【正文】 5,053 14,387 3,990 15,751 114,000 38,000 15,200 04年 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi)28元/平米、灶表費(fèi)3元/平米； 出讓金 1,960 65 出讓面積525畝(35萬(wàn)平米)，評(píng)估價(jià)約800元/平米,應(yīng)按17%計(jì)算，應(yīng)為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計(jì)56元/平米 40% 產(chǎn)品特征　以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。此類人群購(gòu)房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。l 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。 多層：小高層：聯(lián)排別墅：價(jià)格 多層：起價(jià)3120小高層：起價(jià)3400別墅：起價(jià)5000元/平方米 多層：3800起價(jià)小高層：3300起價(jià)聯(lián)排別墅：4800起價(jià)主力戶型 118 m2 工程進(jìn)度 2002年10月底交工 2002年8月底交工216?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。：2）（4）。②付款計(jì)劃：，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。:① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬(wàn)M2出讓面積,實(shí)際成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬(wàn)M2出讓面積(含學(xué)校等非營(yíng)業(yè)性公建用地面積)。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開(kāi)發(fā)地塊、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無(wú)變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒(méi)有橫穿廠區(qū)市政的管線。 (%) 建筑限高 經(jīng)濟(jì)效益分析4. 內(nèi)部因素2. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素4. 開(kāi)發(fā)周期安排3. 可行性結(jié)論1. 玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂(lè)觀，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤(pán)。 境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。 項(xiàng) 目 該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。 （1）該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃2001年開(kāi)始修建，2002年年底通車(chē)。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位兩者同比，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣(mài)項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。（2），在保證萬(wàn)科公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受干擾。 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)研究5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。 主力面積 130160 m2 120150 m2 容積率 1（4）加劇了該區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。 合理的市政設(shè)施配套l該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹(shù)木，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬(wàn)科占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場(chǎng)——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。 　　　　　　　　　　　?、圩≌ㄔO(shè)用地: 。 ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。 果今年開(kāi)發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1,190 40 室外智能系統(tǒng) 671 22 兒童游樂(lè)設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施, ：根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷售收入 3800 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 300,營(yíng)業(yè)收入 　 付地價(jià)款 付工程款 1,330 16,371 2,920 1,232 ：（1）但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有天津油氈廠、天津無(wú)縫鋼管廠 該項(xiàng)目在城市西南部樹(shù)立了一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為萬(wàn)科（2）萬(wàn)科的品牌已經(jīng)深得消費(fèi)者認(rèn)同，但由于萬(wàn)科在西南部市場(chǎng)一直未有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故造成了一定的追隨萬(wàn)科品牌的潛在客群存在，宗地的開(kāi)發(fā)，將極充分的調(diào)動(dòng)這部分潛在人群。 十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)六、資金成本 3,804 27,968 35,150 45,600 稅后利潤(rùn) 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641 資金峰值比例 綠化建設(shè)費(fèi) 1,220 41 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米另考慮20套樣板間500萬(wàn)、考慮提高建造檔次2200萬(wàn),折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 11,943 398 ：玻璃廠項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，,，考慮配套的學(xué)校約1萬(wàn)平米由合作方建設(shè),。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 10%　　　　　　　　　 其中:非營(yíng)業(yè)性公建：營(yíng)業(yè)性公建：住宅總建筑面積： 本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。l 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。1. 可售面積 118280 m2梅江南：，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬(wàn)平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻規(guī)劃用地 13．6萬(wàn)m2 12．53萬(wàn)m2 35．02萬(wàn)m2總建筑面積 12．9萬(wàn)m2 11．9萬(wàn)m2 25．01萬(wàn)m2樓面地價(jià) 1248元/m2 1248元/m2在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年6月，美國(guó)易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)了銷售。 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。名都新園 10萬(wàn) 10萬(wàn) 多層 2500 90100（兩室）120125（三室） 75%(3) 3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入。 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司與土地方直接簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，然后在市土地、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助萬(wàn)科公司與土地方的合作并保證萬(wàn)科按其原有合作條件與土地方合作。 風(fēng)險(xiǎn)所在。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。 南側(cè)在建道路梅江南開(kāi)發(fā)用地 大的居住片區(qū)。1. 所有以上各種因素，為萬(wàn)科在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂(lè)大 ①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹(shù)立起第一品牌的形象。 結(jié)論及建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 投資收益分析1.由此看出，萬(wàn)科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。 半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便。 玻璃廠正門(mén)廠區(qū)車(chē)間廠區(qū)鐵路 梅江南居住區(qū)的一部分,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上形成一個(gè)項(xiàng)目南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線。 時(shí)由政府供熱部門(mén)提供臨時(shí)鍋爐房供熱。第三章 項(xiàng)目用地規(guī)劃① 土地方新廠址剛選定，還未開(kāi)工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是 ：土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國(guó)營(yíng)企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。、臨時(shí)用電。（2） 該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱 規(guī)模（m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價(jià)（元/m2） 主力產(chǎn)品（m2） 消化率順馳名都 15萬(wàn) 15萬(wàn) 多層小高層 2800 100120 基本售磬3．4明都新園：該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。（二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析： 該區(qū)域客戶基本分為三類： 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 其中:總體來(lái)講場(chǎng)地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。 明一、土地成本