【正文】 （ 3）房屋修繕是在舊有房屋范圍內(nèi)進(jìn)行，是對(duì)房屋的構(gòu)件、部分項(xiàng)目進(jìn)行維修，局部或全部的更新、修復(fù)。 設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣 房屋在建筑或修理時(shí)，由于設(shè)計(jì)不適當(dāng)，施工質(zhì)量差，或者用料不符合要求因素，影響了房屋的正常使用，加速了房屋的損壞。 （ 9）危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)定方法另按建設(shè)部頒布的 $%— amp。是指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋（詳見(jiàn)建設(shè)部頒發(fā)的 $%— amp。 （ 3）工業(yè)建筑的裝飾和其他。 （ 3）既考慮承重構(gòu)件材料，又考慮結(jié)構(gòu)布置情況的分類方法。 （三）工程項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn) 屬于房管部門(mén)經(jīng)營(yíng)或代管的，又是屬于自然損壞的，原則上應(yīng)由房管部門(mén)修繕，但又要根據(jù)該工程項(xiàng)目是屬于修繕項(xiàng)目還是屬于改善項(xiàng)目，分輕重緩急，區(qū)別對(duì)待。 小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部報(bào)修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。 （三）大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率 大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率是指報(bào)告期經(jīng)評(píng)定達(dá)到合格（或優(yōu)良）品標(biāo)準(zhǔn)的大、中修單位工程數(shù)量（建筑面積表示）之和，與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。 （四）屋面工程 經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲漏，排水暢通。 （ 4）主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋無(wú)修繕價(jià)值的房屋。對(duì)施工中發(fā)現(xiàn)的房屋險(xiǎn)情可先行處理，然后再由開(kāi)列小修養(yǎng)護(hù)單的管理人員變更或追加工程項(xiàng)目手續(xù)。 （ 2）鋼、木門(mén)窗的整修、拆五金、配玻璃、換紗窗、油漆等。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償?？刹扇I(yè)檢查和班組自查相結(jié)合的方式，專業(yè)檢查可每旬一次，班組自查可每天一次。根據(jù)維修設(shè)計(jì)圖紙，劃分施工階段。 （ 3）制定合理的材料消耗定額和技術(shù)革新措施，在施工過(guò)程中進(jìn)行經(jīng)常的材料和技術(shù)管理工作。在掌握測(cè)算數(shù)據(jù)、科學(xué)論證分析基礎(chǔ)上，確認(rèn)房屋建筑質(zhì)量及安全可靠程度。 定期評(píng)定。對(duì)于新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常養(yǎng)護(hù)，保持原貌和使用功能。 三、房屋維修管理三原則 （一）“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則 房屋維修管理要堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則。 （ 5）要求對(duì)重要房屋評(píng)定等級(jí)嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試。 （ 3）危險(xiǎn)點(diǎn)。而對(duì)自行完成的房屋維修工程管理則比專業(yè)承包的維修工程管理復(fù)雜。編制施工組織設(shè)計(jì)的程序和具體內(nèi)容是： ! 了解和熟悉維修工程概況。一般月末編制一次，月中平衡調(diào)整。一般房屋維修工程質(zhì)量驗(yàn)收檢查可歸納為看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八種檢查方法。經(jīng)常地進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程，可以維護(hù)房屋使用功能，既保證用戶正常使用，又能使發(fā)生的損壞及時(shí)得到修復(fù)，不致擴(kuò)大造成較大的損失，對(duì)于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學(xué)作用而導(dǎo)致的猝發(fā)性損壞，不必等到大修周期到來(lái)就可以及時(shí)處理。對(duì)暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表、盡早逐一落實(shí)實(shí)施。 （二）翻修工程適用范圍 翻修工程主要適用于下列房屋的維修： （ 1）房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。 一般要求房屋維修工程量為 amp。 以上，季走訪查房率等于 ! 。 對(duì)已售出的房屋修繕，實(shí)行有償服務(wù)，同棟異產(chǎn)毗連的房屋，如直管房和私房結(jié)構(gòu)相連，直管房和單位自管房結(jié)構(gòu)相連等，其修繕?lè)秶膭澐?，除明確屬于各自單獨(dú)使用的部分由各自負(fù)責(zé)修繕外，對(duì)于涉及到雙方共同使用的屋面、樓層承重結(jié)構(gòu)部分的維修，事先各方應(yīng)訂立協(xié)議，原則上由各方按建筑面積分?jǐn)偩S修費(fèi)用。 