【正文】 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，各個(gè)單位都形成了一個(gè)小而全的小社會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)，又管生活 、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者領(lǐng)導(dǎo)只重視生產(chǎn)，而忽視住房建設(shè)與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產(chǎn)進(jìn)展。 國家福利性的住房制度，導(dǎo)致房租價(jià)格非常便宜。 在一些小區(qū)經(jīng)?？吹诫s物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設(shè)備殘 缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。從市場學(xué)的角度來考察，在當(dāng)時(shí) ，房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)行商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)實(shí)際上已不復(fù)存在。國家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步，到本世紀(jì)末，“基本上實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住宅，全國居民人均居住面積達(dá)到8平方米”，這是小康目標(biāo)。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會(huì)各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的步伐快慢。 (3)國內(nèi)存在從研究開發(fā)到實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術(shù)基礎(chǔ)，有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)； (3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)大量建立，但是，運(yùn)作不規(guī)范。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國以來有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)規(guī)章，確立了物業(yè)管理 在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨(dú)立地位。 二、物業(yè)管理的歷程和前景與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市 到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。實(shí)踐證明，只有早期、適時(shí)的介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。 物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨(dú)立的具有法人資格的公司、非獨(dú)立的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制 的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經(jīng)營活動(dòng)。在 產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)分離的方式來經(jīng)營管理的。 (一)統(tǒng)一管理 (2)義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系。 自主經(jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。 這是典型的，也是基本的管理方式。 物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 (五)提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇 (2)為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng)，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對(duì)物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)管理使原來由政府對(duì)物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負(fù)責(zé)、直接管理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。 傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應(yīng)，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房 的基礎(chǔ)上。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點(diǎn)講都是對(duì)城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。 現(xiàn)代化的城市需要高質(zhì)量的管理服務(wù)，運(yùn)作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效率的提高；稱心如意的居住環(huán)境，有助于人際關(guān)系的調(diào)和。 協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)。要實(shí)現(xiàn)科學(xué)的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進(jìn)行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動(dòng)的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以 取得指揮的主動(dòng)權(quán)。 物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和 各主管部門的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得房屋維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設(shè)備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。 業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便 于統(tǒng)一管理，有利于提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。 第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進(jìn)，突出了管理的重要性 ，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會(huì)財(cái)富和業(yè)主的財(cái)產(chǎn)得到保值、增值。 物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。 近年來，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起了政府有關(guān)部門的重視和行業(yè)有識(shí)之士的認(rèn)同， 并逐步實(shí)施。 (一)物業(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)營 (5)物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位、多功能的管理，融管理、服 務(wù)、經(jīng)營于一體。 一、物業(yè)管理的概念如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財(cái)產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動(dòng)產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財(cái)產(chǎn)具有 不可移動(dòng)這一獨(dú)特屬性，但兩者所指乃同一對(duì)象。 再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。 由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。 物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。在英語中，real estate 具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權(quán)益。 (2)適用范圍不同。第二節(jié)物業(yè)管理 另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動(dòng)產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。 物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。 (二)物業(yè)管理與企業(yè)管理 二、物業(yè)管理的起源及其原因與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、 多層次的服務(wù)和市場化經(jīng)營為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強(qiáng)大的生命力。 (二)管理機(jī)制物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié)，對(duì)前級(jí)活動(dòng)具有強(qiáng)烈的反彈和刺激作用。優(yōu) 質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個(gè)性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活 環(huán)境?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對(duì)新區(qū)管理延伸 到建成區(qū)的管理。 (1)為市民提供清潔和安全的環(huán)境； (一)委托管理型 (1)權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)；特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地 位剝離出來，獨(dú)立為自主經(jīng)營的管理服務(wù)型企業(yè)。 物業(yè)管理的經(jīng)營活動(dòng)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，要在經(jīng)濟(jì)效益 的基礎(chǔ)上以社會(huì)效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設(shè)的最終目標(biāo)。 (一)實(shí)施主體要按企業(yè)化的原則組建其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主自治管理的職能 在制度上得到保證。但是，作為一個(gè)行業(yè)，還只出 現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。 (2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機(jī)制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單 一的市場化的物業(yè)管理模式過渡； (3)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場 等。 (2)有比較高的技術(shù)含量，有利于企業(yè)設(shè)備更新，加快對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，促進(jìn)產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)；但是，要使這個(gè)前景變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和 外部環(huán)境的支持。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對(duì)前級(jí)行業(yè)具有強(qiáng)烈的反彈作 用，但是，其發(fā)展同樣受前級(jí)行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動(dòng)。特別對(duì)隱蔽部位和各種設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工更要縝密細(xì)致。 解放以來，我國在很長一段時(shí)間里，是處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式下。 (二)房屋的附屬設(shè)施、公用配套設(shè)施無人管理，破損嚴(yán)重 (四)住房租賃管理辦法不統(tǒng)一，政出多門 (六)不利于企事業(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益因此，物業(yè)管理是改革開放、市場經(jīng)濟(jì)、住房制度改革的產(chǎn)物，它的管理模式必須適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)。 (五)入不敷出，國家難以承受維修資金負(fù)擔(dān)例如某人有 一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房。一些福利條件好的企業(yè)，對(duì)職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象 征性地收取5元錢。 物業(yè)管理關(guān)系到社會(huì)的安定和人們的安居樂業(yè)，其服務(wù)對(duì)象的主體是廣大的工薪階層， 因而決定其只能是一個(gè)微利行業(yè)。 第三，營銷的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國 家、集體和個(gè)人三結(jié)合的住房投資、集資機(jī)制。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的消費(fèi)投入。歸根結(jié)底，社會(huì) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。 (4)符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護(hù)；物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)項(xiàng)目逐步平衡和相稱，資金運(yùn)行進(jìn)入良性循環(huán)； 從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國大地開始萌發(fā)，可以 說到本世紀(jì)末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時(shí)期。 (三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合物業(yè)管理正成為一個(gè)具有廣泛影響的行業(yè)。 (二)物業(yè)的保值與增值因此，市場 的潛力很大、前景廣闊，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽(yù)和企業(yè)的良好社會(huì)形象的基本保證。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。 有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)往來，包括各種物業(yè)管理費(fèi)用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財(cái) 務(wù)管理都由一個(gè)單位負(fù)責(zé)。 對(duì)業(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項(xiàng)，包括專項(xiàng)、特約、代辦項(xiàng)目都由一個(gè)單位統(tǒng)一實(shí)施。 可簡稱為一體化原則。 (二)行業(yè)協(xié)會(huì) 二、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則 第四節(jié)物業(yè)管理的原則與宗旨 自主經(jīng)營型按其對(duì)物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為： 物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇。 (3)通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟(jì)手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入 、安全和工作方面的基本要求；物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會(huì)制度的限制。這種居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系有助于激勵(lì)人們的群體意識(shí)、溝通感情、增強(qiáng)理解、培育良好的社會(huì)心理，促進(jìn)社會(huì) 的安定團(tuán)結(jié)。由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代 家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要。當(dāng)前，公有房屋出售后居民最大的擔(dān)心就是公房出售后的管理維修問 題，包括費(fèi)用收支、權(quán)利責(zé)任、管理方式等等。物業(yè)的業(yè)主從被動(dòng)、被管的地位轉(zhuǎn)換為主動(dòng)地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護(hù)共同的利益。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務(wù)，市場機(jī)制促使管理公司千方百計(jì)地從廣度和 深度上拓展業(yè)務(wù)，以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用 。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。 物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)建成以后使用全過程的管理，也可以說是廣泛意義上的售后服務(wù)，因 此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的重要保證。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。 組織就是根據(jù)已確定的計(jì)劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個(gè)要素、各個(gè)環(huán)節(jié) 和各個(gè)方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關(guān)系上，從時(shí)間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的整體，使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)變成一部“大機(jī)器”。 物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。當(dāng)時(shí)， 英國有一位名叫奧克維婭物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。 物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修、保值增值為核心的計(jì)劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 一般來說，管理就是計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達(dá)到設(shè)定 目標(biāo)的一系列工作。 (2)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。這個(gè)范 圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機(jī)電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。 “房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地 。從某一時(shí)期來看，物業(yè)的價(jià)格可能有升有降、上下波動(dòng)；但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動(dòng)中 上揚(yáng)、呈螺旋式上升的趨勢。 物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物 質(zhì)內(nèi)容。分析和把握物業(yè)的屬性，對(duì)于我們了 解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。 物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì) ，它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。 物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的 ?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對(duì)物業(yè)管理公司資質(zhì)驗(yàn)證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。例如，機(jī)電 設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。物業(yè)管理的計(jì)劃職能應(yīng)由業(yè)主管理委 員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動(dòng)性。從對(duì)目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查可以看出，居民最擔(dān)心的是公房出售后的管理維修問題，包括經(jīng)費(fèi)、權(quán)利、責(zé)任和如何落實(shí)。隨著國家宏觀政策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長已經(jīng)不能適應(yīng)市場需求，房地產(chǎn)要提高 投資效益，要向效益增長型轉(zhuǎn)變，就必須加強(qiáng)物業(yè)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)地發(fā)展。因此，高質(zhì)量的物業(yè)管理既可以改變 城市風(fēng)貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動(dòng)作用。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從 對(duì)外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用第三節(jié)物業(yè)管理的作