【正文】 而企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的上策是在行業(yè)或企業(yè)快速發(fā)展的黃金時(shí)期，有魄力囤積一些優(yōu)良資產(chǎn)，以獲得 長(zhǎng)期收益，保證低谷時(shí)期的平穩(wěn)過(guò)渡和回升時(shí)期的快速響應(yīng)。因此，對(duì)一些規(guī)模較大的社區(qū)，除集中商業(yè)（ 80％）外，還要在商業(yè)服務(wù)半徑范圍內(nèi)，做一些分散式（ 20％）的輔助商業(yè)配置，如美容美發(fā)、便利店等，讓居民可在集中商業(yè)區(qū)購(gòu)物、消費(fèi)的同時(shí)，還滿足日常需要。只租不售、全面規(guī)劃、統(tǒng)一運(yùn)作，是從當(dāng)前上海成功的社區(qū)商業(yè)街案例中總結(jié)出來(lái)的一個(gè)共性。 所以，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)在 2020 年的 商業(yè)地產(chǎn)年 中涂上了濃墨重彩的一筆。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊 區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。開(kāi)發(fā)商鋪的成本和住宅差不多，但利潤(rùn)卻要高出數(shù)倍，而且完善的商業(yè)配套也能提升住宅價(jià)格，開(kāi)發(fā)商們何樂(lè)而不為？然而一旦做出不符合市場(chǎng)規(guī)律的東西， 做商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)大于做住宅的風(fēng)險(xiǎn)。筆者從以下方面作一些思考： 第一、現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)專業(yè)化分工的階段，即商業(yè)設(shè)施的建設(shè)和經(jīng) 營(yíng)分別有地產(chǎn)商和零售商來(lái)專業(yè)化發(fā)展。 而銅鑼灣百貨、沃爾瑪超市在銷售路線上定價(jià)于高檔，接近普通居民的消費(fèi)水平，而不僅僅只是停留在購(gòu)物中心的概念上。在這一階段，市中心商業(yè)解決的問(wèn)題主要是商品從無(wú)到有的簡(jiǎn)單供應(yīng)關(guān)系。今年上半年以來(lái)，全國(guó)社區(qū)商業(yè)的迅速發(fā)展引起了業(yè)界的普遍關(guān)注。藍(lán)湖郡， 1000 畝的美堤雅城、大川水岸、陽(yáng)光 100國(guó)際新城、融僑半島等。建議青羊區(qū)政府及早介入，對(duì)該出城快捷通道進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，規(guī)范管理，提升其商業(yè)價(jià)值。 ⑶青羊大道的規(guī)劃，在短期內(nèi)也給光華片區(qū)的商業(yè)造成了一定的影響 傳統(tǒng)的商業(yè)鋪面一般都臨街而建，商業(yè)隨著道路 的修通而逐漸繁榮。 ⑵社區(qū)商業(yè)圈的商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸豐富，以由傳統(tǒng)的臨街社區(qū)商業(yè)鋪面，向?qū)I(yè)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)、商業(yè)步行街、主題商業(yè)街 轉(zhuǎn)變，社區(qū)商業(yè)圈出現(xiàn)了百花齊放的格局。以物質(zhì)消費(fèi)為主的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，必然轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的綜合消費(fèi)觀，以家庭為載體的休閑消費(fèi)、文化消費(fèi)、娛樂(lè)消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)將成為生活主流，并逐步 向體驗(yàn)消費(fèi)發(fā)展。由此可見(jiàn)社區(qū)商業(yè)蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)。 我國(guó)的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為 載體。各種連鎖經(jīng)營(yíng)品牌是支撐社區(qū)商業(yè) 中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基 礎(chǔ)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。福特瑪將主要 精力放在經(jīng)營(yíng)新鮮“綠色食品”、凈菜、分割肉、冷凍食品、加工、半加工配菜及其有一定品位的熟食上。因?yàn)榉角f是一個(gè)擁有 30 萬(wàn)常住人口的成熟社區(qū)，一直在中心商街的綠屋百貨，重新把自己定位于社區(qū)大型綜 合性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，這似乎預(yù)示著社區(qū)商業(yè)與中心商街的客流爭(zhēng)奪戰(zhàn)已經(jīng)打響。 