【正文】 連云港房地產(chǎn)市場近年呈快速發(fā)展趨勢，市場供應(yīng)量逐年大幅增長。其次是新浦區(qū)8宗成交土地，；海州區(qū)7宗成交土地，；連云區(qū)6宗成交土地。n 從整體當前發(fā)展格局看，連云港城市具備了得天獨厚的自然和區(qū)位資源，盡管城市經(jīng)濟落后于大多數(shù)沿海開放城市，但近兩年發(fā)展速度較快，城市提升空間較大，已出現(xiàn)開始步入快速發(fā)展通道的跡象。數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、房地產(chǎn)施工面積分析2008年1—8月，按月度平均值預(yù)測，%，達到近年以來連云港全市房地產(chǎn)施工面積之首。我們將城市宏觀經(jīng)濟指標和房地產(chǎn)市場要素進行了分類，建立了宏觀經(jīng)濟指標對于房地產(chǎn)市場不同要素產(chǎn)生的直接影響。%，居十三市第1位。零售業(yè)增勢強勁。前三季度,，%,，增幅比規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值高929%；%。%；，%?？紤]人口增長的不確定性，規(guī)劃期內(nèi)住房需求總量將按18002000萬平方米進行安排。進一步規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)管。根據(jù)不同視角分析，我市正處在實現(xiàn)經(jīng)濟起飛的關(guān)鍵節(jié)點上，將進入一個持續(xù)高速增長階段。連云港在旅游開發(fā)過程中，將采取“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、抓住重點、滾動發(fā)展”的方針，同時將開發(fā)優(yōu)美自然風光與發(fā)掘深厚文化底蘊結(jié)合起來，把發(fā)揮地方旅游資源優(yōu)勢與改善旅游服務(wù)結(jié)合起來，突出“山、海、島”特色，繼續(xù)加快景區(qū)景點深度開發(fā)和配套建設(shè)，建設(shè)一批品位高、吸引力強、效益好的旅游精品工程和精品線路，進一步增強連云港旅游對外吸引力和發(fā)展后勁，努力把連云港建設(shè)成中西部地區(qū)最向往的沿海旅游勝地和江蘇省的海濱花園。目前，有80多家世界頂級規(guī)劃單位匯聚在連云港，進行各項詳規(guī)的編制，實現(xiàn)詳規(guī)的無縫對接。向北，融不進環(huán)渤海經(jīng)濟圈；向南，離長三角太遠；向西，淮海經(jīng)濟區(qū)面臨整體坍陷的困局，惟有向東是其優(yōu)勢所在。目前正在爭創(chuàng)全國文明示范街。下轄3個鄉(xiāng)、2個鎮(zhèn)、6個街道辦事處及1個林場，國有云臺農(nóng)場、崗埠農(nóng)場分布于境內(nèi)?！矩敹愓摺繛榉龀诌M區(qū)的重點企業(yè)，開發(fā)區(qū)管委會從可支配財政收入中撥出?？?，設(shè)立“科技發(fā)展金”。造價較高。中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展形成的是一個獨特的“?！弊中徒Y(jié)構(gòu)，上面的一橫是沿海經(jīng)濟帶，下面的兩豎一條是長江經(jīng)濟帶，一條是隴海線經(jīng)濟帶，三條經(jīng)濟帶相交的節(jié)點，一個是上海，一個是連云港。 【寧連高速】為南京至連云港的高速通道，從連云港宋跳立交始發(fā)，途徑淮安，抵南京車程只需3小時。是中國東部沿海地帶唯一的近海腹地還沒有得到充分開發(fā)的黃金地區(qū)，是江蘇省實施沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶與沿海經(jīng)濟帶開發(fā)戰(zhàn)略的疊加區(qū)，是帶動沿海和蘇北振興的龍頭。高層及小高層電梯均遠離臥室、起居室。所有機房做建筑隔聲處理。通訊：每戶預(yù)留電話、寬帶、有線電視接口，直接接入市電話、城市有線電視網(wǎng)。地下水主要接受大氣降水補給，受外界的影響較大，并隨著富、枯水季節(jié)水位有所變化。 該項目已于2008年6月完成了項目的初步規(guī)劃，并開展項目的前期工作，包括項目整體規(guī)劃，營銷策劃，廣告宣傳以及項目售樓部的建設(shè)并投入使用。宏觀經(jīng)濟可行性: 連云港作為蘇北經(jīng)濟振興的重要陣地，城市經(jīng)濟始終保持健康穩(wěn)定發(fā)展；房地產(chǎn)市場進入快速穩(wěn)定發(fā)展階段，市場發(fā)展前景良好；城市宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人均收入水平、城市規(guī)劃和交通規(guī)劃等為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了發(fā)展基礎(chǔ)和強勁的市場購買力。