【正文】 (2)檢查“輔助生產(chǎn)”貸方發(fā)生額 ? 和“輔助生產(chǎn)費用分配表”的分配金額相核對，看是否一致，有無人為加大或提高輔助生產(chǎn)成本，以及分配期限混淆的現(xiàn)象； ?“輔助生產(chǎn)費用分配表”的分配方法是否符合規(guī)定，正確合理，同時復(fù)核分配額是否正確。 ? ，納稅人和扣繳分包人的營業(yè)稅是否及時申報并繳納入庫 。 （ 1－營業(yè)稅稅率 ） 上列公式中的成本利潤率 ， 由省 、 自治區(qū) 、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定 。 85 （ 二 ） 注意事項 1. 如有租賃關(guān)系 ， 車船擁有人與使用人不一致時 ， 則應(yīng)由租賃雙方商妥由何方為納稅義務(wù)人； 租賃雙方未商定的 ， 由使用人納稅 。 80 （ 三 ） 其他所得 ? 1. 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于用使用權(quán)作獎項征收個人所得稅問題的批復(fù) 》 （ 國稅函 [1999]549號 ） 規(guī)定：企業(yè)舉辦購物有獎活動 ， 規(guī)定 特等獎為一套住房的 10年免費使用權(quán) （ 10年內(nèi)可以由中獎?wù)咦宰?， 也可出租 ， 10年后歸還房子 ） ， 一等獎為一部桑塔納轎車的 10年免費使用權(quán) 。 參見 《 財政部 、 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以免費旅游方式提供對營銷人員個人獎勵有關(guān)個人所得稅政策的通知 》 （ 財稅 [2023]11號 ） 。 70 ( 4)按期匯總繳納印花稅的納稅人，超過稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，未繳或少繳印花稅款的，視其違章性質(zhì)，適用 《 稅收征管法 》 第六十三條或第六十四條的處罰規(guī)定，情節(jié)嚴重的，同時撤銷其匯繳許可證。 凡按租金計征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價值計征的，按租金收入計征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價值計征。 ?、擴建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計繳了房產(chǎn)稅 58 附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅政策 《 財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定 》 （ 財稅地字 （ 87） 第 003號 ） 第二條 、 關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋：房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施 。 ? 對于納稅人計建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的 ， 應(yīng)分別核算增值額 。 ? “ 樓花 ” 者的房產(chǎn)更名費是否作為收入申報納稅 。 ? 、 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ，有無不按預(yù)售收入 （ 含定金 ） 繳納營業(yè)稅 ， 不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象 。 ? 。 Ｐ 430頁 ?。 31 金融利率政策的變動過程（三） 中國人民銀行決定 ， 從 2023年 4月 28日起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率 。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償。 ? 2. 由于視同銷售行為會計處理未確認為收益 ， 應(yīng)當注意檢查視同銷售行為是否按照稅法規(guī)定確認為收入并在納稅申報時進行了納稅調(diào)整 。 （五）土地使用稅 ?1 .開征范圍內(nèi)的項目開發(fā)期間占用的土地未繳納土地使用稅 。 14 （ 二 ） 企業(yè)所得稅 （ 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 ） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段 ? 1 .不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。 6 ?例題 1：甲房地產(chǎn)企業(yè)擬投資建設(shè)一寫字樓，向計劃部門辦理了立項手續(xù)，向規(guī)劃部門領(lǐng)取了 《 建設(shè)項目選址意見書 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 后，通過辦理國有土地出讓手續(xù)擁有了某宗地的國有土地使用權(quán)，并申請領(lǐng)取了施工許可證，通過招標，選定了建筑施工企業(yè)開始房屋建設(shè)。2023年房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè) 稅收自查方略 河北省地方稅務(wù)局稽查局 楊文國 1 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)常見違法手段及成因 一、房地產(chǎn)違法行為的主要特點及發(fā)展變化趨勢 ? 