第三，在社區(qū)商業(yè)的建設(shè)與發(fā)展中，政府的“宏觀調(diào)控”，一要從社區(qū)商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃入手，二要在社區(qū)商業(yè)的秩序建設(shè)上下功夫。 除了專業(yè)市場(chǎng)外，還有幾個(gè)影響因素可以考慮?，F(xiàn)在，人們開(kāi)始嘗試著“補(bǔ)課”了。 社區(qū)商業(yè)中心 ——— 一種全新的零售模式由此誕生。而為了增強(qiáng)社區(qū)商業(yè)的親和力和便捷性，盧灣區(qū)還開(kāi)始把社區(qū)商業(yè)資源同整個(gè)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)連接，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)為社區(qū)居民提供商業(yè)服務(wù)信息和網(wǎng)上購(gòu)物服務(wù)。 “休憩型商業(yè)”既不同于喧囂的市中心商圈，也不同于動(dòng)輒一、二小時(shí)車程的遠(yuǎn)郊商業(yè)，而是取其中間點(diǎn)，通過(guò)特色的業(yè)態(tài)設(shè)置，將旅游與購(gòu)物更好地結(jié)合在一起，特別適合都市人既不想太辛苦、又想追求一定特色和環(huán)境的“休憩”心態(tài)，將受到越來(lái)越多都市人的青睞。 第五，社區(qū)商業(yè)要重視在與相關(guān)產(chǎn)業(yè)、事業(yè)的相輔相成中，樹(shù)立自己的“品牌形象”。類似的趨勢(shì)在中 國(guó)南方也表現(xiàn)得十分明顯，以廣州為例從 1998年“陽(yáng)光”崩潰開(kāi)始，“金田”、“越秀”、“廣南”宣告‘廣州金花’紛紛凋零 .痛定思痛 業(yè)界開(kāi)始重新審視自己的定位 超市根本是一個(gè)高尚社區(qū)必不可少的重要生活配套設(shè)施 .而最早捕捉到這一商機(jī)的“福特瑪現(xiàn)代生活超市“的成功更向業(yè)內(nèi)證明了這 — 點(diǎn)。但目前京城大型商場(chǎng)規(guī)模過(guò)大，中心商業(yè)區(qū)千店一面，缺少特色， 甚至成了百貨商店一條街，這顯然是不合規(guī)律的現(xiàn)象。 社區(qū)購(gòu)物中心提供的商品包括便利品和選購(gòu)品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。對(duì)普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目必須相互避開(kāi)。各個(gè)省會(huì)城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。因此，發(fā)展便民利民的社區(qū)商業(yè)也是一種趨勢(shì)，它將進(jìn)一步刺激需求，推動(dòng)綜合消費(fèi)的發(fā)展。單核心布局模式最大的弊端就是隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，那么城市中心的向心力將越來(lái)越大，由此帶來(lái)的如交通堵塞、人口擁擠、熱島效應(yīng)以及空氣污染等大城市病將日益嚴(yán)重。 成熟高校經(jīng)濟(jì)圈，以四川大學(xué)為代表，左有科華北路的餐飲的繁華，前有一環(huán)路磨子橋電腦一條街的人氣，右有望江樓公 園的休閑區(qū)，由于口岸的極佳，使川大高校經(jīng)濟(jì)圈“天然”形成，校內(nèi)幾萬(wàn)名固定消費(fèi)人群坐享近在咫尺的便捷消費(fèi)，商家也賺的盆滿缽滿。 光華片區(qū)商業(yè)遠(yuǎn)景預(yù)測(cè)及機(jī)會(huì)分析 毋容置疑，光華片區(qū)將是今后幾年三環(huán)路內(nèi)最具有競(jìng)爭(zhēng)力的片區(qū)之一，光華片區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)將是今后升值潛力最大、最具有投資價(jià)值的地塊之一。那么，社區(qū)商業(yè)的成熟會(huì)對(duì)中心商業(yè)構(gòu)成什么樣的沖擊？中心商業(yè)格局會(huì)演變成美國(guó)城市的空心化還是中心商業(yè)與其它型態(tài)商業(yè)共生共榮或是整個(gè)商業(yè)型態(tài)面臨重新洗牌？因此，分析研究社區(qū)、社區(qū)商業(yè)都有著十分重要的意義。 同樣，以重慶地產(chǎn)項(xiàng)目為例，融僑半島定位于城鎮(zhèn)級(jí)的大型高檔社區(qū)，打造新形態(tài)的休閑商圈，讓生活住宅與社區(qū)商業(yè)形成互動(dòng)。通過(guò)上海聯(lián)洋的“鄰里中心”和“北京大都市商業(yè)街”的成功案例不難看出，國(guó)內(nèi)外知名的商家企業(yè)對(duì)“ shoppingmall”情有獨(dú)鐘，開(kāi)發(fā)商也 把發(fā)展社區(qū)商業(yè)納入重要規(guī)劃中。整個(gè)華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)購(gòu)物中心，為華僑城區(qū)居民以及華僑城四大景點(diǎn)3000 萬(wàn)游客帶來(lái)國(guó)際水準(zhǔn)的休閑購(gòu)物新消費(fèi)模式。 與時(shí)俱進(jìn)的社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)在不成規(guī)模到沿街為市， 從小型購(gòu)物廣場(chǎng)到大賣場(chǎng)挺進(jìn)，彰顯了社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的無(wú)窮魅力。