【正文】 　?。ㄈ┏杀痉ㄟ\(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：重點(diǎn)挑漏項(xiàng)錯(cuò)誤、利息、利潤(rùn)、折舊計(jì)算錯(cuò)誤?！　?）計(jì)算毛收入時(shí)，套用的天數(shù)或面積錯(cuò)誤，面積要按產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算?！　。?）修正方向錯(cuò)誤。 估價(jià)方法選擇錯(cuò)誤，選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則　?。?）有大量可比實(shí)例，選用市場(chǎng)比較法，并以該法為主；　?。?）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法；　　（3）具有開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法；　?。?）無(wú)上述條件的選用成本法。房屋征收評(píng)估價(jià)格不應(yīng)包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋的價(jià)格。④結(jié)果報(bào)告是否缺“變現(xiàn)能力分析”和“市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析”，如缺算錯(cuò)。⑤估價(jià)原則如缺“謹(jǐn)慎原則”，算錯(cuò)。三、 要仔細(xì)閱讀報(bào)告，按以下錯(cuò)誤匯總逐一挑錯(cuò)（“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”中的錯(cuò)誤占比大，主要集中在測(cè)算過(guò)程；對(duì)于沒(méi)有略的項(xiàng)目如致委托人函、注冊(cè)估價(jià)師聲明、假設(shè)等，至少有1處以上錯(cuò)誤。）10)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終的估價(jià)結(jié)果（說(shuō)明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終結(jié)果，取算術(shù)平均或加權(quán)平均的理由；估價(jià)結(jié)果四點(diǎn)：總價(jià)、單價(jià)、總價(jià)大寫(xiě)、幣種。一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒（“交易日期（市場(chǎng)狀況）”為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正）；二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯(cuò)誤；　　對(duì)于這一點(diǎn)，考生需要根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個(gè)為基準(zhǔn)，靈活處理。　　7）未考慮未來(lái)收益的變化?！　。?）沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本；　?。?）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目不全面（成本構(gòu)成項(xiàng)目有7大項(xiàng)：①土地取得費(fèi)用；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④銷(xiāo)售費(fèi)用；⑤投資利息；⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)；⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)?！　?、增減量（率）確定無(wú)依據(jù)的錯(cuò)誤　　（1）選用了無(wú)限年計(jì)算公式（一般選有限年計(jì)算公式，只有一種情況除外）；　?。?）未說(shuō)明未來(lái)收益不變化而選取了未來(lái)收益不變化計(jì)算公式；（3）未說(shuō)明未來(lái)收益如何變化而選取了未來(lái)收益發(fā)生變化的計(jì)算公式；（4）公式選用前后不一致　　（5）純計(jì)算錯(cuò)誤?！　?）沒(méi)有考慮出租率或入住率或滿客率。　　　?。?）修正項(xiàng)目錯(cuò)誤，應(yīng)分實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三部分進(jìn)行修正，注意實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位包含的項(xiàng)目不要弄混；注意每項(xiàng)描述與后面修正是否一致。應(yīng)對(duì)理論上適用的估價(jià)方法進(jìn)行闡述，對(duì)理論上適用但未選用的估價(jià)方法要充分說(shuō)明理由）；結(jié)果報(bào)告“估價(jià)方法”中要說(shuō)明選用的估價(jià)方法定義，沒(méi)有說(shuō)明定義而有測(cè)算思路，可指錯(cuò)；結(jié)果報(bào)告“估價(jià)方法”中要說(shuō)明所選估價(jià)方法的理由；沒(méi)說(shuō)明可指錯(cuò)；結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告都缺少估價(jià)方法的定義，應(yīng)在結(jié)果報(bào)告中指出，即技術(shù)報(bào)告中未說(shuō)明不算錯(cuò)；結(jié)果報(bào)告“估價(jià)方法”中只用了一種方法，還要說(shuō)明不采用其他方法的理由，對(duì)采用兩種或兩種以上估價(jià)方法的不要求說(shuō)明。⑥被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)另行評(píng)估確定的，被征收房屋價(jià)值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值。③估價(jià)依據(jù)是否缺“房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)”，如缺算錯(cuò)。⑥ “結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告”中的估價(jià)結(jié)果，“假定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值”、“法定優(yōu)先受償款”、“抵押價(jià)值”要分別交代。）錯(cuò)誤匯總?cè)缦拢骸　　　、偃鄙俟纼r(jià)項(xiàng)目名稱或表述不正確；　　②缺少委托方或表述不正確；　　③缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)或表述不正確；　?、苋鄙僮?cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或表述不正確；　　⑤缺少估價(jià)出具日期或表述不正確；　　⑥缺少估價(jià)報(bào)告編號(hào)。缺少一項(xiàng)的可指錯(cuò)。　?。?）可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時(shí)的狀況；　?。?）交易日期（市場(chǎng)狀況）修正時(shí)，修正基數(shù)沒(méi)有采取