項目性質(zhì)： 居住用地，兼容商業(yè)、辦公用地公司住所：新浦區(qū)郁洲南路東方花園c3c4座開發(fā)資質(zhì)：貳級注冊資本：10000萬元整項目負責人：苗建、資源審核、項目現(xiàn)狀介紹該項目暫定名為“同科3路、18路、21路、24路、103路公交車在項目邊上有站臺，交通極為方便。采用變頻水泵直接供水方式，滿足商業(yè)辦公樓和高層住宅小區(qū)直接供水的要求。云臺山區(qū)常年平均氣溫為14攝氏度，具有我國南方熱帶、亞熱帶向北方暖溫帶，溫帶氣候過渡地帶的特點?；貎?nèi)消防車能達到每一單元，高層住宅有足夠登高面寬及場地。節(jié)水措施 選用高效水泵和節(jié)能電機，水系統(tǒng)選用變頻和平衡閥，采用國家推薦節(jié)水器具，根據(jù)不同用途及分區(qū)設(shè)置適當數(shù)量的水表以節(jié)約用水和進行平衡測試。連云港城市發(fā)展的“啞鈴”狀，制約了其城市化進程，在新一輪城市發(fā)展中，連云港市政府著力打造城市東部“濱海新城”，將連云港打造成國際性生態(tài)型濱海城市、現(xiàn)代化港口工業(yè)城市、山海相擁的知名旅游城市。目前，江蘇“舉全省之力振興連云港”，這源于江蘇對出海口的強烈需求。連云港擁有大量尚未開發(fā)利用的鹽田、灘涂等土地資源?！驹谫Y金投入上傾斜】：據(jù)連云港市發(fā)改委獲悉，省財政；省政府對東隴海鐵路電氣化改造工程連云港東客站項目補助5500萬元；從2007年起，對新開辟且正常運行一年以上的集裝箱國際航線給予獎勵，所需資金在省財政2000萬元補助資金總盤子中列支。經(jīng)考核合格先進技術(shù)企業(yè)可以再延長三年減半征收企業(yè)所得稅。大島山采石區(qū)是華東地區(qū)最大的石材集散地。新浦新區(qū)位于連云港市新海地區(qū)的東南，西自瀛州路，東至寧連公路，北至蒼梧路，南至海寧路，市新浦新城區(qū)建設(shè)的起步區(qū)。根據(jù)“東進”規(guī)劃，連云港將逐步形成沿海、沿東隴海線的“T型”產(chǎn)業(yè)布局；以東部城區(qū)、新海城區(qū)和贛榆縣為“三極”、濱海新城為“一心”的“一心三極”城市布局；以連云港主體港為“一體”，南北延伸的海岸線及港口為“兩翼”的“一體兩翼”港口布局?！緝梢睚R飛】就是跳出現(xiàn)有港灣，在全市176公里海岸線上加快開辟南北兩翼港區(qū)。充分發(fā)揮沿海臨港、旅游資源豐富、歷史文化底蘊深厚的特點，著力培育“國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市”，增強城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。本次規(guī)劃預(yù)測連云港市域總?cè)丝谠?015年達到523萬，2030年達到633萬人。2012年，人均居住建筑面積達32㎡，住房總量4160萬㎡；現(xiàn)有住房總量2318萬㎡，市區(qū)未改造完成的重點棚戶區(qū)待拆遷改造面積約230萬㎡；到2012年，需增加住房2072萬㎡。各規(guī)劃區(qū)域開發(fā)潛力評估：區(qū)域規(guī)劃總用地（K㎡）區(qū)域優(yōu)勢近期潛力遠期潛力濱海商務(wù)核心區(qū)山海景觀、連云區(qū)商貿(mào)聚集區(qū)45連島海濱旅游度假區(qū)江蘇第一大島、山海景觀5東哨西墅連云區(qū)政府、山海景觀34中云經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、前、中、后云臺山3猴嘴8花果山大道、沿海鐵路客運站點3嘉泰規(guī)劃都市型產(chǎn)業(yè)基地3東河新城新浦區(qū)政府、大學(xué)園區(qū)34新浦新區(qū)市政府、政治文化、科技藝術(shù)中心45鳳凰新城8南城鎮(zhèn)政府、鳳凰山公園、城市“南大門”34孔望山新城海州區(qū)政府、山水景觀3薔薇河片區(qū)城市“西大門”、薔薇河3解放東路片區(qū)新浦中心城區(qū)東延伸、大浦河3備注：0代表“不好”；4代表“很好”四、宏觀經(jīng)濟2007年中央、省政府賦予連云港更高的發(fā)展定位，給予了更大的關(guān)心和支持。%。市縣投資均快速增長。剔除物價影響，社會消費品零售額增長18%。前三季度連云港市信貸形勢穩(wěn)中趨好。、社會消費品零售總額分析自2004年以來，連云港市社會消費品零售總額每年均以兩位數(shù)比率快速增長。在市場經(jīng)濟下，只能由產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)去適應(yīng)產(chǎn)品的消費結(jié)構(gòu)，而不可能讓消費者去購買不適應(yīng)他們消費水平和愛好的產(chǎn)品。