[理財]id113-共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作體系研究-文庫吧
2025-08-02 03:28 本頁面
【正文】 偶然所得等其他非常規(guī)收入比較普遍。因此，要準(zhǔn)確掌握居民的實際收入難度較大。對于這個問題，褚超孚博士提出的住房保障家庭收入線模型具有一定的參考意義。基本思路是在遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，從居民家庭支付能力的角度來確定住房保障的家庭收入線。主要分為以下幾個步驟：（1）確定一套面積為社會可接受的商品住房，如70或80平方米的住房，并根據(jù)該住房所在附近區(qū)域商品房平均價格來確定房價總額；（2）根據(jù)銀行貸款成數(shù)(如7成或8成)和貸款期(如25年或30年)，確定該套住房的貸款總額；（3）將貸款總額按年金折算為每年還款額；（4）以國際通行標(biāo)準(zhǔn)為參考，結(jié)合我國實際確定住房消費(fèi)比例；（5）將年還款額除以住房消費(fèi)比例得出住房保障家庭收入線，在這條線以下表明家庭每年的收入不足以繳納住房貸款，應(yīng)該被納入住房保障范圍之內(nèi)。具體模型如下： （式1）其中：D指住房保障家庭人均收入線；S指商品房面積；P指商品房單位面積價格；L指住房貸款成數(shù)；r指月利率；n指還款期限；E指住房消費(fèi)比例，t為家庭人口。據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的《2009年南京房地產(chǎn)市場研究報告》顯示，2009年南京市商品住宅平均價格為7299元/平方米。按照目前商業(yè)銀行辦理住房商業(yè)貸款的規(guī)定，取30%為首付款比例，還款期限為20年?，F(xiàn)行現(xiàn)行一般商業(yè)性住房貸款利率的規(guī)定：13年（含3年）%，35年（含5年）%，%。且設(shè)家庭人口為3人，住房消費(fèi)比例取上限50%。計算得出：表11 住房保障家庭收入線計算 房款總價首付貸款總額總還款額月均還款年還款額收入線60平方米住房4379401313823065585245632186262281957370平方米住房5109301532793576516119902550306002283580平方米住房58392017517640874469941729143497126098結(jié)合表12進(jìn)行分析，可得出住房保障家庭收入線以下家庭屬于中等收入及以下群體，說明該模型的計算值符合政策制定的目的。住房保障家庭收入線模型的科學(xué)性在于考慮了住房面積、住房市場價格、住房金融和住房消費(fèi)支出等多項因素在內(nèi)，綜合體現(xiàn)了市場和政府兩種機(jī)制在解決人民住房問題中的各自作用，在目前我國個人信用體系不健全的情況下，可以作為劃分中低收入階層的一個替代性標(biāo)準(zhǔn)。表 12 2008年南京市按收入等級分的城鎮(zhèn)居民家庭平均每人年可支配收入(元)項目全市平均水平最低收入戶低收入戶中等偏下戶中等收入戶中等偏上戶高收入戶最高收入戶家庭可支配收入20317547194521282417580243933396454282共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)，可以很好地解決社會夾心層的住房問題，完善我國現(xiàn)行的住房保障系統(tǒng)，形成一個多層次、廣覆蓋的住房保障體系。（1） ，可得出共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象收入最高限額，各地可以綜合地區(qū)城市居民住房支付能力和共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)規(guī)模等因素，靈活制定準(zhǔn)入收入線。由于共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房具有“出口反制入口”的突出特點，筆者認(rèn)為各地可以適當(dāng)提高準(zhǔn)入收入線，解決更多的夾心層住房難問題。（2）在滿足收入標(biāo)準(zhǔn)的同時，還必須考慮申購者的現(xiàn)有居住情況。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)應(yīng)面向符合政府規(guī)定收入限制的本市無住房或擁有住房但人均住房面積低于市政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)的家庭。（3）二三線城市可取消對供應(yīng)對象的戶籍限制，一線城市可視情況將非戶籍人口納入保障范圍。目前，各地在制定經(jīng)濟(jì)適用房和公租房相關(guān)政策時已相對放寬戶籍限制。例如，上海申請公租房的對象應(yīng)具有該市城鎮(zhèn)常住戶口，或持有《上海市居住證》和連續(xù)繳納社會保險金達(dá)到規(guī)定年限，已與該市就業(yè)單位簽訂一定年限的勞動或工作合同；重慶公租房在準(zhǔn)入上不設(shè)戶籍限制。2 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)模式 政府集中興建規(guī)劃、興建、產(chǎn)權(quán)管理申請、認(rèn)定政府共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房購房者購買產(chǎn)權(quán)圖 21 政府集中興建模式 政府集中興建的優(yōu)點（1）有利于外部效應(yīng)的形成。政府對共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的集中興建可以獲得房屋升值帶來的收益；同時房屋的建造可以帶來就業(yè)崗
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