【正文】 美國(guó) —— 日落大道 （ SUNSET BOULEVARD） 滿足 CBD辦公人士及旅游觀光人群對(duì)高效休閑娛樂專署消費(fèi)場(chǎng)所的需求 ， 充分迎合商務(wù)人士的消費(fèi)習(xí)慣 ， 通過藝術(shù) 、 時(shí)尚 、 休閑 、 音樂及文化等因素的全面詮釋 ， 體現(xiàn)未來城市 CBD亮點(diǎn)的國(guó)際化 、 綜合性 ， 品牌 、 品味 、 品質(zhì)的商業(yè)高地； ——Gala Space（旮旯空間） 、地下商業(yè)廣場(chǎng)主題 ? Gala Space—— CBD商務(wù)人士休閑娛樂聚會(huì)的空間 ? 成為 CBD區(qū)域內(nèi)唯一引領(lǐng)潮流、時(shí)尚消費(fèi)的高檔次休閑娛樂中心； 詞典中 Gala的解釋是：節(jié)日的，快樂的，慶祝的。 每個(gè)地區(qū)都有著雙面性 ,白天是 商務(wù)金融中心 ,晚上則成為 餐飲娛樂的天堂 。 蘭桂坊酒吧街緣起于七十年代初期，港府在中西區(qū)開始進(jìn)行市區(qū)重建。它是一條由南向北貫穿曼哈頓全島的大道。 Adidas旗艦店、 SPORT100 等已進(jìn)駐周邊項(xiàng)目，本案招商難度較大； NBA CITY尚未確定； 運(yùn)動(dòng)主題稍顯年輕化，對(duì)公寓品質(zhì)有一定影響； 該類主題商業(yè)對(duì)公共交通的便達(dá)性要求較高； 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 招商存在較大的風(fēng)險(xiǎn)； 發(fā)展商付出的招商推廣代價(jià)較大； 可能會(huì)對(duì)公寓銷售造成負(fù)面影響； 受規(guī)模等條件限制，未來租金上浮空間不大，收益有限； 租金比較 此類商戶租金 承受較高； 租金指數(shù)： 3 未來租金上浮 空間有限 零售為主的商業(yè) 假設(shè) 2： 假設(shè)理由 可行性分析 成立條件 零售檔次要么做高端，要么做低端； 須眾多 國(guó)際品牌旗艦店支撐； 周邊須有高檔酒店及流動(dòng)性高消費(fèi)客群支撐 以零售為主的商業(yè)對(duì)建筑形式要求較高，需要圍合式并且能夠產(chǎn)生內(nèi)循環(huán)效應(yīng)； 零售對(duì)公共交通（地鐵）有較大依賴，并且對(duì)商場(chǎng)停車位的要求較高； 區(qū)域內(nèi)國(guó)貿(mào)、銀泰、華貿(mào)等已占據(jù)了區(qū)域高端零售地位； 以世貿(mào)天階為例，巨資打造天幕所聚集的人氣對(duì)高端零售幫助不大，而做普通品牌又無法跟傳統(tǒng)商圈競(jìng)爭(zhēng) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 本案建筑非圍合式，不利于形成商業(yè)內(nèi)循環(huán)效應(yīng)； 目前零售招商存在較大風(fēng)險(xiǎn)，需區(qū)域零售形成氛圍后才可行； 本案品質(zhì)決定無法作低端定位，而定位高端將與區(qū)域內(nèi)其他組團(tuán)形成正面競(jìng)爭(zhēng)； 零售型商業(yè)培育期較長(zhǎng)； 零售為日間消費(fèi)，無法滿足 CBD夜間消費(fèi)需求 零售是商業(yè)的主體業(yè)態(tài)品牌眾多，易于招商； 跟隨世貿(mào)天階定位 租金比較 零售類商戶租金承受能力相對(duì)最高； 租金指數(shù)： 5 未來租金是否有上浮空間須看實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況 餐飲、休閑娛樂型商業(yè) 假設(shè) 3： 假設(shè)理由 可行性分析 成立條件 需有規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 對(duì)商場(chǎng)硬件要求 較高（層高、防火、風(fēng)火水電等）； 純娛樂主題對(duì)本案公寓的銷售會(huì)有負(fù)面影響； 純餐飲娛樂前 5年的租金收益過低； 大量商戶，對(duì)產(chǎn)品有較高要求，招商難度隨之增大； 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 區(qū)域內(nèi)辦公人群存在旺盛的餐飲、休閑娛樂需求，目前市場(chǎng)供應(yīng)不足； 