許多社區(qū)底商甚至出現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)前鋪面即被搶購(gòu)一空的情況。 目前已有資料顯示，未來(lái)三年內(nèi)僅寶安區(qū)商服物業(yè)推盤(pán)量就可能達(dá)到 50 萬(wàn)平方米的巨量，全深圳數(shù)十家新推樓盤(pán)大多規(guī)劃有社區(qū)底商。國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場(chǎng)所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展。該商業(yè)街經(jīng)營(yíng)面積共有５萬(wàn)平方米，經(jīng)過(guò)兩年的招商工作，目前共有 50家商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，餐飲特色突出，已經(jīng)成為上海梅川路區(qū)域的一大亮點(diǎn)。它帶來(lái)的問(wèn)題很多，如人車混雜、交通擁堵、嘈雜擾民、亂停車、安全性差等。社區(qū)商業(yè)街的建設(shè)對(duì)小區(qū)的形象、配套和人氣、一期客戶的服務(wù)是很好的補(bǔ)充，尤其當(dāng)住宅無(wú)法表現(xiàn)社區(qū)形象時(shí)，商業(yè)街可以展示社區(qū)公眾形象、品牌和服務(wù)，更可以展現(xiàn)出社區(qū)的品質(zhì)。 社區(qū)商業(yè)研究 （一）、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn) 社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。在遭遇投機(jī)心態(tài)下的短期行為后，常常會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)無(wú)序的后果，使社區(qū)商業(yè)徘徊在低品位無(wú)序的狀態(tài)下，不利于提升社區(qū)品質(zhì)和形象。 配置位置 商業(yè)布局有兩種 分散式和集中式。蘋(píng)果街是由 80～ 100㎡的 鋪 構(gòu)成的，這些鋪相互連通，所以在空間組合上有一定的自由度。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。建筑面積達(dá) 波爾諾名店僅出售底層 23個(gè)臨街鋪面，其余部分均由開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)。由于傳統(tǒng)商街新盤(pán)供應(yīng)有限價(jià)格堅(jiān)挺，且需要雄厚的資金實(shí)力支撐，眾多中小投資者紛紛進(jìn)入社區(qū)商鋪領(lǐng)域。緊接著王府井進(jìn)駐春熙路，家樂(lè)福、太平洋進(jìn)駐騾馬市，北京華聯(lián)進(jìn)駐鹽市口等，一批國(guó)內(nèi)外零售巨鱷紛紛挺進(jìn)成都商業(yè)腹地，并以狂飆突進(jìn)的氣勢(shì)輻射了舊有商圈，提升了它們的品質(zhì)和檔次。比如深圳華僑城，它在社區(qū)商業(yè)中的大膽突破。綜觀“ shoppingmall”這一新型的社區(qū)商業(yè)模式，前期社區(qū)總體規(guī)劃上引入了集中整合社區(qū)商業(yè)的概念，將社區(qū)商業(yè)統(tǒng)一納入 鄰里中心，把各個(gè)街區(qū)變成了真正的純居住區(qū)，不再有沿街馬路商店。那么，在配套上，開(kāi)發(fā)具有規(guī)模效應(yīng)的商業(yè)物業(yè)作為小區(qū)配套已成為必不可少的重要組成部分，在滿足居住的需要的同時(shí)必須滿足購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、消費(fèi)的多重需要。而城市中心商業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)也不斷發(fā)展。另外，地產(chǎn)大鱷與商業(yè)巨頭聯(lián)盟的全新的開(kāi)發(fā)模式，也是社區(qū)商業(yè)整體提升的一個(gè)重要因素，現(xiàn)在光華片區(qū)還缺乏象玉林片區(qū)“大世界商業(yè)廣場(chǎng)”這樣的商業(yè)地產(chǎn)大手筆，急需商業(yè)地產(chǎn)大鱷與商業(yè)巨頭的全方位介入，來(lái)提升和營(yíng)造整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氣氛，共同打造“城西都市新生活樣板社區(qū)”。 光華片區(qū)集中了包括西南財(cái)大、行政干部學(xué)院、省委黨校等高校，僅這幾所學(xué)校的師生員工就有近五、六萬(wàn)人，消費(fèi)潛力巨大，但由于周邊商業(yè)配套設(shè)施的缺乏，使高校內(nèi)的相當(dāng)一 部分消費(fèi)潛能沒(méi)有釋放出來(lái)，一步分師生只好舍近求遠(yuǎn)，去市中心購(gòu)物，去羊西線吃飯，周末的夜晚去人南路的酒吧浪漫。 成都市商業(yè)格局分析暨光華片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)分析 成都市城市布局由單核心逐步向多核心轉(zhuǎn)變 現(xiàn)代城市的布局模式主要以多核心模式為主，即一座城市不止一個(gè)核心，而是有兩個(gè)核心或三個(gè)核心，這樣的城市布局模式，可有效分散城市中心壓力，避免單核心模式比較普遍存在的大城市病，這樣的現(xiàn)代城市模式以美國(guó)的休斯敦為代表，國(guó)內(nèi)城市以重慶、武漢和淄博為代表。