【正文】 廣告費用表：1） 戶外廣告：包括圍墻看板，戶外看板，引導路牌，旗幟，霓虹燈，空中氣球，(150萬元)2） 印刷媒體：樓書，DM單頁，名片，資料袋(50萬元)3） 公共傳播：報紙廣告，電臺電視，新聞發(fā)布，展會費用(200萬元)4）售樓中心：工作服，辦公用品，模型，透視圖，鳥瞰圖，交通圖， 燈箱，其他費用。另外在廣告策略中，應重視軟文的作用，找到可供媒體炒作的點，有效地起到造勢效果，促進熱銷。4） 室內裝飾：POP旗、裝飾畫、印有LOGO的懸掛物等。形象只有指向大眾的情感和潛意識，才能夠被大眾選擇和消費。讓客戶信任我們,是我們宣傳的目的。廣告的宣傳方向也從去年的“滿天飛舞”滑落到了“人間”，樸實的語言成為開發(fā)商的最愛，貼近生活的詞語更容易讓消費者產生共鳴。應定期于現場開展活動營銷。以上兩個方面的工作，是銷售策劃的基礎，也是銷售策略分析的前提。其目的是鞏固已有的市場份額的基礎上，再進一步擴大市場占有率。我們認為“創(chuàng)新”、“品質”、“風格”、“專業(yè)”四點是以后在產品力推廣時應注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項目的產品特征、建筑形式展開 品牌意識的導入 品牌就是商品差異，就是個性。同時各客房也可通過Email與大廈物業(yè)部進行聯系，進行投訴或報修，同時提出物業(yè)服務改進意見和建議。2. 園林綠地的管理養(yǎng)護。 　　 ◆ 建筑布線——綜合網絡 應具有開放性,靈活性,可擴展性,可擴性,根據業(yè)主的使用要求設計由語音,數據,保安,節(jié)能管理,照明控制,出入控制,防火與保安等多種系統綜合線一個網絡.◆ 其它的網絡應用 　 　 智能建筑的信息通信系統是保證建筑物內語音、數據、圖像傳輸的基礎，同時與外部通信網（如電話公網、數據網、計算 機網、衛(wèi)星以及廣電網）相連，與世界各地互通信息。入住企業(yè)樓層分布（區(qū)域劃分）企業(yè)類型樓層分布(預計規(guī)劃樓層)獨立區(qū)域，預留給銀行、證券等金融機構?？照{采用2+2管制風機盤管加新風系統，變頻恒壓供水，消防給水一次設計安裝到位，可接受有線電視和衛(wèi)星電視。在辦公地點的選擇上，企業(yè)會看這里是否有利于開展業(yè)務，以大大提高工作效率和業(yè)務拓展。（三）中介與服務機構： 由于這些企業(yè)普遍是“合伙人制”，這在中關村地區(qū)是絕對的主導，所以大多數中介企業(yè)認為購買比租賃好。3， 以聯想融科中心為代表的高科技物業(yè)的興起，注重高科技客戶 特殊的通訊需求以及人性化方面的需求，諸如新風、綠化、自然采光、功能分配、倉庫和研發(fā)空間上都更勝一籌?？梢哉f，中關村正處在向國際化轉型的過程之中。另外，鋪設電信管線200多公里，天然氣管道170公里，熱力管線11公里，啟動了清河、肖家河污水處理廠、永豐污水處理廠前期建設工作也正在進行。中關村西區(qū)將成為開展高科技產業(yè)活動窗口和與國際經濟接軌的基地。中關村企業(yè)有三個特征：10到50人的中小型公司占80%，私營股份制公司80%，技術背景的公司占80%，優(yōu)秀人才走向中小型公司創(chuàng)業(yè)是國際化趨勢。企業(yè)在選擇辦公物業(yè)時，非常關心進駐的其他企業(yè)的定位，看是否能與那些企業(yè)有機會形成生意伙伴。新科技辦公物業(yè)的另一個內涵是，應利用高科技手段和高科技成果來實現客戶的要求，如新材料、新技術的應用等。4， ２００３年約有近８０萬平方米的寫字樓投入使用，明年西區(qū)相繼進入銷售高峰,競爭激烈，對本案銷售存在一定壓力。