本案地下商業(yè)具備集中餐飲娛樂條件，但要有效控制比例，不可過大； 充分考慮對(duì)公寓銷售的影響，業(yè)態(tài)比例需合理把握； 不考慮租金低、噪音大且與其他業(yè)態(tài)缺乏互動(dòng)的娛樂商戶進(jìn)駐，如洗浴、KTV 等； CBD缺少成規(guī)模的餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài) 借勢(shì)“世貿(mào)天階”，做 24小時(shí)全天候商業(yè) 租金比較 此類商戶承租能力相對(duì)零售要低； 租金指數(shù)： 3 一旦形成氛圍，租金將有相當(dāng)?shù)奶嵘臻g 定位假設(shè)之租金比較： 租金是商業(yè)中最復(fù)雜的元素之一，影響租金的因素眾多。 ? 月收入約在 萬之間。 ３、 只租不售實(shí)力彰顯 本案由實(shí)力型開發(fā)商精心打造；商業(yè)部分自持經(jīng)營(yíng)，充分彰顯甲方的實(shí)力和遠(yuǎn)見。 SOHO尚都對(duì)本案的影響及借鑒意義 影響 對(duì)本案的借鑒 入市時(shí)間早于本案 吸引并留住人流 帶動(dòng)人流 自身?xiàng)l件 對(duì)周邊商業(yè)氛圍的帶動(dòng) 商業(yè)推廣活動(dòng)投入 借勢(shì)造勢(shì) 本案潛在消費(fèi)人群 辦公人群 大比例的餐飲休閑業(yè)態(tài) 未來商業(yè)預(yù)期 、重點(diǎn)項(xiàng)目與本案對(duì)照表 項(xiàng)目名稱 總建筑面積（萬 m2） 物業(yè)構(gòu)成 商業(yè)建筑面積（萬 m2） 商業(yè) 樓層 是否銷售 商業(yè)定位預(yù)期 目標(biāo)客群 世貿(mào)天階 寫字樓 +商業(yè)街＋地下商業(yè)廣場(chǎng) Ｂ１ ５Ｆ 否 全天候服務(wù)的時(shí)尚休閑中心 北樓：商界精英、涉外人群；南樓：普通白領(lǐng)、國(guó)內(nèi)游客 SOHO 尚都 17 寫字樓 +ＳＯＨＯ辦公＋室內(nèi)商業(yè)街 西區(qū)：18F；東區(qū)：B14F 是 餐飲、休閑及時(shí)尚零售 區(qū)域辦公人群、國(guó)內(nèi)游客 世界城 12 寫字樓＋高檔公寓＋商業(yè)街＋地下商業(yè)廣場(chǎng) B14F 否 ？ ？ 、重點(diǎn)項(xiàng)目分析結(jié)論 通過對(duì)周邊重點(diǎn)項(xiàng)目的分析我們發(fā)現(xiàn)： 無體量?jī)?yōu)勢(shì) 須借助商圈整體商業(yè)氛圍 入市時(shí)間晚 受周邊商業(yè)環(huán)境影響制約 化競(jìng)爭(zhēng)為共榮，共榮中求突破 本案 商業(yè)策略 對(duì)本案商業(yè)之合理預(yù)期 Expectation For Our Project 第一階段：合理借勢(shì) 階段周期： 12個(gè)月左右 階段策略：市場(chǎng)跟隨策略 階段描述：項(xiàng)目入市頭半年左右時(shí)間，商業(yè)處于前期培養(yǎng)階段。 Talent Glass Zamp。 、人群消費(fèi)特點(diǎn) 注重品質(zhì)和服務(wù)，喜歡有特色得東西； 對(duì)于文化和藝術(shù)方面得需求日漸強(qiáng)烈； 運(yùn)動(dòng)、健康正在成為 CBD人群生活方式的關(guān)鍵詞 在 CBD生活或工作對(duì)于他們來說是件愉快和值得驕傲的事，在這里消費(fèi)具有相當(dāng)大的吸引力； 這里的人群熱衷于各種消費(fèi)，不管是餐飲娛樂還是購物或休閑。 一軸為東三環(huán)路地下空間發(fā)展軸線；一區(qū)為核心區(qū)域，即以地鐵國(guó)貿(mào)換乘站為帶動(dòng)，重點(diǎn)開發(fā)東三環(huán)兩側(cè)；兩點(diǎn)為地鐵國(guó)貿(mào)換乘站和地鐵 10線光華路車站；三線為建外大街地下聯(lián)絡(luò)線、光華南路地下聯(lián)絡(luò)線和 CBD東西街地下聯(lián)絡(luò)線。