偷稅與反偷稅的斗爭更加復(fù)雜，大案、要案不斷出現(xiàn)。但在建造過程中，由于資金不足，甲單位與乙單位簽定了參建房屋協(xié)議，約定：乙方出資 3000萬元，待房屋建成后，乙方可分得 3層樓的房產(chǎn)。以工程尚未決算、收入及成本無法準確反映為由，不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。 P154155 P8 ?2 .未售出的商品房作為辦公自用的，所占土地未繳納土地使用稅。 視同銷售行為是否于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移 ， 或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn) 。 ?第十五條 因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。 金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上調(diào) ， 由現(xiàn)行的 %提高到 %。 ?。 P393頁 40 ? 8. 臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品 ， 對其已計提折舊處理是否正確 。 ? （ 煤氣 ） 管道開戶費 、 有線電視開戶費等有否申報納稅 。 ? “ 主營業(yè)務(wù)收入 ” 科目的同時是否申報納稅 。 不分別核算增值額或不能準確核算增值額的 ， 其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定 。 主要有：暖氣 、 衛(wèi)生 、 通風 、 照明 、 煤氣等設(shè)備；各種管線 ， 如蒸氣 、 壓縮空氣 、 石油 、 給水排水等管道及電力 、 電訊 、 電纜導(dǎo)線；電梯 、 升降機 、 過道 、 曬臺等 。 對外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時鋪面出租經(jīng)營的，如果房地產(chǎn)管理部門對該臨時鋪面不予確定產(chǎn)權(quán)，企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對該出租經(jīng)營用的臨時鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。 ( 5) 納稅人違反以下規(guī)定的，適用 《 稅收征管法 》 第六十條的處罰規(guī)定： ① 違反 《 印花稅條例施行細則 》 第二十三條的規(guī)定：“凡匯總繳納印花稅的憑證，應(yīng)加注稅務(wù)機關(guān)指定的匯繳戳記、編號并裝訂成冊，將已貼印花或者繳款書的一聯(lián)粘附冊后，蓋章注銷，保存?zhèn)洳椤保? ② 違反 《 印花稅條例施行細則 》 第二十五條的規(guī)定：“納稅人對納稅憑證應(yīng)妥善保存。 75 ?9. 企業(yè)年終獎金計算代扣稅款是否正確 。 從以上情況可以看出 ， 消費者取得了實物的使用權(quán) ， 可以運用該使用權(quán)獲取收入或節(jié)省費用 ， 使用權(quán)實質(zhì)上是實物形態(tài)所得的表現(xiàn)形式 。 如無租使用的車船 ， 由使用人納稅 。 89 ? 3. 財政部 、 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅幾個政策問題的通知 （ 財稅 [1995]45號 ） ? 納稅人從事建筑安裝工程作業(yè)中的 “ 其他工程作業(yè) ” ，無論與對方如何結(jié)算 ， 其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi) 。 ? 、返修不記“工程費用”，而用紅字沖減“工程結(jié)算收入”，減少營業(yè)額 。 104 ? ： 人工費分配違法現(xiàn)象 (1)不按出勤工日數(shù)作為分配標準，而另外采用其他分配標準計算分配，使工資及福利費分配失真 (2)不按實際統(tǒng)計的出勤工日數(shù)計算，人為地隨意估計工程成本核算對象實際耗用的工日數(shù) 人工費分配檢查方法 (1)檢查“建筑安裝工人工資及福利費分配表”中工資及福利費的分配標準，看采用的分配標準是否為出勤工日數(shù)； (2)通過檢查“工資結(jié)算匯總表”和“工時利用月報”等資料統(tǒng)計的實際出勤工日數(shù)，是否和“工資及福利費分配表”中的各工程成本核算對象分配時的工日數(shù)相符。 102 ? 輔助生產(chǎn)成本常見違法現(xiàn)象 (１ )將不應(yīng)由輔助生產(chǎn)成本開支的支出項目擠入輔助生產(chǎn)成本 (２ )人為提高或加大輔助生產(chǎn)成本，多分配輔助生產(chǎn)費用 (３ )分配方法或分配計算不正確，使各工程成本核算對象，不能按受益原則合理分配費用 (４ )混淆分配期限，將本應(yīng)由下期工程負擔的費用，由本期多計多分配 輔助生產(chǎn)成本檢查方法 103 (1)檢查“輔助生產(chǎn)”的借方發(fā)生額，并與相對應(yīng)的原始憑證相核對，看記入輔助生產(chǎn)成本的支出項目是否屬于輔助生產(chǎn)成本的開支范圍。 對施工企業(yè)與其有關(guān)的建材經(jīng)營單位以勞務(wù)換取貨物和建設(shè)單位以建筑物、土地等其他固定資產(chǎn)抵頂工程價款，少報營業(yè)額 ? 。 (三 )按下列公式核定計稅價格 : 計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本 （ 1＋成本利潤率 ） 247。 列出：種類 、 購置時間 、 載重凈噸位 （ 可乘人數(shù) ） 、 單位稅額 、應(yīng)納稅額 、 已納稅額 、 應(yīng)補稅額 。 ?6. 企業(yè)為股東個人購買汽車 ， 雖然該汽車同時也為企業(yè)使用 ， 是否代扣代繳了個人所得稅 。其中 ， 對企業(yè)雇員享受的此類獎勵 ， 應(yīng)與當期的工資薪金合并 ， 按照 “ 工資 、 薪金所得 ” 項目征收個人所得稅； 對其他人員享受的此類獎勵 ， 應(yīng)作為當期的勞務(wù)收入 ， 按照 “ 勞務(wù)報酬所得 ” 項目征收個人所得稅 。 (3) 偽造印花稅票的，適用 《 稅收征管法實施細則 》 第九十一條的處罰規(guī)定。 64 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 2023年 3月 8日 國稅發(fā) [2023]44號 二、關(guān)于出租柜臺征收城市房地產(chǎn)稅問題 出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺出租給其他經(jīng)營者等并收取租金的，應(yīng)按租金計征城市房地產(chǎn)稅。 57 ?不單獨計算價值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。 增值額超過扣除項目金額 20%的 ， 應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅 。 ? ， 審查委托 、 銷售雙方是否履行協(xié)議并及時結(jié)轉(zhuǎn)收入 。 2年 8年 44 ? 4. 以不動產(chǎn) 、 土地使用權(quán)投資入股取得固定收入 ，不承擔風險的 ， 是否按 “ 租賃業(yè) ” 申報營業(yè)稅 。 P23 P23 238頁 ? 、 應(yīng)提未提的折舊 、 費用是否已作納稅調(diào)整 。 35 ?4. 配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 。以調(diào)整后的一年期貸款基準利率（ ％）為例，城鄉(xiāng)信用社可以在 %的區(qū)間內(nèi)自主確定貸款利率。 ?第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。 21 二 、 企業(yè)所得稅檢查要點 ? （ 一 ） 把好收入關(guān) ? 1. 按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ， 要注意檢查開發(fā)產(chǎn)品完工后 ， 其首付款是否于實際收到日確認收入的實現(xiàn) ， 余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn) 。 17 2 .出租的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅 。 ? 11. 房地產(chǎn)開發(fā)公司與施工單位雙方協(xié)議互相以較低價格開具給對方發(fā)票，雙方都能得以少繳納營業(yè)稅。 ?第六條 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。 ? 偷稅形式多種多樣，手段更加隱蔽。 7 項目 甲方 乙方 土地使用權(quán) 100% 合作過程 部分投入 投資 3000萬 并負責組織 房屋初始產(chǎn)權(quán) 100% 過戶 3層房產(chǎn) 案例一流程示意圖 8 ? 案例 2： 甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權(quán) ， 但一直未按照土地出讓合同的規(guī)定對土地進行開發(fā) 。 ? 2 .偽造或者高估成本。 （ 六 ） 印花稅 體現(xiàn)在房屋銷售合同 、 建筑材料購銷合同 、 建筑工程勘察設(shè)計合同 、 建筑工程施工合同 、 廣告合同 、 租賃合同 、 借款合同等未貼或者少貼印花稅 。 22 視同銷售行為的處理 P327 ?將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用 、 捐贈 、 贊助 、廣告 、 樣品 、 職工福利 、 獎勵等； ?將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； ?將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者； ?以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； ?以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位 、 個人的非貨幣資產(chǎn) 。 27 ?企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法 第五條 因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付賬款，包括超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款，如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整 。 可售面積的確定，違法建筑物的面積 36 （ 三 ） 確保費用稅前扣除無誤