目前擁于全球最大 7－ 11 便利店體系的日本伊藤洋華堂，與我國(guó)中國(guó)臺(tái)灣省的統(tǒng)一集團(tuán)聯(lián)合，連鎖開(kāi)辟中國(guó)大陸市場(chǎng)，已形成了一定的優(yōu)勢(shì)。nbsp總的來(lái)說(shuō)目前國(guó)內(nèi) 的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國(guó)外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。 4）社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì) 國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，其目的是使購(gòu)物中心的任何一部分都能吸引大批的購(gòu)物者。 西方各個(gè)國(guó)家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。從北京的商業(yè)設(shè)施看，其中相當(dāng)一部分是建在社區(qū)，為社區(qū)商業(yè)與中心商銜分庭抗禮奠定了基礎(chǔ)。 經(jīng)營(yíng)特色突出是社區(qū)商場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者最有吸引力之處，地處北京十里堡的華堂商場(chǎng)就是開(kāi)在老居民區(qū)的，他的輻射力大到了 5公里以外甚至更遠(yuǎn)。從近年社區(qū)商業(yè)發(fā)展的實(shí)踐看，有國(guó)內(nèi)大型商業(yè)集團(tuán)直接投資并涉足社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，也有商業(yè)企業(yè)與投資或房地產(chǎn)商合資合作社區(qū)商業(yè)的，更有國(guó)外著名商業(yè)集團(tuán)進(jìn)入我國(guó)社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域的，如沃爾瑪、家樂(lè)福、伊藤洋華堂及倍順、７－１１便利店等。從最初籠統(tǒng)的景點(diǎn)旅游到現(xiàn)在的江浙自駕游、滬郊一日游等，旅游產(chǎn)品不斷推陳出新，還逐漸衍生出 體驗(yàn)型旅游、購(gòu)物型旅游等不同類型。 在曹楊社區(qū)的桂巷路，馬路兩邊原有分散簡(jiǎn)陋的卷簾門商業(yè)逐漸消失，取而代之是餐飲、維修、洗染、攝影、美發(fā)、家教等眾多服務(wù)業(yè)，又添置了綠化、街燈、座椅等，傳統(tǒng)的沿街式社區(qū)商業(yè)煥然一新。也許有一天，今天的種種嘗試就化作了您生活中實(shí)實(shí)在在的便利。 三個(gè)分工不同的大型商業(yè)設(shè)施最引人注目 ——— 一個(gè)是規(guī)模在２萬(wàn)平方米的社區(qū)購(gòu)物中心，格局與華聯(lián)社區(qū)商業(yè)中心頗為類似。這些城中村及專業(yè)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)相當(dāng)?shù)娜肆鳎@對(duì)于中低端商業(yè)有所幫助，但是對(duì)于優(yōu)化經(jīng)營(yíng)環(huán)境、提升消費(fèi)層次卻是不利的。 —— 遵從社區(qū)商業(yè)的“社區(qū)”屬性，適應(yīng)社區(qū)居民的消費(fèi)需求。最新統(tǒng)計(jì)顯示，雖然二環(huán)路以內(nèi)集中了 37． 5％的 1萬(wàn)平方米大百貨店和 1／ 3的 3萬(wàn)平方米巨型店，但每平方米平均產(chǎn)出僅 ；而三環(huán)路附近的百貨店每平方米平均產(chǎn)出 2． 19萬(wàn)元。此次“福 特瑪”的開(kāi)辦將大力引進(jìn)國(guó)內(nèi)外各地區(qū)的特色食品之精華，以松散式的合作方式，以讓利的經(jīng)營(yíng)策略引進(jìn)廣州地區(qū)具有一定品位的食品商家參與經(jīng)營(yíng)，如日本壽司、川味涼菜等。 國(guó)外的社區(qū)商業(yè)主要以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)。而在美國(guó)，政府對(duì)社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開(kāi)發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開(kāi) 發(fā)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。然而，如果我們看看自己居住的小區(qū)，看看周圍的便利店群體，你不覺(jué)得：這些便利店正在孵化新興的“社區(qū)商業(yè)”嗎？就說(shuō)衢城的安居小區(qū)吧，連鎖超市、便利店、藥店、快餐店、 餐館和理發(fā)、洗染、專賣店、休閑娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施隨處可見(jiàn)，居民樓下、屋旁的商業(yè)味是越來(lái)越濃，已初現(xiàn)“社區(qū)商業(yè)”的雛形。 居住區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)達(dá)程度，是衡量一個(gè)城市