【正文】 ? 勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室 外機(jī)擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在 相連通的裝飾性陽(yáng)臺(tái)、挑廊。/套）。主要有正立面、背立面和側(cè)立面。 消防間距 高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距 (m) 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ?其它間距 ? 通風(fēng)間距 通風(fēng)間距是為了獲得較好的自然通風(fēng)，兩幢建筑間為避免受由于風(fēng)壓而形成 的負(fù)風(fēng)壓影響所需保持的最小距離。 建筑退讓建設(shè)用地邊線距離 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ?建筑間距 ? 指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻外皮最凸出處（不含居住建筑陽(yáng)臺(tái)）之間的水平距 離。 ? 群體建筑的地上建筑面積：指各單體建筑的地上建筑面積之和。 ? 其它代征用地 —— 由于建設(shè)工程的建設(shè)而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，需由建設(shè)單位負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物并安置現(xiàn)狀居民和單位的用地（該用地由建設(shè)單位或城市規(guī)劃行政部門指定單位進(jìn)行管理）。 ? 剪力墻應(yīng)沿豎向貫通建筑物的全高，當(dāng)房屋的底層或頂層需要有較大空間時(shí)。各平面框架通過(guò)連系梁和板連成空間體系，以承受豎向及水平荷載。 ? 便利店：是指滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑。 ? 塔樓 ? 指各面長(zhǎng)高比均小于 1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墻均為長(zhǎng)邊 ? 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。 ? 始于 1994年，意為 “ 酒店式的服務(wù)，公寓式的管理 ” 。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利 ?【 土地使用權(quán) 】 是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。 房地產(chǎn)的類型 ? ?按程度劃分； ? ?按建筑物的使用性質(zhì)分類； ? ?按層數(shù)和高度的分類； ? ?高層建筑的國(guó)際分類； 按程度劃分 ? 生 地： 是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地； ? 毛 地： 是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房 屋的土地； ? 熟 地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上 進(jìn)行房屋建設(shè)的土地； ? 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地 產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年； ? 現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地 產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的 按建筑物的使用性質(zhì)分類 ? 居住建筑 ? 工業(yè)建筑 ? 公共建筑 ? 農(nóng)業(yè)建筑 ?居住建筑和公共建筑通常又被稱為 民用建筑。2023年 1月 19日 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 二． 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí)和常用術(shù)語(yǔ) 三． 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 四． 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程 從 1978年之前至今，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了 5個(gè)階段，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代、住房商品化時(shí)代、兩個(gè)快速發(fā)展階段、以及調(diào)整期，目前整體仍處于震蕩上升通道當(dāng)中 第一階段 （ 1978年以前） – 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，實(shí)行房屋統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管制，由地方財(cái)政撥款和各單位投資建造住房以解決房屋問(wèn)題 第二階段 （ 19781990） – 住房商品化，房地產(chǎn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的階段 第三階段 （ 19901997） – 第一個(gè)快速發(fā)展階段，因市場(chǎng)不規(guī)范及發(fā)展過(guò)快也導(dǎo)致了第一個(gè)調(diào)整期 第四階段 （ 19982023） – 第二個(gè)快速發(fā)展階段 第五階段 （ 2023至今） – 第二個(gè)調(diào)整期，09年政策性反彈和目前的政策性調(diào)整 階段特征 階段關(guān)鍵詞 – 住宅統(tǒng)建，福利分房 – 土地使用制度改革、憲法與土地管理法的修改、住房制度改革 – 快速發(fā)展、泡沫、宏觀調(diào)控、安居工程、貨幣分房、房屋抵押貸款、住房公積金 ? – 快速發(fā)展、宏觀調(diào)控、大盤開(kāi)發(fā)、多元化融資、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) ? – 拐點(diǎn)、通脹、緊縮、豬堅(jiān)強(qiáng)、小陽(yáng)春、暴漲、調(diào)控、國(guó)十條、國(guó)八條、新國(guó)八條、保障房、房產(chǎn)稅 最近 10年，全社會(huì)的固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資都呈逐年上升趨勢(shì)，并保持著相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度 3 3 . 33 . 74 . 35 . 678 . 9111 3 . 71 7 . 22 2 . 55 . 1 0 %1 0 . 3 0 %1 3 . 0 0 %1 6 . 9 0 %2 7 . 7 0 %2 6 . 8 0 %2 6 . 0 0 %2 3 . 9 0 %2 4 . 8 0 %2 5 . 5 0 %3 0 . 5 0 %051015202599年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %0 . 40 . 50 . 60 . 811 . 31 . 61 . 92 . 53 . 13 . 61 3 . 5 0 %2 1 . 5 0 %2 7 . 3 0 %2 2 . 8 0 %3 0 . 3 0 %2 9 . 6 0 %2 0 . 9 0 %2 2 . 1 0 %3 0 . 2 0 %2 0 . 9 0 %1 8 . 5 0 %00 . 511 . 522 . 533 . 5499年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒 9909年全國(guó)固定資產(chǎn)投資情況 9909年全國(guó)房地產(chǎn)投資情況 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)較差的 2023年，房地產(chǎn)投資仍保持了高速增長(zhǎng)，顯示出了開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)后市的樂(lè)觀態(tài)度。 按層數(shù)和高度的分類 此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營(yíng)使用方式等形式劃分。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。 ? 市場(chǎng)定位很高 。通俗的說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。 ? 商務(wù)寫字樓。 ? 專業(yè)店：是指經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)布置靈活，使用方便，可獲得較大的室內(nèi)空間，廣泛用于多層廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫(yī)院、商場(chǎng)、學(xué)校等多、高層建筑?？