世界城商業(yè)策劃報(bào)告 The World City Shopping Mall Strategic Planning Report 本案策劃主旨（ Main Theme） 成功招商 是我們的 首要目標(biāo)； 持久運(yùn)營(yíng) 是我們的 根本目的 ； 提升 物業(yè)品質(zhì) 、實(shí)現(xiàn) 商業(yè)公寓共贏 是我們的 現(xiàn)實(shí)要求 ； 策劃流程（ Work Flow ） 城市商圈研究 CBD區(qū)域市場(chǎng)研究 國(guó)外知名 CBD概覽 項(xiàng)目定位方向探討 項(xiàng)目整體定位 世貿(mào)天階商圈研究 （重點(diǎn)項(xiàng)目研究） 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 項(xiàng)目自身解讀 產(chǎn)品建議 收益預(yù)測(cè) 城市商圈研究 Municipal Commercial Circle Analysis 北京傳統(tǒng)商圈：王府井、西單 新興潛力商圈： CBD、中關(guān)村、金融街（商務(wù)中心商圈）；亞奧、望京（區(qū)域型商圈） 中關(guān)村 金融街 西單 亞奧 王府井 CBD 望京 、城市商圈（ Municipal Commercial Circle ） 、傳統(tǒng)商圈 重點(diǎn)商業(yè)：西單商場(chǎng)、西單購物中心、時(shí)代廣場(chǎng)、中友百貨、君太百貨、西單文化廣場(chǎng)等 新建商業(yè)：西單 Mall、美晟國(guó)際廣場(chǎng) 商業(yè)體量：現(xiàn)有大型商業(yè)約 35萬平米，新增約 18萬平米，五年后有望達(dá)到 100萬平米 左右 商業(yè)結(jié)構(gòu)：以單一的百貨、購物中心為主 目標(biāo)人群：本地消費(fèi)者、消費(fèi)人群年輕化 商圈特點(diǎn)： 1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，人流充足 2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主 3）商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，零售為絕對(duì)主力業(yè)態(tài) 4）已形成自身固定的消費(fèi)群體 5）消費(fèi)客群偏年輕化，消費(fèi)力及消費(fèi)檔次有限 6）商圈規(guī)模擴(kuò)大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級(jí)的空間有限 西單商圈 —— 零售購物為主、年輕化商業(yè)集合 王府井商圈 —— 城市觀光旅游及品牌展示型商業(yè) 重點(diǎn)商業(yè)：東方新天地、新東安商場(chǎng)、王府井百貨等 商業(yè)體量：大型商業(yè)總體量約 40萬平米 商業(yè)結(jié)構(gòu)：以單一的百貨、購物中心為主 目標(biāo)人群：以旅游消費(fèi)人群為主 商圈特點(diǎn)： 1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá) 2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主 3）商業(yè)業(yè)態(tài)以零售為主 4）消費(fèi)客群以國(guó)內(nèi)外旅游人士為主，消費(fèi)力有限 5）商圈規(guī)模擴(kuò)大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級(jí)的空間有限 、新興商圈 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量比較36%21%27%16%電子市場(chǎng) 百貨商場(chǎng) 寫字樓商業(yè) 住宅商業(yè)區(qū)域未來商業(yè)供應(yīng)量比較15%76%7% 2%電子市場(chǎng) 綜合商業(yè) 寫字樓底商 住宅商業(yè)重點(diǎn)商業(yè)：太平洋、鼎好電子商城、中關(guān)村科貿(mào)、新中關(guān)、中關(guān)村國(guó)際廣場(chǎng)、第三極等 商業(yè)體量：現(xiàn)有 51萬， 2年內(nèi)新增 40萬左右，未來區(qū)域總商業(yè)有望達(dá)到 100萬平米左右 商業(yè)結(jié)構(gòu)：以電子商城為主，帶動(dòng)新興綜合商業(yè) 目標(biāo)人群：以電子產(chǎn)品消費(fèi)人群為主，新興綜合零售商業(yè) 