海州區(qū)在年底土地供應(yīng)中數(shù)量較少，為7宗。圖321 04—08年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅供應(yīng)面積對比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、住宅供求分析2008年。圖3210 2008年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅成交量對比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、住宅價格分析2。二、住宅市場、市場總體特征2008年，成交均價為3665元/平方米。從掛牌土地區(qū)域分布分析，開發(fā)區(qū)共有66宗土地供應(yīng)，為主要土地供應(yīng)區(qū)域。在看到連云港市房地產(chǎn)市場巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，也清楚的看到其存在的風險因素，包括：世界及國內(nèi)目前經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀；連云港市二手房市場發(fā)展與一手房市場不能協(xié)調(diào)發(fā)展；土地成本存在上漲趨勢，效益降低的風險加大；連云港市居民收入處于較低的水平，沒有足夠的有效需求支持房價的持續(xù)上漲。、固定資產(chǎn)投資 數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2008年1—，根據(jù)月度平均值計算，%，增幅率低于2005年至2007年增長水平。市縣區(qū)增長不平衡。物價上漲促進零售額攀升。其中，%，；，%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。東片為體現(xiàn)市政府的中心地位，并兼顧考慮文化設(shè)施可容納大批人流的要求，采用對稱布局的形式，規(guī)劃打破傳統(tǒng)方格網(wǎng)的路網(wǎng)格局，以市政府為核心，形成環(huán)狀路網(wǎng)，并將市政府與各類行政辦公用地、后勤服務(wù)設(shè)施、會議中心、賓館以及文化科技藝術(shù)中心有機組合，形成統(tǒng)一整體；西片則以街坊形式布置居住用地，依托現(xiàn)狀，沿道路布置帶狀商業(yè)，適當向縱深發(fā)展，形成朝陽路與巨龍路“╋”字形商業(yè)中心，在瀛州路與蒼梧路、海寧路交叉口分別形成兩個公共設(shè)施節(jié)點。2012年城市人口總規(guī)?？刂圃?30萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?70平方公里以內(nèi)。森林覆蓋率達到20%；環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)保持在80以上。建設(shè)西氣東輸市區(qū)門站、高中壓調(diào)壓站，建設(shè)高壓燃氣管道20公里，中壓燃氣管道130公里，燃氣普及率達95%。目前的港口發(fā)展已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)，06年以來，通過調(diào)研論證，連云港確立建設(shè)港口群、發(fā)展組合港，延伸“一體”、拓展“兩翼”，形成 “一體兩翼，提升主港，兩翼齊飛”的總體思路，舉全市之力加快港口的建設(shè)與發(fā)展。這不僅表明江蘇的沿海意識正在覺醒，更意味著江蘇對蘇南等地的路徑依賴與體內(nèi)循環(huán)正在逐漸被打破，其既有的發(fā)展范式正在轉(zhuǎn)變。新浦新區(qū)以東鹽河綠化風光帶為界，分為東西兩片，東片為連云港市的政治、文化、體育中心，西片為新區(qū)生活居住用地，并配套發(fā)展片區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施。新浦區(qū)物產(chǎn)豐富。從事能源、港口、碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項目減按15%稅率征收企業(yè)所得稅，經(jīng)營期在15年以上的，經(jīng)批準、從獲利年度起，第一年至第五年免征企業(yè)所得稅，第六年至第十年減半征收企業(yè)所得稅。07年3月1日，江蘇省委在南京召開常委會，專題研究連云港的建設(shè)與發(fā)展，提出舉全省之力振興連云港，在干部配備和人才引進、資金投入、資源配置、項目布局等政策上向連云港傾斜，將連云港建設(shè)成為振興蘇北的龍頭，全省開放的新增長極，全國連接南北、溝通東西的重要經(jīng)濟樞紐。江蘇新海發(fā)電有限公司n 化工廠，煉油廠，火藥廠，炸藥廠，油和天然氣儲存設(shè)施及其輸送管線和陸地與水路運輸?shù)缆?