【正文】 ? 由于本項(xiàng)目的差異化定位，目前在區(qū)域內(nèi)尚無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，盡早入市可以抓住相應(yīng)的目標(biāo)客戶，避免未來(lái)同類(lèi)產(chǎn)品出現(xiàn)，形成直接競(jìng)爭(zhēng)。70200 多層洋房 5500 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 2貴通御苑風(fēng)景130 多層 16 10 54%位于新城區(qū)起步區(qū)，分 3期開(kāi)發(fā)，1 期、2 期為多層+洋房，共 800 套，占地 80 畝；3 期為 11+1 層電梯。? 雙流目前在工業(yè)方面招商引資的力度非常大，成效比較明顯。雖受出口抑制的影響，制鞋產(chǎn)業(yè)近期有所下滑，但相對(duì)困難的制鞋產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也使此類(lèi)客戶不敢加大產(chǎn)業(yè)投資，轉(zhuǎn)而選擇不動(dòng)產(chǎn)作為保值產(chǎn)品。這也給 09 年成都別墅市場(chǎng)一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，未來(lái)成都別墅市場(chǎng)將以小面積、低總價(jià)、中等品質(zhì)的產(chǎn)品為主。 成都近郊別墅市場(chǎng)分析（1）2022 年2022 年成都市別墅供求關(guān)系分析。項(xiàng)目周邊將建成一座總投資近 18 億元，總建筑面積 19 萬(wàn)多平方米，集星級(jí)酒店、高檔住宅、商務(wù)辦公、餐飲娛樂(lè)、旅游休閑為一體的蜀漢主題文化綜合建筑群。? 以本地中小開(kāi)發(fā)商為主的局面將被打破，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。它包括行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂(lè)中心、城市公園、城市廣場(chǎng)，體育中心等。三、項(xiàng)目分析 區(qū)域市場(chǎng)分析——【項(xiàng)目所在區(qū)域—雙流新城區(qū)】 雙流縣概況雙流縣地處蜀中腹地，成都市西南角，屬于成都市中心城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)。廣東系的開(kāi)發(fā)商有華僑城、珠江地產(chǎn)、雅居樂(lè)、萬(wàn)科、中海、保利、中糧、 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 恒大、富力等，這些企業(yè)以自身強(qiáng)大的資金優(yōu)勢(shì)，取得區(qū)位較好、規(guī)模較大的地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，贏得消費(fèi)者美譽(yù)度。 住宅市場(chǎng)供求分析08 年的供應(yīng)成交量均大大低于 2022 年，供應(yīng)量和成交量同比跌幅分別達(dá)%、%。【小節(jié)】07年9月，成都土地成交達(dá)到頂峰，成交價(jià)連破紀(jì)錄，許多城中土地成交的樓面地價(jià)竟然達(dá)到6000以上。同時(shí)，政府也不愿意看到市場(chǎng)成交價(jià)格持續(xù)下滑。 （1）概況 08 年成都市成交土地共 149 宗，其中主城區(qū)成交 43 宗，郊區(qū) 106 宗；合計(jì)15026 畝，同比 07 年下降 35%。購(gòu)房入戶——落戶政策由 90 平米降至 70 平米，又是一條救世新政。社會(huì)普遍認(rèn)為，2022 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將重新步入新一輪高速增長(zhǎng)期。 【城市規(guī)劃】? 2022 年，成都成為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，成都政府提出“全域成都”的發(fā)展理念，以中心城區(qū)為核心，向溫江、雙流、龍泉、青白江、新都、郫縣等第二圈層衛(wèi)星城市發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展東部新城、南部新城，最終形成城市結(jié)構(gòu)由單一的特大城市向城鄉(xiāng)—體化轉(zhuǎn)變。 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 目 錄一 項(xiàng)目背景介紹 ...................................................................................................................................................4 成都市社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r綜述 ...........................................................................................................................4 政策環(huán)境分析 ...............................................................................................................................................6 房地產(chǎn)投資情況 ...........................................................................................................................................7二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ...............................................................................................................................................8 土地市場(chǎng) ........................................................................................................................................................8 住宅市場(chǎng) .....................................................................................................................................................12 成都市開(kāi)發(fā)商情況 .....................................................................................................................................14 2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) ..................................................................................................................15三、項(xiàng)目分析 .........................................................................................................................................................16 區(qū)域市場(chǎng)分析—— 【項(xiàng)目所在區(qū)域— 雙流新城區(qū)】 .............................................................................16 項(xiàng)目宗地狀況分析 ...................................................................................................................................20四、項(xiàng)目定位 .........................................................................................................................................................22 市場(chǎng)細(xì)分及定位 .........................................................................................................................................22 目標(biāo)客戶定位及需求分析 .........................................................................................................................25 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 .............................................................................................................................................27 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 .............................................................................................................................................29 項(xiàng)目 SWOT 分析 ...........................................................................................................................................30五 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)分析及開(kāi)發(fā)計(jì)劃（北側(cè) 163 畝土地） ...................................................................................33 入市時(shí)機(jī)分析 .............................................................................................................................................33 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 .............................................................................................................................................34 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃 .....................................................................................................................................34六 項(xiàng)目投資預(yù)算分析 ...........................................................................................................................................36 項(xiàng)目北側(cè)地塊成本估算及投資收益分析 .................................................................................................36 項(xiàng)目一期（ 畝）成本及利潤(rùn)估算 ....................................................................................................41 一期 2 套樣板房成本及售價(jià) .....................................................................................................................43七、綜合方案比較 .................................................................................................................................................43 純聯(lián)排別墅，容積率 ..........................................................................................................................43 純花園洋房，容積率 ..........................................................................................................................45 純電梯小高層，容積率 .........................................................................................