6， 設施配置: 寫字樓極力體現智慧型、智能化的物業(yè)形象?！　?)INTRANET(Intranet)：是一個企業(yè)或集團的內部計算機網絡。11. 提供保安力量，并在適當情況下安裝、運用、維護保安設施。l 品質開發(fā)商均喜愛以低價入市的形式來吸引消費者的,往往忽略了突出產品自身的品質訴求，無論是在項目規(guī)劃、規(guī)模、配套設施或裝修水平都可以說沒有品質感可言。（導入CIS系統） 在消費者立場上，力求產品設計精細，平面布局合理， 配套方便實惠，充分體現風格，體現品味。反之，消費者則很可能打消購買念頭。銷售策略: 銷售準備階段,試探市場反映,預測客戶的心理價位與實際價位的接受度,為開盤定價提供參考.價格定位: 首期推出48層,分階段推出，內部認購階段均價13800元 促銷方式:A,一次性付款與銀行按揭2%優(yōu)惠.B,首期靈活分期付款方式：首期應付款40％，一次性付或為了緩解客戶首期資金壓力，開發(fā)商墊付20％，余下20％款項于入住前分階段付清。有效地傳遞產品賣點是它最重要的目標。B、中庭景觀建筑的異性決定了景觀注定要不平凡，我們不能忘記我們宣傳的產品，綠色始終是應該被宣揚的。 (四) 網絡發(fā)布 網絡發(fā)展到現在以伸展到各個領域，光房地產網站就有好幾家.理想大廈作為中關村智能化的寫字樓、擁有先進通訊設施，應在網站進行發(fā)布，做一些嘗試。b) 售樓處包裝設計 銷售中心是消費者與售樓人員接洽的第一現場，是消費者了解和通向項目最重要的“橋梁”之一，對項目形象的形成和宣傳，對項目的推廣和銷售起著極其重要的作用。賣點冊：理性訴求，對于賣點進行嚴肅而真實的闡述。強銷期 重點在產品促銷，多元媒體進行全方位組合，以直接有力的訴求打動消費者，根據市場情況相應調整廣告策略,配合一系列的SP促銷活動，創(chuàng)造銷售高峰。我們衷心希望這些源自對市場的透析的基礎上的建議，對于項目的開發(fā)和銷售能起到積極的作用。公開期 進入市場消化和銷售續(xù)期，廣告的重點在于穩(wěn)固物業(yè)形象?？煞謨蓛詢热葸M行訴求：形象冊：主題是風格傳播。E、 路燈安裝：保證晚上看房的方便。（二）直投雜志 先期廣告推廣選取直投雜志的形式，針對區(qū)域內特定目標群體， 在特定的刊物上做有選擇性的廣告，投放在特定的場所，或直接送達至精選消費者手中，此種做法定會激發(fā)其好奇心的購買欲望，吸引其親自到銷售現場參觀。我們的推廣主題： A、建筑設計： 作為本案重要的賣點，產品的建筑設計將是我們從始至終都要堅持并且大力宣傳推廣的。（四）年內銷售計劃首期推出48層拆散銷售,面積約14000平米,二期推出912層,面積約12356平米,最后推出1316層面積約12356平米,總體年內實現銷售任務70%,面積約27000平米，（五）年內實現銷售額按均價15000元/平米,，實現回款80%。 市場情形：近年，寫字樓市場由于競爭激烈、促銷方式繁多，各發(fā)展商一方面為了摸清市場情況，一方面為提前將產品導入市場， 而本案存在其特殊性，拖延時間就等于金錢的浪費，所以銷售時機不容錯過，銷售準備期時間會較短，但有利有弊，利處是不會因為戰(zhàn)線拉得過長，而損失一部分意向客戶，弊處是個別客戶的傖促下定，會導致后期的退房。本案的價格是依據項目的經濟技術指標做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價，由于本項目處于中關村核心區(qū)中關村西區(qū),地段,位置,影響力,，在發(fā)展商實現其合理利潤的前提下，通過市場比較法,成本核算法,市場感受法,最終制定出本案的合理價格區(qū)域在1400016000元/平米。