通縣東北部項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告(專業(yè)版)
【正文】 由于此區(qū)域的項(xiàng)目面對(duì)的消費(fèi)群體是大眾百姓，所以房屋銷售市場(chǎng)非常順暢，如果同期開(kāi)發(fā)的面積不是很大，基本上當(dāng)項(xiàng)目入住時(shí)銷售率可達(dá)到80%。二居室、三居室的布局大多是兩廳一衛(wèi)，南北都有陽(yáng)臺(tái)，與在此區(qū)域購(gòu)房群體的消費(fèi)觀念、經(jīng)濟(jì)收入相吻合。3. 北區(qū)（叢林莊地區(qū)）項(xiàng)目包括：叢林莊小區(qū)、天潤(rùn)別墅2個(gè)項(xiàng)目。建筑形式為多層樓，戶型種類齊全，格局新穎，均價(jià)2200元/平方米，價(jià)格較低。近年來(lái)隨著通州區(qū)整體的快速發(fā)展，已有了一定的改觀。項(xiàng)目分為四期建設(shè)，在四期中建有會(huì)所，會(huì)所這在該區(qū)域住宅項(xiàng)目中數(shù)量很少。兩項(xiàng)目雖然社區(qū)規(guī)模大，但目前社區(qū)的配套設(shè)施較少，生活、娛樂(lè)條件較差。6. 價(jià)格分析經(jīng)過(guò)調(diào)查，此區(qū)域的住宅均價(jià)在2000元/平方米，住宅價(jià)格自西南向東北價(jià)格逐漸降低，富河園小區(qū)均價(jià)2800元/平方米，最北端的叢林莊小區(qū)均價(jià)僅1600元/平方米。普通住宅樓體及戶型設(shè)計(jì)比較陳舊，裝修標(biāo)準(zhǔn)低。普通住宅項(xiàng)目的銷售周期最短的是楓露花園和上潞園，二項(xiàng)目都是從2000年開(kāi)始銷售的，用2年時(shí)間分別銷售了9萬(wàn)平米和7萬(wàn)平米，平均每年銷售4萬(wàn)或5萬(wàn)平米。3. 建筑形式分析此區(qū)域的住宅項(xiàng)目全部為多層樓，大多是南北朝向的，沒(méi)有電梯。項(xiàng)目情況分析南區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，南區(qū)南部的華龍小區(qū)為此區(qū)域內(nèi)的代表項(xiàng)目，該小區(qū)的總建筑面積32萬(wàn)平方米，共53棟多層建筑，樓體設(shè)計(jì)風(fēng)格比較時(shí)尚，采用的是落地陽(yáng)臺(tái)、鐵藝護(hù)欄、外墻涂料色彩鮮艷，戶型種類多樣且戶型格局也比較合理，但房屋的使用率比較低。因?yàn)榇藚^(qū)域的項(xiàng)目分布比較分散，有一定的地區(qū)差異，所以將以上項(xiàng)目按地域劃分成西區(qū)、南區(qū)、北區(qū)三個(gè)部分。二、 區(qū)域市場(chǎng)分析此區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有普通住宅、高檔別墅等十余個(gè)項(xiàng)目，其中9個(gè)項(xiàng)目尚有市場(chǎng)表現(xiàn)，分別為：富河園、西潞苑、楓露皇苑、楓露花園、華龍小區(qū)、新潮家園、上潞園、叢林莊小區(qū)、天潤(rùn)別墅。由于此地區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)正在進(jìn)行當(dāng)中，所以環(huán)境衛(wèi)生臟亂，這一現(xiàn)象有可能持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。2. 配套設(shè)施分析由于此區(qū)域內(nèi)的多數(shù)項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)模較大，并因周邊生活配套設(shè)施不夠完善，所以社區(qū)內(nèi)的配套是必不可少的，大多項(xiàng)目在社區(qū)內(nèi)有超市、菜市場(chǎng)，有的項(xiàng)目還有學(xué)校、幼兒園，特別是華龍小區(qū)和新潮家園修建了7萬(wàn)平方米的社區(qū)公園。7. 銷售周期及銷售率分析銷售周期及銷售率分析表項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售面積銷售率普通住宅富河園199517萬(wàn)㎡90%西潞苑199832萬(wàn)㎡40%（二期）楓露花園20009萬(wàn)㎡90%華龍小區(qū)199530萬(wàn)㎡90%新潮家園200047萬(wàn)㎡50%（二期）上潞園20007萬(wàn)㎡30%（二期）叢林莊小區(qū)199640萬(wàn)㎡95%別墅楓露皇苑199510萬(wàn)㎡80%天潤(rùn)別墅199910萬(wàn)㎡獨(dú)棟80%聯(lián)排35%根據(jù)調(diào)查可
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