蓪⒃诘讓踊蝽攲拥牟糠旨袅Ω某煽蚣苄纬煽蛑Ъ袅?，該層結(jié)構(gòu)應(yīng)予加強(qiáng)。 建設(shè)用地的分類及定義 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ? 容積率 ? 容積率是指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。 ? 群體建筑的地下建筑面積：指各單體建筑的地下建筑面積之和。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)綜合考慮防火、防震、日照、通風(fēng)、采光、視線干擾、防噪、 綠化、衛(wèi)生、管線埋設(shè)、建筑布局形式以及節(jié)約用地等要求，確定合理的建筑 間距。 ? 生活私密性間距 應(yīng)在設(shè)計(jì)中注意避免出現(xiàn)對(duì)居室的視線干擾情況。建筑立面圖主要為室外裝修所用。 建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范 —— 住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 住宅設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定： ? 套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和； ? 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和； ? 住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線 所圍合的水平投影面積計(jì)算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時(shí)，按保溫層外表面計(jì)算； ? 標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積； ? 套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)； ? 套型陽(yáng)臺(tái)面積等于套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和。 ? 無(wú)永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。 ? 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱或罐體平臺(tái)。/套）； —— 套型陽(yáng)臺(tái)面積（ｍ 178。 建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí) —— 建筑立面圖 ? 建筑立面圖主要表示房屋的外貌特征和立面處理要求。 消防間距 民用建筑的防火間距 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ?高層建筑的消防間距 ? 高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距不應(yīng)小于下表的規(guī)定 。 ? 現(xiàn)有城市道路路面邊線：當(dāng)路面為單幅路時(shí)，系指路牙線；當(dāng)路面為三幅路 (機(jī)動(dòng)車道與非機(jī)動(dòng)車道之間以隔離帶分隔 )時(shí)，系指非機(jī)動(dòng)車道路牙線。 ? 群體建筑的總建筑面積：指各單體建筑的總建筑面積之和。 ? 代征綠化用地 —— 由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設(shè)單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市、區(qū)園林綠化行政部門進(jìn)行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護(hù)綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地。 ? 剪力墻結(jié)構(gòu)中剪力墻的構(gòu)造應(yīng)滿足以下要求： ? 剪力墻應(yīng)在建筑物的平面內(nèi)沿幾個(gè)主軸方向布置并拉通對(duì)直。 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑基本分類 ?按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：框架結(jié)構(gòu) ? 框架結(jié)構(gòu)是由梁、柱等線形桿件組成的一種結(jié)構(gòu)體系。 ? 大型綜合超市：是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體、滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)。 ? 綜合樓 。 ? 疊拼別墅 ? 該類別墅是由兩組類似復(fù)式的住宅上下疊加而成，高 度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶 型或有天（疊上有露臺(tái)）或有地（疊下有花園）。 ? 酒店式服務(wù)公寓 ? 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 房地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ) ?【 兩書 】《 住宅質(zhì)量保證書 》 、 《 住宅使用說(shuō)明書 》 ?【 房地產(chǎn)證 】 是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證 ?【 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 】 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。 一級(jí)市場(chǎng)：是土地市場(chǎng)，是土地供應(yīng)市場(chǎng)（房地產(chǎn)增量市場(chǎng)） 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng)：是指開(kāi)發(fā)商把開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)投入市場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)樓交易或預(yù)售，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)銷售的結(jié)合 (俗稱“一手房市場(chǎng) ) 一級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng)：是業(yè)主之間房地產(chǎn)權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（俗稱“二手房”市場(chǎng)） 三級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)的特性 ? ? 不可移動(dòng)性； ? 獨(dú)一無(wú)二性； ? ? 壽命長(zhǎng)久性； ? 數(shù)量有限性； ? ? 用途多樣性； ? 相互影響性； ? ? 易受限制性； ? 價(jià)值高大性； ? ? 難以變現(xiàn)性； ? 保值增值性。 2023年增速對(duì)比市場(chǎng)相對(duì)類似的2023年增速明顯下降，同比 2023年也有所放緩。 高層建筑的國(guó)際分類 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 商 品 房 銷 售 許 可 證 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 國(guó) 有 土 地 使 用 證 一 二 三 四 五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“五證” ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 —— 土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)國(guó)家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國(guó)家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利 國(guó) 家 土地使用者 土地使用權(quán) (一定年限 ) 土地使用權(quán)出讓金 (提前支付 ) 土地使用權(quán)出讓（土地市場(chǎng)）由國(guó)家壟斷。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用 ?【 三通一平 】 是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整 ?【 七通一平 】 是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整 房地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ) ?【