心、超級市場 2期集中商業(yè)的初步定位人人樂商圈萬佳 /江北商圈東平商圈本項目的商業(yè)地位介于兩者之間，考慮到項目的占地情況，建議本項目 2期的集中商業(yè)為 兩層群樓 ，面積約為 56 2期總體指標的分配商業(yè)部分 1期 2期 總體建筑面積（ M2） 7600 16000 23600占地面積（ M2） 南側(cè)街埔獨立占地 2200 8000 ——層數(shù) 局部 2層 2層 ——住宅部分 1期 2期 總體建筑面積（ M2） 56550 18350 74900住宅平均層數(shù) ——總?cè)莘e率（含商業(yè)） 總體基本指標：用地面積： 1期占地：約 2期占地 :約 總建筑面積： 容積率： 建筑密度： 30％限高： 15層， 50米指標分配由于商業(yè)分解了住宅的壓力，故本項目可以 不設(shè)置小高層 57學校用地 2期1 23兩面有樹，相對獨立安靜12 兩面有樹，噪音適中兩面臨主干道，噪音較大3土地資源價值分級基于 “速度 ”的啟動方位選擇基于 “速度 ”的物業(yè)類型選擇基于價值實現(xiàn)的開發(fā)順序開發(fā)順序在 1號區(qū)域帶動下， 3號區(qū)域價格提升， 2號區(qū)域形成后期產(chǎn)品亮點先推出 1號區(qū)域，以高品質(zhì)高形象入市，樹立項目口碑58確保成功的短平快方案開發(fā)順序 —— 速度最快、價值最大規(guī)劃設(shè)計建議 —— 控制成本、提高品質(zhì)產(chǎn)品定位 —— 從客戶出發(fā)產(chǎn)品定位 —— 從客戶出發(fā)59便利度高便利度低舒適度低舒適度高新區(qū)大盤中低端客戶的購買決策模型成熟市區(qū)中高檔住宅成熟市區(qū)中低檔住宅新市區(qū)中低檔住宅新區(qū)中高檔住宅目標客戶分析 戶型定位 規(guī)劃布局本項目的產(chǎn)品定位思路：通過高品質(zhì)的產(chǎn)品，提高居住的舒適度60面積區(qū)間：在惠澤南苑的基礎(chǔ)上控制總價浮動 20％左右目標客戶分析 戶型定位 規(guī)劃布局總價面積60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 本項目10萬13萬16萬19萬23萬26萬30萬惠澤南苑2房 3房 4房 4房以上61惠澤南苑 建筑面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比兩房一廳一衛(wèi) ㎡ ~㎡ 160 ％兩房兩廳一衛(wèi) ㎡ 80 ％三房兩廳兩衛(wèi) 94㎡ ~110㎡ 256 ％四房兩廳兩衛(wèi) 132㎡ ~140㎡ 166 ％六房三廳五衛(wèi) 241㎡ 6 1％七房三廳四衛(wèi) ㎡ 8 ％合計 676 100％目標客戶分析 戶型定位 規(guī)劃布局本項目 1期戶型配比建議 建筑面 積 區(qū) 間 戶數(shù)（約） 套數(shù)比兩房兩 廳 一 衛(wèi) 60㎡－ 70㎡ 82 15％三房兩 廳 兩 衛(wèi) 90㎡－ 95 ㎡ 191 35％110㎡－ 115㎡ 136 25％四房兩 廳 兩 衛(wèi) 125㎡－ 135㎡ 109 20％140㎡－ 150㎡ 27 5％合計 545 100％戶型比例 —— 以惠澤南苑為參照，壓縮 2房比例，維持 4房比例62目標客戶分析 戶型定位 規(guī)劃布局學校用地 2期院落式的整體布局通過建筑圍合成大小不同的院落，并賦予不同的主題，形成泛會所式的公共交流空間，增加小區(qū)居住的舒適度。惠