專業(yè)化——即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。擁有這諸多產品優(yōu)勢，將促使我們的項目從眾多傳統寫字樓中脫穎而出。9. 就涉及大廈物業(yè)管理的有關事項，代表全體產權人聘請律師、審計師、建筑師、等專業(yè)顧問及其他專業(yè)人員?！　　?衛(wèi)星通信系統：　　樓頂安裝衛(wèi)星收發(fā)天線和VSAT通信系統，與外部構成語音和數據通道，實現遠距離通信的目的。5， 在8層空中花園，要打造綠色生態(tài)環(huán)境，以庭院的形式引入自然生態(tài)，改變傳統的辦公環(huán)境，輔以園藝小品，竹林，植物及環(huán)狀水系等景觀，目的是為了讓在大廈辦公的人員充分緩解緊張的工作壓力，充分享受綠色生態(tài)環(huán)境帶來的快意。如果創(chuàng)業(yè)初期購置大面積的不動產，不但積壓了資金，而且對于自身也加重了負擔，所以小面積的辦公區(qū)、小規(guī)模經營是他們的經營理念。第三，提供適應新科技的基礎設施，如網絡升級，提供移動辦公模式。大家可以相互認識，交際比自己所在的企業(yè)更好、更有發(fā)展前程的企業(yè)人員，很可能會對企業(yè)間的合作或員工本人有利，互相影響。在未來，中關村寫字樓的需求將出現同步快速增長的局面，預計在五年以后才會達到市場的平衡。中關村西區(qū)將不僅是高科技企業(yè)、大型公司總部、高科技產業(yè)管理機構的匯集地，還將匯集為高科技產業(yè)發(fā)展服務的金融機構、投資機構、律師事務所、會計師事務所、管理咨詢公司等中介機構。第二個變化 是房地產和基礎設施的建設變化，最突出的是從原來滯后的狀況到現在大踏步的跟進，這是三年來最突出的變化。總占地面積 。商務樓或商務公寓與寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化、更低的進入的門檻、更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，更強調產品品質、商務用途、商務設施、商務氛圍。未來中介與服務機構是中關村比較重要的發(fā)展方向。辦公物業(yè)周邊的生活配套設施應滿足企業(yè)中高層管理人員的需求，包括在周邊最好有適合的住宅項目，以解決他們的住房問題，使他們沒有后顧之憂，全身心地投入到工作中。6 2。一層作為本大廈配套區(qū)域，例：商務中心、多功能國際會議廳（配備同聲傳譯功能）、二層五星級商務會所（健身房，咖啡廳，IT業(yè)信息交流中心雜志博覽廳三層小型企業(yè)打散銷售以小面積為主50150平米四八層中型公司150300平米九—十二層以上部分知名度高的企業(yè)（世界500強），半層或整層銷售?！　?聲訊服務通信系統：　　1)語音信箱：具有存儲外來語音，使電話用戶通過信箱密碼提取語音留言。4. 公共秩序的維護。工程部將設有24小時緊急搶修熱線，隨時提供緊急搶修服務，并保證在短時間內為客戶解決問題，保證設備運行良好。每一個品牌，都有自己特定的內涵，表明有獨特的目標市場和共同認知的目標客戶群。提供小型多功能會議間● 智慧型體現在設計和使用建筑的人使建筑智能化。所有員工關注或參加企業(yè)的整個營銷活動的分析 、規(guī)劃和控制，盡量為顧客創(chuàng)造最大的讓渡價值，使顧客滿意度最大化，使公司從中獲得市場競爭力，以從中獲得長期利潤及長遠發(fā)展。廣告執(zhí)行：利用主流媒體將產品自身賣點逐一向市場曝光，通過不同賣點的宣傳以及靈活的促銷方式，吸引不同需求之買家，達到銷售之目的。二、 本案的廣告定位1．廣告的目的：提升中關村寫字樓品質, 營造集