【正文】 （2）在共有產(chǎn)權(quán)房共有存續(xù)期間，不得將有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房用于出租經(jīng)營。（2）商業(yè)銀行在資產(chǎn)負(fù)債比例管理要求以內(nèi)，應(yīng)優(yōu)先發(fā)放共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)貸款，并適當(dāng)放寬貸款條件，切實保證共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)資金的及時到位。3．共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房運行機制預(yù)算貸款貸款產(chǎn)權(quán)抵押購買產(chǎn)權(quán)建設(shè)、政府所有部分產(chǎn)權(quán)管理保障性住房建設(shè)管理中心共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房中低收入者銀行政府圖 31 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房供應(yīng)體系 管理機制為確保共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，需要建立專門的共有產(chǎn)權(quán)住房管理機構(gòu)?？傮w來說政府收購空置房和二手房對整個住宅市場都是有益的，有利于房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，同時共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房房源得到了有效的解決。因此，我們可以考慮對房齡較長、設(shè)施較舊或者控制時間較長的商品房裝修改造為共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房。目前，各地在制定經(jīng)濟適用房和公租房相關(guān)政策時已相對放寬戶籍限制。對于這個問題，褚超孚博士提出的住房保障家庭收入線模型具有一定的參考意義。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房運作體系研究郜浩1,吳翔華1（，江蘇南京211816）摘要：共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的提出是基于解決夾心層家庭住房難的問題，政府與購房者通過共同出資購買一套住房并且按出資額享有一定份額的產(chǎn)權(quán)，從而減輕購房者單方一次性購買的經(jīng)濟壓力?；舅悸肥窃谧裱袌鼋?jīng)濟規(guī)律的前提下，從居民家庭支付能力的角度來確定住房保障的家庭收入線。例如，上海申請公租房的對象應(yīng)具有該市城鎮(zhèn)常住戶口，或持有《上海市居住證》和連續(xù)繳納社會保險金達到規(guī)定年限，已與該市就業(yè)單位簽訂一定年限的勞動或工作合同；重慶公租房在準(zhǔn)入上不設(shè)戶籍限制。審核認(rèn)定出售收購、改造符合條件審核、篩選政府空置房和二手房城市經(jīng)濟適用房備選數(shù)據(jù)庫共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房收低收入家庭圖 22 空置房及二手房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房首先，要在商品房市場中建立共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)化通道，對房齡較長、設(shè)施較舊或者空置時間較長的商品房進行審核與篩選，把適合中低收入家庭需求的低價值商品房的資料進行備案，并存入城市經(jīng)濟適用房備選數(shù)據(jù)庫；其次，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房管理部門與這些備案住房的房主進行聯(lián)系，協(xié)商低價收購該住房；然后，政府根據(jù)經(jīng)濟適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對該住房進行裝修改造；最后，將該住房資料存入經(jīng)濟適用房存量數(shù)據(jù)庫供中低收入家庭購買。但是我們要注意因為這種方式目前還不成熟，需要政府的干預(yù)，實施難度相對較大。尤其是共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房推行中需要涉及國有產(chǎn)權(quán)部分的管理和不同產(chǎn)權(quán)比例購房者的進入與退出，僅靠房管局等管理部門難以實施有效管理。（3）因地制宜的選擇共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房建設(shè)模式，多渠道籌集建設(shè)資金。以上規(guī)定主要是為了保護受保障者的合法權(quán)益，同時防止受保障人通過出租獲利，真正實現(xiàn)保障性住房的保障作用。主要是以下兩點：（1）共有產(chǎn)權(quán)房購買人有權(quán)隨時要求購買政府所擁有的部分產(chǎn)權(quán)，政府不得將所有部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。共有產(chǎn)權(quán)房項目的啟動需要大量資金，如果沒有政府穩(wěn)定的資金投入是難以持續(xù)的，中央和地方政府在財政預(yù)算中應(yīng)設(shè)立共有產(chǎn)權(quán)房的專項建設(shè)資金，將共有產(chǎn)權(quán)房納入保障性住房。而開發(fā)商也擔(dān)心配建共有產(chǎn)權(quán)房會降低小區(qū)整體品味，不利于住戶間關(guān)系協(xié)調(diào)。因為收購的房子是從各種渠道得來的，因此這些房子相對比較分散，不便于政府對將來入住的購房者進行綜合管理，也不便于對他們進行信息跟蹤、信息采集，使得銷售對象退出的前期工作成本增加。 空置房及二手房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房雖然住房是一種具有消費耐久性的商品，但是它仍然會隨時間慢慢老化，其自身所包含的價值與使用價值也都在降低，所以反應(yīng)價值的住房的相對價格也是在降低的。（3）二三線城市可取消對供應(yīng)對象的戶籍限制，一線城市可視情況將非戶籍人口納入保障范圍。因此，要準(zhǔn)確掌握居民的實際收入難度較大。文章分析了目前我國住房保障體系存在的問題，基于城市中低收入群體住房可支付能力提出了共有產(chǎn)權(quán)住房保障對象的范圍，在總結(jié)已有試點實踐的基礎(chǔ)上構(gòu)想了不同經(jīng)濟發(fā)展水平地區(qū)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的建設(shè)開發(fā)模式和運行機制，希望對共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房建設(shè)政策的制定，促進我國住房保障體系的完善提供新的借鑒和依據(jù)。主要分為以下幾個步驟：（1）確定一套面積為社會可接受的商品住房，如70或80平方米的住房，并根據(jù)該住房所在附近區(qū)域商品