商圈特點(diǎn)： 1）商業(yè)業(yè)態(tài)以電子批發(fā)及綜合零售為主 2）商業(yè)形態(tài)逐漸由單一電子向大型綜合商業(yè)發(fā)展 3）消費(fèi)客群以華北區(qū)電子類批發(fā)零售客群及中關(guān)村周邊辦公居住客群為主 4）大多新建商業(yè)尚處于招商或市場(chǎng)培育階段，其商業(yè)氛圍的培養(yǎng)尚需時(shí)日 中關(guān)村商圈 —— 電子科技產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)新興綜合商圈 金融街商圈 —— 金融產(chǎn)業(yè)及辦公配套商業(yè) 重點(diǎn)商業(yè)：金融街中心廣場(chǎng)、百盛購物中心 商業(yè)體量： 15萬方米 左右 商業(yè)結(jié)構(gòu)：大型綜合購物中心、寫字樓底商、商業(yè)街 目標(biāo)人群：金融街周邊辦公、居住人群 商圈特點(diǎn)： 1）交通便利，有地鐵等公共交通系統(tǒng) 2）金融街商務(wù)區(qū)以金融產(chǎn)業(yè)、大型國(guó)企總部辦公人群為主 3）商業(yè)需求主要集中在日常商務(wù)消費(fèi)，晚間及節(jié)假日消費(fèi)外流 4）新建商業(yè)尚處于招商階段，其商業(yè)氛圍尚不成熟 5）未來有高端酒店支撐，商業(yè)定位高端 區(qū)域商業(yè)供應(yīng)比較80%13%7%綜合購物中心 寫字樓商業(yè) 商業(yè)街區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成54%22%9%15%綜合零售 商務(wù)配套 住宅配套 其他區(qū)域新增商業(yè)構(gòu)成70%17%1%12%綜合零售 商務(wù)配套 住宅配套 其他CBD商圈 —— 商務(wù)商業(yè)互動(dòng)型現(xiàn)代化綜合商圈 重點(diǎn)商業(yè)：國(guó)貿(mào)中心、華貿(mào)中心、世貿(mào)天階、 SOHO、北京萬達(dá)等 商業(yè)體量： 現(xiàn)有約４６萬 平米，未來兩年內(nèi) 新增１２６萬 平米左右 商業(yè)結(jié)構(gòu)：大型綜合購物中心、寫字樓商業(yè)為主 目標(biāo)人群：ＣＢＤ周邊辦公、居住人群、區(qū)域商務(wù)往來人群；城市高端消費(fèi)人群 商圈特點(diǎn)： 1）商務(wù)氛圍成熟、商業(yè)基礎(chǔ)較好 2）具有政府規(guī)劃支持 3）未來商業(yè)供應(yīng)總量大，商業(yè)設(shè)施完善 4）以大型綜合購物中心商業(yè)為主 5）區(qū)域消費(fèi)人群集中，消費(fèi)實(shí)力及消費(fèi)檔次較高 主要商圈 商業(yè)體量預(yù)估 （ M2） 商業(yè)結(jié)構(gòu) 主要特征 消費(fèi)人群 代表項(xiàng)目 傳統(tǒng)商業(yè)中心 王府井 40萬 傳統(tǒng)百貨、購物中心 國(guó)際性 觀光、旅游商業(yè)街 ；品牌展示中心 以旅游消費(fèi)人群為主 王府井商業(yè)街、新東安市場(chǎng)、東方新天地 西單 100萬 傳統(tǒng)百貨、購物中心 最早的、最成熟的商圈之一；以 “時(shí)尚、購物”為主題的青春時(shí)尚型商業(yè)聚集區(qū) 本地年輕化消費(fèi)人群 西單商場(chǎng)、西單賽特、中友百貨、君太百貨、 LCX、西單購物中心 、美晟國(guó)際、西單 Mall 新興商務(wù)中心商業(yè) CBD 172萬 傳統(tǒng)百貨、購物中心、寫字樓商業(yè)、綜合商業(yè)集合體、專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街 商務(wù)辦公和商業(yè)高度聚集、互動(dòng)；最具吸引力的城市升級(jí)版商圈 CBD商務(wù)白領(lǐng)、涉外人士、區(qū)域商務(wù)往來人群、高端公寓居民 國(guó)貿(mào)、嘉里、貴友、華貿(mào)、建外SOHO、世貿(mào)天階、北京萬達(dá)、銀泰中心、日壇國(guó)際、 SOHO尚都、朝外 SOHO等 中關(guān)村 100萬 專業(yè)市場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨、購物中心、商業(yè)街 以科技、商務(wù)、人文主要特征