，?yīng)離開58KM安全距離。鹽城大豐港不論是自然條件還是知名度，都無法與連云港相抗衡，南通洋口港雖然自然條件較連云港好，但尚在建設(shè)之中。連云港下轄新浦、連云、海州三區(qū)，贛榆、東海、灌云、灌南四縣和一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。建設(shè)過程中采用節(jié)能新型墻體材料，屋頂選用良好的隔熱保溫材料，門窗均采用中空玻璃以節(jié)約能耗。消防整個小區(qū)嚴格按照中華人民共和國民用建筑防火規(guī)范進行設(shè)計。由于受海洋的明顯調(diào)節(jié)，連云港市是屬于季風特點的海洋性氣候，四季分明、寒暑適宜、光照充足、雨量適中。為保證重要負荷及消防負荷用電，在不同環(huán)網(wǎng)上的變壓器低壓側(cè)各饋出一回路電源至消防負荷最末級配電箱處設(shè)置自動切換裝置。蒼梧路與巨龍路為市區(qū)的主要交通干道，文昌路與運河路為次級道路。目前職業(yè)技術(shù)學(xué)院老校區(qū)地塊已拆遷完畢。高端物業(yè)市場可行性：連云港高端住宅市場同樣呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)，城市內(nèi)部的高端住宅需求較為強勁，價格持續(xù)上漲。該項目所處區(qū)域為市政府行政辦公區(qū)和學(xué)院區(qū)，人文氣息十分濃厚。供電：該項目商業(yè)辦公樓和住宅小區(qū)，屬一類高層居住建筑，其負荷等級為一級。 連云港市處于暖溫帶與北亞熱帶過渡地段，氣候溫和濕潤，四季分明，屬大陸近海過渡性濕帶氣候類型，受季風的影響比較顯著，河流屬于淮河下游水系。綠化是環(huán)保的重要組成部分，整個綠化系統(tǒng)采用點、線、面多樣化的綠色組合，景觀節(jié)點、道路綠化帶和集中綠化帶，營造出不同的景觀層次，將建筑與綠化相互滲透融為一體。節(jié)能措施為了減少能源消耗，采取以下措施：空調(diào)及通風系統(tǒng)的硯機根據(jù)不同用途，設(shè)置時間控制，定時開啟風機，達到節(jié)能目的；采用無功補償措施，減少線路中無功電流傳輸，降低電能消耗。新亞歐大陸橋的起點始于連云港，使連云港處于沿海開發(fā)帶與沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶的交點，區(qū)位優(yōu)勢明顯。在規(guī)劃中，沿海高速公路將有多個通道和上海相連接，其建成后將成為我國東部沿海正式意義上的沿海交通大動脈。而在蘇北，沒有連云港的發(fā)展就沒有東隴海線的發(fā)展，更沒有徐州的發(fā)展?？偫淼闹甘靖呶萁?，深思熟慮，把連云港的發(fā)展放到國家層面，擺上了帶動更大區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略高度，提升了連云港發(fā)展的戰(zhàn)略定位，賦予了連云港發(fā)展的重大使命，帶來了連云港發(fā)展的重大機遇。對增資或再投資的企業(yè)，能獨立核算的，可申請相當于新增增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅中開發(fā)區(qū)留成財力50%的科技發(fā)展金扶持；不能獨立核算的，以增資前一年度應(yīng)繳的增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅為基數(shù)，可申請相當于因增資形成的增量稅收中開發(fā)區(qū)留成財力50%的科技發(fā)展金扶持。距港口、機場均在30公里以內(nèi)，隴海鐵路貫穿境內(nèi)，寧連、徐連、汾灌高速公路及20310國道縱橫穿越，國家“十五”規(guī)劃中的同三和連霍兩條高速公路在此交匯。、建有紫薇園、石趣園、園中園和高爾夫水上練習(xí)場、迷你高爾夫球場、網(wǎng)球場、游泳池、垂釣中心等，成為集休閑、娛樂、觀賞為一體的大型綠地。2007年3月，連云港歷史上前所未有的填海工程———新中港填海造地工程啟動。同時，積極推動新海城區(qū)“互連東進”，加快科教創(chuàng)業(yè)園、體育中心開發(fā)建設(shè)。城市職能為溝通東西、連接南北的重要節(jié)點與區(qū)域中心城市；我國中部沿海的國際性干線大港；江蘇省乃至國家級臨港產(chǎn)業(yè)基地；山海相擁、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化海濱城市；開放創(chuàng)新、和諧發(fā)展的生態(tài)宜居城市。 全社會固定資產(chǎn)投資五年累計達到2600億元以上。在“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，連云港市也將進一步編制新近5年住