【正文】 從配套要求來看，單身公寓對(duì)配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性，這對(duì)開發(fā)商而言是一種考驗(yàn)。而且因?yàn)椋瑔紊砉⑦@類住宅畢竟不是住宅開發(fā)的主流市場(chǎng)，只不過是一種市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補(bǔ)了原先的空白的同時(shí)也將使這一細(xì)分市場(chǎng)達(dá)到相對(duì)飽和，不會(huì)成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。四、上海市單身公寓的市場(chǎng)現(xiàn)狀目前上海單身公寓的市場(chǎng)交易氛圍上海市小房型樓盤或者說單身公寓樓盤的出現(xiàn)最初基于兩個(gè)因素，一個(gè)因素是爛尾樓盤的重新包裝上市，如“MYCITY”、“青年匯”、“金銀匯”、“藍(lán)朝部落”等單身公寓樓盤都是原有爛尾住宅項(xiàng)目的重新包裝推廣；另外一個(gè)因素就是有一定量的市場(chǎng)需求，由于產(chǎn)品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價(jià)低又適合剛開始創(chuàng)業(yè)的青年，并且易于出租，有投資價(jià)值，很受一部分人的歡迎。其中主要表現(xiàn)為以下幾類消費(fèi)者：喜獨(dú)立居住的本市高學(xué)歷青年。住宅門口有四通八達(dá)的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前單身公寓最明顯的特征之一。它是指分布于綜合性住宅小區(qū)內(nèi)的小房型住宅，它屬于普通的商品住宅項(xiàng)目，與普通商品住宅的具有等同的使用年限和物業(yè)服務(wù)。目前市場(chǎng)上供用較多，主要有瑞虹新城的樂富單元，中遠(yuǎn)兩灣城三期繽紛時(shí)代的一戶室，達(dá)安花園二期的一戶室，上城UPTOWN的躍層式單身公寓等等。如位于上海市中心靜安區(qū)的“藍(lán)朝部落”、江寧路的“MYCITY”、南浦大橋橋腳的“青年匯”等等，這些物業(yè)都占據(jù)上海一些最好的路段，他們的價(jià)值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。據(jù)“世紀(jì)之門從最初的“爛尾”身份的出現(xiàn)到現(xiàn)在，單身公寓已經(jīng)在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)中演繹得如火如荼，持續(xù)火爆熱銷，各個(gè)樓盤都表現(xiàn)不俗，基本銷售告罄：■ 2000年6月，位于江寧路橋一側(cè)的“世紀(jì)之門●榮聯(lián)家園”首次推出以“MYCITY”為旗號(hào)的小房型公寓，每戶29—58平方米不等。我們可以從以下幾個(gè)因素對(duì)此進(jìn)行具體的分析：從市場(chǎng)需求量來看。就單身公寓而言，發(fā)展商在售房時(shí)要承諾“生活設(shè)施一應(yīng)俱全，業(yè)主拎包即可入住”的物業(yè)服務(wù)，或者說是要承諾這類物業(yè)所描繪的生活方式。主要是體現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對(duì)，衛(wèi)生間對(duì)著廳或房，廚房對(duì)著廳或房，廚房置于廳或陽臺(tái)上的等等；這些問題都將導(dǎo)致客戶的流失或?qū)е驴蛻羰?duì)該類住宅足夠的信任，因此，在其市場(chǎng)發(fā)展過程中終究會(huì)被消費(fèi)者遺棄。但是隨著產(chǎn)品在近期內(nèi)的急劇增多，其市場(chǎng)利潤空間也就不再寬廣如昔。據(jù)了解，目前上海市區(qū)此類人約有40—50萬左右，而且在近300萬流動(dòng)人口中也有小部分屬于“小資階層”，他們對(duì)單身公寓的需求相對(duì)是比較迫切的。三、單身公寓的客戶群體既然單身公寓具備以上一些誘人的特征，那么到底是那些人在購買具有以上特定設(shè)計(jì)要求和突出的市場(chǎng)特點(diǎn)的單身公寓住宅產(chǎn)品呢？據(jù)有關(guān)資料表明這類物業(yè)40％的買家是20－30歲年輕人，39％在30－40歲之間，二者相加占到總購房者的79％，另外在付款方式上，93％買家選擇按揭貸款，僅7％的買家一次付款。目前一些單身公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢(shì)，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)?！? 一般的小戶型住宅。在本次針對(duì)小戶型的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查中，我們主要對(duì)供應(yīng)量相對(duì)較多的單身公寓作為切入點(diǎn)，進(jìn)行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)信息匯總?cè)缦?。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價(jià)格的劇烈提升。MYCITY”的統(tǒng)計(jì)，%，%，其中8000元以上的占24%。從設(shè)計(jì)上看并無創(chuàng)新之處，且建筑體型很大，但由于單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。單身公寓的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿⒃谖磥淼囊坏絻赡陜?nèi)得到充分的挖掘，市場(chǎng)前景也隨之有限。這是消費(fèi)者購買此類物業(yè)的一個(gè)重要因素，購房者在購買了物業(yè)的同時(shí)也購買了物業(yè)背后的服務(wù)、購買了一種生活方式，那么開發(fā)商的承諾是否能夠最終兌現(xiàn)就成為關(guān)系到單身公寓未來發(fā)展前景的重要問題。房型不合理。（具體介紹附后）五、單身公寓今后的發(fā)展前景單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發(fā)商和客戶爆炒、議論，那么這種熱鬧現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久？其市場(chǎng)前景又究竟如何呢？我們認(rèn)為目前這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會(huì)出現(xiàn)如上所述的井噴現(xiàn)象。在以上四類客戶中，其中前兩類客戶在某種意義上來講，就是目前在全國上下都比較流行的所謂的“小資階層”，即既不屬于一般的工薪階層又不屬于具有產(chǎn)業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)的一個(gè)中性群體，這類人一般表現(xiàn)為學(xué)歷較高、具有一定的文化素養(yǎng)，有不菲而且穩(wěn)定的收入，喜歡講