三、房屋建筑結(jié)構(gòu)的分類 房屋建筑結(jié)構(gòu)依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)通?？捎腥N分類方法： （ 1）按主要承重構(gòu)件材料分類，可分為木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼與混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)以及其他結(jié)構(gòu)。 （ 1）廠房類型。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明變形或損壞。 （ 6）評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、維修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)。 十、造成房屋損壞的原因 造成房屋損壞的原因是多方面的，大致可歸納以下幾種： 自然因素 房屋建筑物因在自然界中，經(jīng)常受到日曬雨淋、風(fēng)雪侵襲及干濕冷熱等氣候變化影響，使其構(gòu)件發(fā)生風(fēng)化剝落和老化等侵蝕，質(zhì)量引起變化。比如受到原有資料、條件、環(huán)境的局限，設(shè)計(jì)與施工都只能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行，難以作出超越客觀環(huán)境的創(chuàng)新。有些材料可以用新材料代替，通過(guò)修繕工程的實(shí)踐、觀察、研究、總結(jié)，可以改進(jìn)舊房的結(jié)構(gòu)與裝修。 預(yù)防保養(yǎng)不善 有的房屋構(gòu)件和設(shè)備，由于沒(méi)有適當(dāng)?shù)夭扇☆A(yù)防保養(yǎng)措施或者修理，造成不應(yīng)產(chǎn)生的損壞或提前損壞，以致發(fā)生房屋破損、倒塌事故。 九、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基本做法 房屋完損等級(jí)的評(píng)定可分為定期和不定期兩類： （ 1）定期評(píng)定房屋完損等級(jí)，一般每隔 $ 年 ) % 年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管的房屋進(jìn)行全面的逐幢完損等級(jí)評(píng)定。 （ 2）其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。 對(duì)有些組成部分中尚不能包括的部分，如煙囪、樓梯等，各地可自行決定歸并入一個(gè)部分。 （ 3）提高房屋結(jié)構(gòu)能力的修繕有： ! 加強(qiáng)房屋抗震能力。安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保住（用）戶和小修安全的指標(biāo)，包括事故率、違章率。 （四）小修工程的考核指標(biāo) 小修工程的考核指標(biāo)主要有定額指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。對(duì)木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。這類維修工程應(yīng)根據(jù)各地情況、條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等，在維修中一并解決。 （ 2）一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門(mén)窗整修、樓地面、樓梯的維修、抹灰修補(bǔ)、油漆保養(yǎng)、房屋管線的維修和零配件的更換等。 （ 5）拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈。對(duì)于房屋所有者或應(yīng)承擔(dān)房屋修繕的責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人借故阻撓而可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理部門(mén)，可依據(jù)有關(guān)規(guī)定采取“排險(xiǎn)解?！钡膹?qiáng)制措施，排險(xiǎn)解危費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。 ? 維修施工質(zhì)量和安全管理。 制定施工進(jìn)度和工程概預(yù)算。 （二）房屋維修施工管理的程序和方法 制訂房屋修繕設(shè)計(jì)方案 以房屋勘察鑒定為依據(jù)充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，使維修方案工程必須由具有設(shè)計(jì)資質(zhì)證書(shū)的單位承擔(dān)。這一方法適用于采取一定技術(shù)解危措施后，尚能短期使用，但仍需隨時(shí)觀察危險(xiǎn)程度的房屋。不定期評(píng)定就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。房屋維修管理人員要真正樹(shù)立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決居戶需解決的房屋修繕問(wèn)題。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。 （ 2）要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)評(píng)定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。 （ 2）局部危房。 二、房屋維修施工管理 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修施工工程，可以由